重庆市正式申请设立国内首家农村土地交易所
农村土地制度产权改革应该是目前最为关注的问题。其核心在于“土地变性”与“作价入股”——即农民的宅基地和村集体建设用地、农业用地均被流转至镇政府名下，由镇政府进行统一规划整理，而农民则可从中获得收益，获益方式一为用宅基地换取新建住房，二为用村集体建设土地和一般耕地换取保险，问题“主要还是围绕土地的巨额价差应该由谁获利的问题，现在来看政府和房地产商获利比较明显，农民和社会的获利没有很好体现”。如何建立“建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度”是个重要课题。
2007年6月7日国务院批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，就是为了探索解决这个问题。国家发改委要求重庆市和成都市要从两市实际出发，根据统筹城乡综合配套改革实验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进两市城乡经济社会协调发展，也为推动全国深化改革、实现科学发展与和谐发展发挥示范和带动作用。
重庆市计划重点做好统筹城乡的七项工作：第一，着眼于统筹城乡劳动就业，大力推动农村富余劳动力转移。第二，着眼于统筹进城务工经商农民向城镇居民转化，大力加强农民工就业安居扶持工作。第三，着眼于统筹城乡基本公共服务，逐步提高农民社会保障水平。第四，着眼于统筹国民收入分配，大力加强对“三农”发展的支持。第五，着眼于统筹城乡发展规划，大力推进生产力合理布局和区域协调发展。第六，着眼于统筹新农村建设，大力促进现代农业发展和农村基础设施改善。第七，着眼于统筹城镇体系建设，大力打造城镇群。重庆市还将在全市范围内有计划、分步骤、有重点地推进户籍制度、土地管理和使用制度、社会保障制度、公共财政制度、农村金融制度、行政体制等改革。
重庆市以稳定农村土地承包关系为基础，以提高土地资源合理有效配置、促进产业发展和农业增效、农民增收为目标，坚持科学发展观，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升土地规模经营水平，促进经济、社会、生态效益全面提高。
重庆市农村土地流转两大原则：一是稳制、分权、放活的原则。农村土地流转和发展规模经营，要稳定家庭承包经营体制，在不改变土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和土地使用权分离，创新流转机制，探索有效形式，放活土地使用权。
二是集中、规模、增效的原则。农村土地流转和产业发展应立足于土地资源的高效利用，实行相对集中、适度规模经营，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效和农民增收。
目前重庆农村土地流转形成五种基本形式：农民在流转承包土地时，可以采取转包、转让、出租、互换、入股以及其他符合法律法规规定的方式进行。农村土地流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。
大足县雍溪镇党委、政府高度重视土地流转工作，成立了土地流转中心，确定“一个原则、五种方式”的工作方针，推动土地流转：
“一个原则”即以自愿为基础，有偿为条件，依法为前提，引导为手段，规范为要求，连片为示范，双增为目标。
“五种方式”即自行流转、委托转包、季节性流转、互换和入股。其中，季节性流转和委托转包为该镇自创的流转方式，季节性流转的主要做法是不改变土地承包权，同一块土地不同的季节由不同的经营者经营；委托转包主要是农户自愿将自己的土地委托给村委会或社，由村、社统一发包给经营大户。
重庆已向国务院申请设立全国首个土地交易所，主要开展农村集体建设用地等诸项农村用地向城市建设用地的流转交易。
据悉，“申请设立土地交易所的专项方案”，是要探索建立城乡统一的土地交易市场，使集体土地和国有土地统一政策、统一调控、统一监管。重庆方面希望在不违反国家土地用途管制制度、不利用集体建设用地进行房地产开发的前提下，使农村建设用地，也包括宅基地、耕地、林地、荒地等农村土地通过招拍挂方式以转让、出租、作价入股、抵押等形式进行“流转”。重庆一位参与此方案撰写的人士告诉记者，一旦能设立这样一个农村土地交易市场，就可以激活城乡要素市场，通过在全市乃至全国范围内，进行土地交易，促进土地集约化、规模化、市场化利用，使固化的土地资源转化为可以流动的资本。“土地真正能够动起来，则农村的要素市场就活起来了。”
重庆方面在申请方案中也提到，将通过土地交易所这一平台，盘活农村集体建设用地，也可以使农村建设用地特别是宅基地通过开发整理，成为土地后备资源。
