我国城市土地资产经营面临的挑战和存在的主要问题探讨

关键词：城市土地  土地资产  土地价格  土地市场 资产流失  效率低  挑战

一、土地资产经营与土地资产管理的区别

土地资产经营是城市主体（国家和土地储备机构中心）与城市土地市场的关系，是一种在市场上进行土地有偿让渡的交易行为。一级市场：土地收购市场（征收、回收、收购、置换），土地储备市场（开发、再开发、储备），土地使用权出让市场。二级市场：土地使用权转让（出售、交换、赠与形式），抵押，租赁。三级市场（资产证券化、股分制、融资市场）

土地资产管理是城市主体（国家、土地储备机构中心）内部管理活动。包括政策管理和行业管理。

二、挑战和主要问题

1、  城市土地资产价值与资产价格相背离。

城市土地价格内涵不统一。①城市土地价格到底是价值决定价格还是土地供求决定价格？现行的土地价格是通过土地价格评估形成，这样的评估价是否就是价值的体现。

②现有的城市高土地价格是否合理？城市土地价格升高到底是土地真正具有很高的投资价值还是土地的投机行为引致了土地价格的扭曲。“地王”现象是谁造成的，地王的存在是否合理？按照微观经济学，供需决定价格，土地进行“招、拍、挂”所取得的土地价格是通过市场配置而得，出现高价是土地价值的真实体现，但确在社会上引起了争论。③老城区的土地价值和价格争议问题，老城区的土地开发和拆迁费用高，新城区的拓展是否值得。因而对城市发展来讲，到底是老城区的土地整理等好还是开发新城区好，还存在着争议。城市中不是没有土地资产，而是很多土地资产在利用过程中，价格和价值相背离

2、  城市土地利用效率问题

①集约与节约政策不明确。城市土地到底是集约还是节约利用，现在的城市土地一方面在进行外延式的扩张，另一面又在进行城市老城区或者其它利用效率低的土地整理或者提高土地集约度。城市规划制度与土地利用集约度在一定程度上是矛盾的两面。②土地利用粗放。工业开发区（各地方的优惠的招商引资政策）、大学城（打着教育的牌子或者教育产业化的幌子），盲目地城市外延发展（土地利用目标不明确，），工业开发区的土地利用效率是最低的。

3、  城市土地市场的不完善

①城市土地一级市场高度垄断，政府供地势必影响土地效率和土地市场的完全。这就使得土地配置不合理。②城市土地二级市场转让，抵押、租赁等受到众多限制，自由度不高。这一问题还是土地流转制度上的限制。城市的土地租赁没有完全解决好。③土地使用权改革不彻底问题，城市土地资产证券化，资产股分制度改革，城市土地融资仍很困难。这个问题是很关键的一个要点，因为一旦三级土地市场完善起来，土地资无形市场的建立，会解决很多现在土地实物市场中无法解决的问题。

4、  城市土地供求机制问题

城市土地资产的供需问题是影响城市土地价格，因而土地供给层面和城市土地需求都是人为供给，没有强硬的法律规定或者即使有也是没有严格的去执行。具体问题在城市土地储备制度、城市土地供给制度、城市土地供应控制等。

①城市土地储备问题。土地储备机构主体定位，土地储备到底是国家政府机构事业单位还是按市场上的企业来进行土地储备。城市过度强调土地储备，会使得土地市场不健康，出现城市土地紧绷。②土地供给制度缺失，城市土地的供给不是按照市场来的，而是按照某个领导拍脑袋出来的，或者是地方政府为GDP政绩，随意规划一块土地作为它的城市发展战略。很多的供地计划并没有严格按照规划。城市土地储备经营收益分配问题，③土地供应失控。地方政府为了发展地方经济，对土地供应上采取很松的把关。

5、  城市土地资产流失问题

在城市里，城市土地是国有的，土地作为一种生产要素并且作为一种资产，具有很高的投资价值以及增值保值功能，涉及到利益问题，谁都想拥有土地资产或者其使用权，

因而土地资产流失是一种必然。

①土地资产改制中土地资产价值低估。土地资产低价出让，很多土地改良过程中对土地处置不合理。②行政划拨土地资产流失严重。很多企事业单位的土地成为了很多单位及个人的赚钱工具，实际意义上的私人所有。