10月15－16日，“大变局，大应对：第五届中国地产金融年会”在北京银泰柏悦酒店举行。我受邀参加了该会议并作以“开发商如何规避商业地产投资风险”为主题的发言。

以下是发言具体内容：

非常荣幸在这里跟大家分享我们最近这两年所接触的项目和我们在调整自己公司的发展战略当中和一些二线城市优秀开发商一起合作之后的感受。我们在座的各位都知道中国的商业地产有着广泛的发展空间，这个发展空间是不容置疑的，但是我们需要谨慎把握这些商业地产的投资机遇。商业地产的投资比住宅地产投资更加专业和理性。在现在目前大的经济环境下投资人要调整投资的目标、回报期以及回报值。下面我们需要从商业地产投资特色入手，来阐述实力型开发商投资商业地产，应该规避的投资风险。

简单介绍两个较佳的途径。

我们认为央企将来会成为商业地产发展的引领者，像华润、中粮、中海、保利。我们之所以选择这四家央企开发商，是因为我们从他们以往成功的开发经验和强大的资金实力，专业管理人员的素质、地方政府关系、企业内部多元化平台的互利、海外经验及资源等多种综合指标的判断分析。作为国有资产有实力也有这个能力将这个资产沉淀，再通过资产维护创造资产的价值，使国有资产的沉淀稳定的升值。商业地产的投资是长久性的投资，而且需要资金链非常大。当商业地产开业经营以后，利润产生的同时，也就会不断产生运营的成本，就像刚才几位老总讲过这个运营综合体，运营商业地产，它有不断的运营成本的产生。所以，投资商业地产是资金与资本运作的持久战。

另外我们也研究了非央企商业地产企业，最成功的莫过于万达地产，它是迄今为止我们发现唯一一家可以持续发展，稳健增长的非央企性质的商业地产开发商。由于万达地产投入开发城市综合体比较早，从而比较早的进入商业地产领域。经过十几年的调整，逐步过渡到它现在自己有一个成熟的开发模式。迄今为止，它还在不断的优化和调整，持续不断的打通业态中的上下游产业，比如百货，影院，KTV等。我们也建议下一步可以控股大卖场业态，进一步加强商业地产的产业链控制。我们认为有实力的开发商，投资商业综合体这样的投资机遇和选择是因为多种综合业态的组合，这样的投资可以通过多种业态的运营商和经营商共同承担的投资风险，所以投资商业综合体可以减少和规避一些投资风险。

地方性开发商，像刚才我说的二线城市或者是三线城市的这些开发商是非常有潜力的，他们有可能成为这个商业地产开发的主力军。从我们与开发商进行商业地产项目的合作经验当中发现房地产行业有许多隐形的冠军型的企业，它们不像央企那么知名，但是它们有资金的实力和政府合作的背景，并且愿意将自己优良的项目，特别是区域核心位置的项目与投资商和经营商进行股权合作开发，借力打造项目的品质，减少自有资金的投资压力和投资风险。不再因为资金的周转，这样去散售自己的商业、有能力将商业地产沉淀为长期持有的资产。最终，实现投资开发商商业地产的目标值。所以，嘉亿引领认为这类开发商也是实力型商业地产开发的主力军。

实力型开发商拥有以下几个特征：

1.注重企业发展战略的长远性。

2.把商业项目用地作为储备、有着深挖洞、广积粮的耐心。

3.股权单一的企业居多，有大量自有资金而非银行授信，无需考虑到期归还贷的压力。

4.与当地政府有着紧密的合作基础，能获得利好的优惠政策。

5.开发项目不仅仅追求开发更注重产品定位和品质，能够承受较大的资金压力。

6.拥有适合商业地产开发的城市核心区域土地资源。

我们认为开发商投资持有型的商业地产对企业发展非常有利。持有型商业地产首先抗调性非常强，而且抗风险。08年已开业的持有型商业地产显示了非常强的抗“调控性”，中国各大知名购物中心租金水平相当稳健，像散售型的小商铺和写字楼那么走低，持有型商业和散售型商业最大的风险就是抗风险性。股市的振荡和经济大势的不稳定，让资金的投资渠道更加狭窄。但率先反弹，反转并走出上升行情的，依然是持有型商业地产（非散售型商业），商业地产在这次波及全球的金融风暴、经济衰退中受到的实质性打击最小。如果说住宅物业是当前楼市投资置业有目共睹的红海，那么，商业地产则是投资者柳暗花明的蓝海。之所以称之为蓝海，是因为商业地产需要巨大资金，不是普通投资者可以涉及的领域。持有型商业地产稳定经济、刺激消费，商业地产发展是促进生产经营活动的重要条件，也是扩大消费和促进消费升级的启动器。

国务院关于“搞活流通扩大消费的意见”也对商业地产的发展提供了政策环境，意见指出：要“促进流通企业发展，降低现在企业经营成本和销售价格，从而降低消费成本，让利与消费者，促进居民消费。”还有“支持中小商贸企业发展。扶持和促进中小商贸企业发展，充分发挥其便利消费、稳定市场的作用。”

我们认为开发商投资商业地产它同时具备的是责任。刚才我们听到了前面几位做综合体的开发商讲到了，那么我们对城市带来的是什么？是责任。我们为城市带来新的地标形象、新的商业地产的概念。

国家发改委、商务部联合颁布修订版《外商投资产业指导目录》，于07年12月1日正式实施。根据新版目录，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设，经营进入限制外商投资产业目录。市场经济的发展趋势决定了持有型商用物业必须与资金结合才是延续商业地产存在的生命线，这就要求国有资本的央企要承担起这一责任，在这一方面，华润集团已经进行了超市、便利店、购物中心等多种业态的尝试，而且已经形成了相当大的规模，但是要求一个企业与有着几十年商业零售经验的多个国际性商家去同台竞争，也市场会呈现出心有余而力不足的状态，所以从这个角度来说，其他的央企有责任必须介入到中国的持有型商业地产的开发中去。