农村土地也可以抵押贷款。重庆正在尝试的土地流转政策让一农户成功贷款20万元。开县竹溪镇竹溪村的农民吴大权在今年2月份春耕之际十分着急，“种植规模从70亩扩大到150亩，购买农资的资金缺口有20万”，“按照常规贷款，即便是成功贷款，也只能贷款8万元。”正在此时，一家银行在开县启动的土地经营权质押贷款解了吴大权的燃眉之急。
四大因素导致土地流转不畅
调研报告指出，目前我市土地流转主要存在土地流转总量规模偏小、规模化经营程度不高等问题。而导致以上问题的根源主要有以下几个方面：
土地承载的社会保障功能突出。因农民非农就业能力低、缺乏稳定的生活来源和社会保障，近八成农民认为土地是生活的基本保障，不愿转让。
农村富余劳动力就业不稳。由于城镇吸纳就业能力下降、农村剩余劳动力向城市转移空间有限，加之缺乏知识和技能，农村富余劳动力外出务工只能从事一些简单的体力劳动，很难适应目前非农职业技能化要求。
产业带动牵引作用不强。因缺乏效益明显、可持续性强的特色产业的有力支撑，农地需求相对不足。
存在法律上的难题和障碍。土地流转自愿原则不便于土地集中连片流转，土地流转发展产业的融资难题也难以解决。
主推四大土地流转模式
针对以上难题，调研报告提供了四大土地流转模式，建议各针对以上难题，调研报告提供了四大土地流转模式，建议各地因地制宜，着重突出主推模式。
普遍推广“田保姆”。对因外出打工、举家外出而无法耕种、可能荒芜的农田实行流转，可委托村社集体经济组织代为流转或交由土地流转服务组织中介流转。
积极推广“五统一分”。采取利益补偿办法，将农民手中不能流转的分散土地资源进行互换，根据市场需求，“统一规划、统一耕作、统一技术、统一种苗、统一销售、分户管理”，形成优势产业区域化布局。
扩大推广“招投标”。在承包经营制度基础上，将农民闲置的承包地、未利用地、四荒地等采取项目招投标机制进行流转，以引进工商资本、社会资本进入农业，充分利用土地资源发挥较高效益。
完善推广“股田制”。农民以土地承包经营权折资入股组建农民专业合作社或股份制公司等市场主体，解决农户分散经营、风险高、效益低的问题。
作为一项涉及农村土地的创新，重庆农村土地交易所的具体细则一直被高度保密。在当前严格的耕地保护和农村土地用途管理原则下，重庆农村土地交易所是如何运作的？
重庆市委常委、常务副市长黄奇帆说：我们设立农村土地交易所，希望通过市场化途径，探索农村建设用地与城镇建设用地增减挂钩的新形式，达到优化城乡土地资源配置，推进农村土地节约集约利用的目的。
总体思路是城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，城乡建设用地总量不增加。同时严格保护耕地，确保耕地总量不减少、质量不降低。
整个方案设计重庆坚持四个原则，一是坚持稳定完善以家庭联产承包为基础、统分结合的农村土地基本经营制度；二是坚持严格保护耕地，确保耕地总量不减少、质量不降低，有效保护基本农田；三是坚持城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，城乡建设用地总量不增加；四是坚持依法、自愿、有偿，公开、公平、公正，切实保障农民的合法权益。
对农村土地交易所的机构，重庆有两个层面的考虑。第一个层面是监管机构，成立重庆市农村土地交易监管委员会，由国土、农业、林业、规划、建设、水利、金融、工商、社保等部门负责人组成，负责农村土地交易指导、监督和管理。下设一个办公室，负责全市农村土地交易服务机构资质审查、土地指标核发等日常工作。
第二个层面是交易平台，由市政府出资成立农村土地交易所。这个交易所在市农村土地交易监管委员会领导下，在市土地行政主管部门指导下工作。它要建立全市土地交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。就性质上讲，农村土地交易所是一个非营利性事业法人机构，但实行企业化管理，按照现代企业制度要求，规范设置法人治理结构。比如设立董事会、监事会以及经理层，实行现代企业管理模式。为了节约成本、优化配置管理资源，农村土地交易所在设立初期，与已有的市土地和矿业交易中心场地共同、合署办公。
在农村土地交易所内交易的主要品种是农村土地指标，若用一个通俗的名称，也可以叫“地票”。包括农民宅基地、乡镇企业用地、村落公用地等农村集体建设用地，经过复垦整理并严格验收，置换出的建设用地指标称“地票”，在农村土地交易所内公开交易。
希望重庆农村土地交易所的探索对中国提供有价值的借鉴！
土地流转5种形式
重庆副市长解读农村土地交易：年交易量20%以内
重庆市农村土地流转转包、转让、出租、互换、入股五种形式
县乡村体制整体改革研究
