文/郭钧
由于宏观经济环境的突变，使汉镒的商业模式面临挑战，这种挑战是发展中的挑战，要求汉镒进一步成熟并完善创新的商业模式。需要深入反思，目前应将工作的重点落实到汉镒商业模式创新的探索上，进一步挖掘汉镒资产管理商业模式的核心价值。
公司前一段时间业务开展中出现的问题主要是：
1.房地产管理业务没有重视巩固，核心业务基础不稳；
2.资产管理业务没有特色，比较笼统，过于“务虚”。
我们必须坚持一个原则：“创新”，即别人能做的我们不做，把别人不能做的做到最好。
比如现在转让项目成风，我们也去泛泛推介项目股权，就会沦为一般。不要忘了我们自己最有特色的、有价值的组合投资，发挥我们房地产管理的专业优势，可以多种形式与投资者展开合作。如果沦为一般的转卖项目，既不能吸引投资者，公司模式也不符合上市要求。目前我们投行部门的股权筹资商业化模式不突出，因为我们在这方面没有专业优势，单纯项目转让只是一种权宜之计，目前市场环境下单纯出售项目的难度较大。
因为我们有先行优势，善于分析并能够吸收以往的经验教训。我们面临房地产市场波动，但这种波动越大反而越能达到试金石的效果。我们的员工应该是勤奋的、具有专业精神且敬业尽职，而不是徒有一些靠不住的“关系”和“资源”；在业务上应该研究公司的战略与发展方向，以此来带动公司在各种环境下向前发展。并且，我们必须一以贯之地做到“三个坚持”：坚持低效不动产资产管理；坚持组合投资；坚持公众公司的目标和原则。
公司在上半年的资产经营中较为注重项目数量，相对而言对项目质量的控制不够严格，应该吸取经验教训，把项目并购经营的原则确定为：保证公司支付能力，集中资源，压缩数量，优中选优！预计在未来两年中，公司每年新增项目可以不超过2个，每一项目的自有资金投资额可以不低于50%，可以尽量选择在各方面指标最符合我们要求的项目。
投行部门的工作人员应充分利用资本运作和杠杆融资，大家可以计算一下我公司的股本金能够获得多大的杠杆效果，据此去挖掘最适合公司规模和收益要求的项目。我们如果每年成功运作2到3个项目，就可以使年净资产收益率达到20%-30%，再结合政策导向支持，如土地节约集约利用和大力发展服务业两大经济政策等，我们就可以较轻松地实现公司发展的目标。投行业务当前任务不是直接为公司创造利润，还是要坚持投行业务的核心是扩大管理资产的规模这个本质。
投行业务的工作重点短期内也不是基金的创设，因为目前核心竞争力还不够强，对投资者长期固定的吸引力也不够。美国铁狮门公司经过50年的发展才设立基金。我们需要时间来实现业务标准化，并购项目、市场化出售项目、市场化组合投资三项也同时达到标准化是不现实的。我们上半年的目标有些过高，最近我们着力解决项目销售模式标准化问题，初步取得成效；目前投行业务不应禁锢于追求标准化的投资者，应该寻找广泛的非标准化投资者，坚持低效不动产资产管理，开展多种形式的组合投资合作。
资产管理的核心业务就是投行业务和信托咨询（组合投资），不要将组合投资刻板的定义为股权转让，而是项目资源和投资者关系并重。在具体项目并购工作开展时，要进行联合工作，实行并购项目经理负责制。要成立专门的项目小组，因项目并购整体工作涉及法律、项目计划、估价、技术和成本核算等诸多环节，因此需要有关部门的集体参与。
投行业务的任务就在于发现价值、机会和资源，并利用自己的商业经验和专业优势予以商业化。目前有两个问题，还需要我们通过深刻思考给予回答：
1、如何进一步深化推动汉镒资产管理创新商业模式的打造？
2、当前最能符合汉镒发展要求的资产管理项目的指标、条件是什么？
我们坚信：汉镒选择的房地产资产管理商业模式具有远大的发展前景，我们要解决好的是发展中的问题，是方向明确之后的操作问题。百里之行，始于足下，正说明了这个道理。
（根据2008年9月4日会议发言整理，9月7日修订于天津）
