清议：房价上涨都是紧缩政策惹得祸

上个月，我曾撰文指出：央行是高房价的制造者。理由是，由央行主导的商业银行贷款政策，一再限制开发商贷款，同时又被动扩大居民购房按揭贷款，结果人为制造了国内楼市的供不应求，导致房价持续走高。

从今日媒体报道北京楼市存房仅够5个月销量的情况来看，事实正是如此。

上市银行半年报显示，今年上半年，建设银行针对市场供应或房地产开发贷款新增263.6亿元，而针对市场需求或个人住宅贷款新增规模为1117.8亿元，后者是前者的4.2倍；工商银行房地产开发贷款新增516.6亿元，个人住宅贷款新增1014.7亿元，接近前者的两倍。问题显然不是出在个人住宅贷款方面，而是出在房地产开发贷款方面。

与此有关的是，今年以来，在住宅销售面积大幅增长的同时，住宅新开工面积较上年同期大幅减少。以北京为例，1～7月，住宅销售面积1014.4万平方米，同比增长1.5倍；住宅新开工面积533.8万平方米，同比减少42.4％。这无疑将进一步推高房价。

如果意识到经济萧条时期的住宅销售增长体现了现阶段国内住宅市场需求刚性十足，那么，央行不当限制限制住宅开发贷款增长，将成为房价进一步上涨的重要推手，尽管央行从来也不承认自己在扮演高房价制造者的角色。

央行刻意限制住宅开发贷款是从2004年全面开始的。数据显示，国内房地产开发企业银行贷款占当年资金来源合计的比重，2003年是20.57％，2004年大幅降至15.6％，05年再降至15.37％，此后三年的平均值为16％。

此外，不再给予开发商购地款缓交期，也导致开发商资金周转不灵，不得不被动减少开发投资。

为什么国内房价从07年开始持续快速上涨，在很大程度上，就是受限制住宅开发贷款影响，2004年和2005年连续出现当年竣工面积小于销售面积的情况。既然限制贷款导致国内住宅供不应求，房价当然要上涨。

央行的逻辑是混乱的。一方面，央行口口声声要设法启动国内居民需求，另一方面，却通过结构显示均衡的贷款政策不断推高房价，其结果是让更多的老百姓买不起房，起到了抑制住宅市场需求的作用。

稍加思考，不难发现有关部门针对住宅市场的政策同样犯下了逻辑错误。比如说，建设部说要严查开发商囤地。但是，银行不给贷款，你让开发商拿什么去开工。

央行的逻辑或许是维护房地产市场贷款安全。不过，认同这一逻辑，就等于认同了高房价，更糟糕的是，这一逻辑是以牺牲居民购房利益，或降低居民住宅购买力为代价的。不客气地说，这是十分典型的“以邻为壑”的逻辑。

我的逻辑是，既然中国的工业化进程还远远没有完成，未来20年将有3亿农业人口涌入城市，那么，必须承认，住宅需求在国内居民需求当中所占据的份额是相当可观的。

接下来，既然只有在增加供给的前提下才能平抑房价，让更多的居民实现买房梦想；既然增加住房供给以及相应的配套设施供给可以扩大就业机会，缓解低收入居民就业难的现状；既然土地财政是不可避免的，所增加的一级市场土地收入在改善政府财政收支平衡方面所担当的任务是长期且越来越重要的，那么，为什么央行偏偏要刻意限制房地产开发贷款呢？