我国农村土地制度产权改革的风险分析报告
农村土地制度产权改革应该是目前最为关注的问题。其核心在于“土地变性”与“作价入股”——即农民的宅基地和村集体建设用地、农业用地均被流转至镇政府名下，由镇政府进行统一规划整理，而农民则可从中获得收益，获益方式一为用宅基地换取新建住房，二为用村集体建设土地和一般耕地换取保险，问题“主要还是围绕土地的巨额价差应该由谁获利的问题，现在来看政府和房地产商获利比较明显，农民和社会的获利没有很好体现”。如何建立“建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度”是个重要课题。
2007年6月7日国务院批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，就是为了探索解决这个问题。国家发改委要求重庆市和成都市要从两市实际出发，根据统筹城乡综合配套改革实验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进两市城乡经济社会协调发展，也为推动全国深化改革、实现科学发展与和谐发展发挥示范和带动作用。
重庆市计划重点做好统筹城乡的七项工作：第一，着眼于统筹城乡劳动就业，大力推动农村富余劳动力转移。第二，着眼于统筹进城务工经商农民向城镇居民转化，大力加强农民工就业安居扶持工作。第三，着眼于统筹城乡基本公共服务，逐步提高农民社会保障水平。第四，着眼于统筹国民收入分配，大力加强对“三农”发展的支持。第五，着眼于统筹城乡发展规划，大力推进生产力合理布局和区域协调发展。第六，着眼于统筹新农村建设，大力促进现代农业发展和农村基础设施改善。第七，着眼于统筹城镇体系建设，大力打造城镇群。重庆市还将在全市范围内有计划、分步骤、有重点地推进户籍制度、土地管理和使用制度、社会保障制度、公共财政制度、农村金融制度、行政体制等改革。
重庆市以稳定农村土地承包关系为基础，以提高土地资源合理有效配置、促进产业发展和农业增效、农民增收为目标，坚持科学发展观，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升土地规模经营水平，促进经济、社会、生态效益全面提高。
重庆市农村土地流转两大原则：一是稳制、分权、放活的原则。农村土地流转和发展规模经营，要稳定家庭承包经营体制，在不改变土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和土地使用权分离，创新流转机制，探索有效形式，放活土地使用权。
二是集中、规模、增效的原则。农村土地流转和产业发展应立足于土地资源的高效利用，实行相对集中、适度规模经营，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效和农民增收。
目前重庆农村土地流转形成五种基本形式：农民在流转承包土地时，可以采取转包、转让、出租、互换、入股以及其他符合法律法规规定的方式进行。农村土地流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。
大足县雍溪镇党委、政府高度重视土地流转工作，成立了土地流转中心，确定“一个原则、五种方式”的工作方针，推动土地流转：
“一个原则”即以自愿为基础，有偿为条件，依法为前提，引导为手段，规范为要求，连片为示范，双增为目标。
“五种方式”即自行流转、委托转包、季节性流转、互换和入股。其中，季节性流转和委托转包为该镇自创的流转方式，季节性流转的主要做法是不改变土地承包权，同一块土地不同的季节由不同的经营者经营；委托转包主要是农户自愿将自己的土地委托给村委会或社，由村、社统一发包给经营大户。
重庆已向国务院申请设立全国首个土地交易所，主要开展农村集体建设用地等诸项农村用地向城市建设用地的流转交易。
据悉，“申请设立土地交易所的专项方案”，是要探索建立城乡统一的土地交易市场，使集体土地和国有土地统一政策、统一调控、统一监管。重庆方面希望在不违反国家土地用途管制制度、不利用集体建设用地进行房地产开发的前提下，使农村建设用地，也包括宅基地、耕地、林地、荒地等农村土地通过招拍挂方式以转让、出租、作价入股、抵押等形式进行“流转”。重庆一位参与此方案撰写的人士告诉记者，一旦能设立这样一个农村土地交易市场，就可以激活城乡要素市场，通过在全市乃至全国范围内，进行土地交易，促进土地集约化、规模化、市场化利用，使固化的土地资源转化为可以流动的资本。“土地真正能够动起来，则农村的要素市场就活起来了。”
重庆方面在申请方案中也提到，将通过土地交易所这一平台，盘活农村集体建设用地，也可以使农村建设用地特别是宅基地通过开发整理，成为土地后备资源。