由于宏观经济环境的突变，使汉镒的商业模式面临挑战，这种挑战是发展中的挑战，要求汉镒进一步成熟并完善创新的商业模式。需要深入反思，目前应将工作的重点落实到汉镒商业模式创新的探索上，进一步挖掘汉镒资产管理商业模式的核心价值。
公司前一段时间业务开展中出现的问题主要是：
1.房地产管理业务没有重视巩固，核心业务基础不稳；
2.资产管理业务没有特色，比较笼统，过于“务虚”。
我们必须坚持一个原则：“创新”，即别人能做的我们不做，把别人不能做的做到最好。
比如现在转让项目成风，我们也去泛泛推介项目股权，就会沦为一般。不要忘了我们自己最有特色的、有价值的组合投资，发挥我们房地产管理的专业优势，可以多种形式与投资者展开合作。如果沦为一般的转卖项目，既不能吸引投资者，公司模式也不符合上市要求。目前我们投行部门的股权筹资商业化模式不突出，因为我们在这方面没有专业优势，单纯项目转让只是一种权宜之计，目前市场环境下单纯出售项目的难度较大。
因为我们有先行优势，善于分析并能够吸收以往的经验教训。我们面临房地产市场波动，但这种波动越大反而越能达到试金石的效果。我们的员工应该是勤奋的、具有专业精神且敬业尽职，而不是徒有一些靠不住的“关系”和“资源”；在业务上应该研究公司的战略与发展方向，以此来带动公司在各种环境下向前发展。并且，我们必须一以贯之地做到“三个坚持”：坚持低效不动产资产管理；坚持组合投资；坚持公众公司的目标和原则。
公司在上半年的资产经营中较为注重项目数量，相对而言对项目质量的控制不够严格，应该吸取经验教训，把项目并购经营的原则确定为：保证公司支付能力，集中资源，压缩数量，优中选优！预计在未来两年中，公司每年新增项目可以不超过2个，每一项目的自有资金投资额可以不低于50%，可以尽量选择在各方面指标最符合我们要求的项目。
投行部门的工作人员应充分利用资本运作和杠杆融资，大家可以计算一下我公司的股本金能够获得多大的杠杆效果，据此去挖掘最适合公司规模和收益要求的项目。我们如果每年成功运作2到3个项目，就可以使年净资产收益率达到20%-30%，再结合政策导向支持，如土地节约集约利用和大力发展服务业两大经济政策等，我们就可以较轻松地实现公司发展的目标。投行业务当前任务不是直接为公司创造利润，还是要坚持投行业务的核心是扩大管理资产的规模这个本质。
投行业务的工作重点短期内也不是基金的创设，因为目前核心竞争力还不够强，对投资者长期固定的吸引力也不够。美国铁狮门公司经过50年的发展才设立基金。我们需要时间来实现业务标准化，并购项目、市场化出售项目、市场化组合投资三项也同时达到标准化是不现实的。我们上半年的目标有些过高，最近我们着力解决项目销售模式标准化问题，初步取得成效；目前投行业务不应禁锢于追求标准化的投资者，应该寻找广泛的非标准化投资者，坚持低效不动产资产管理，开展多种形式的组合投资合作。
资产管理的核心业务就是投行业务和信托咨询（组合投资），不要将组合投资刻板的定义为股权转让，而是项目资源和投资者关系并重。在具体项目并购工作开展时，要进行联合工作，实行并购项目经理负责制。要成立专门的项目小组，因项目并购整体工作涉及法律、项目计划、估价、技术和成本核算等诸多环节，因此需要有关部门的集体参与。
投行业务的任务就在于发现价值、机会和资源，并利用自己的商业经验和专业优势予以商业化。目前有两个问题，还需要我们通过深刻思考给予回答：
1、如何进一步深化推动汉镒资产管理创新商业模式的打造？
2、当前最能符合汉镒发展要求的资产管理项目的指标、条件是什么？
我们坚信：汉镒选择的房地产资产管理商业模式具有远大的发展前景，我们要解决好的是发展中的问题，是方向明确之后的操作问题。百里之行，始于足下，正说明了这个道理。
（根据2008年9月4日会议发言整理，9月7日修订于天津）
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