农村土地也可以抵押贷款。重庆正在尝试的土地流转政策让一农户成功贷款20万元。开县竹溪镇竹溪村的农民吴大权在今年2月份春耕之际十分着急，“种植规模从70亩扩大到150亩，购买农资的资金缺口有20万”，“按照常规贷款，即便是成功贷款，也只能贷款8万元。”正在此时，一家银行在开县启动的土地经营权质押贷款解了吴大权的燃眉之急。
四大因素导致土地流转不畅
调研报告指出，目前我市土地流转主要存在土地流转总量规模偏小、规模化经营程度不高等问题。而导致以上问题的根源主要有以下几个方面：
土地承载的社会保障功能突出。因农民非农就业能力低、缺乏稳定的生活来源和社会保障，近八成农民认为土地是生活的基本保障，不愿转让。
农村富余劳动力就业不稳。由于城镇吸纳就业能力下降、农村剩余劳动力向城市转移空间有限，加之缺乏知识和技能，农村富余劳动力外出务工只能从事一些简单的体力劳动，很难适应目前非农职业技能化要求。
产业带动牵引作用不强。因缺乏效益明显、可持续性强的特色产业的有力支撑，农地需求相对不足。
存在法律上的难题和障碍。土地流转自愿原则不便于土地集中连片流转，土地流转发展产业的融资难题也难以解决。
主推四大土地流转模式
针对以上难题，调研报告提供了四大土地流转模式，建议各针对以上难题，调研报告提供了四大土地流转模式，建议各地因地制宜，着重突出主推模式。
普遍推广“田保姆”。对因外出打工、举家外出而无法耕种、可能荒芜的农田实行流转，可委托村社集体经济组织代为流转或交由土地流转服务组织中介流转。
积极推广“五统一分”。采取利益补偿办法，将农民手中不能流转的分散土地资源进行互换，根据市场需求，“统一规划、统一耕作、统一技术、统一种苗、统一销售、分户管理”，形成优势产业区域化布局。
扩大推广“招投标”。在承包经营制度基础上，将农民闲置的承包地、未利用地、四荒地等采取项目招投标机制进行流转，以引进工商资本、社会资本进入农业，充分利用土地资源发挥较高效益。
完善推广“股田制”。农民以土地承包经营权折资入股组建农民专业合作社或股份制公司等市场主体，解决农户分散经营、风险高、效益低的问题。
作为一项涉及农村土地的创新，重庆农村土地交易所的具体细则一直被高度保密。在当前严格的耕地保护和农村土地用途管理原则下，重庆农村土地交易所是如何运作的？
重庆市委常委、常务副市长黄奇帆说：我们设立农村土地交易所，希望通过市场化途径，探索农村建设用地与城镇建设用地增减挂钩的新形式，达到优化城乡土地资源配置，推进农村土地节约集约利用的目的。
总体思路是城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，城乡建设用地总量不增加。同时严格保护耕地，确保耕地总量不减少、质量不降低。
整个方案设计重庆坚持四个原则，一是坚持稳定完善以家庭联产承包为基础、统分结合的农村土地基本经营制度；二是坚持严格保护耕地，确保耕地总量不减少、质量不降低，有效保护基本农田；三是坚持城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，城乡建设用地总量不增加；四是坚持依法、自愿、有偿，公开、公平、公正，切实保障农民的合法权益。
对农村土地交易所的机构，重庆有两个层面的考虑。第一个层面是监管机构，成立重庆市农村土地交易监管委员会，由国土、农业、林业、规划、建设、水利、金融、工商、社保等部门负责人组成，负责农村土地交易指导、监督和管理。下设一个办公室，负责全市农村土地交易服务机构资质审查、土地指标核发等日常工作。
第二个层面是交易平台，由市政府出资成立农村土地交易所。这个交易所在市农村土地交易监管委员会领导下，在市土地行政主管部门指导下工作。它要建立全市土地交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。就性质上讲，农村土地交易所是一个非营利性事业法人机构，但实行企业化管理，按照现代企业制度要求，规范设置法人治理结构。比如设立董事会、监事会以及经理层，实行现代企业管理模式。为了节约成本、优化配置管理资源，农村土地交易所在设立初期，与已有的市土地和矿业交易中心场地共同、合署办公。
在农村土地交易所内交易的主要品种是农村土地指标，若用一个通俗的名称，也可以叫“地票”。包括农民宅基地、乡镇企业用地、村落公用地等农村集体建设用地，经过复垦整理并严格验收，置换出的建设用地指标称“地票”，在农村土地交易所内公开交易。
希望重庆农村土地交易所的探索对中国提供有价值的借鉴！
土地流转5种形式
重庆副市长解读农村土地交易：年交易量20%以内
重庆市农村土地流转转包、转让、出租、互换、入股五种形式
县乡村体制整体改革研究
我国农村土地制度产权改革的风险分析报告