柴福洪

(黄冈职业技术学院   湖北 黄冈   438002)

 

 

中国房地产业泡沫已经大得惊人，京、沪、深等大城市住房价格与居民收之比，超过了东京等许多发达国家城市房地产泡沫的程度，而且，房地产商抢地、囤地已向二、三线城市进发。世界上许多发达经济体，受到房地产业泡沫拖累之苦，历历在目。

笔者认为：目前，开发商、地方政府、银行、炒房者，四者之间已形成利益链，并借世界金融危机、中央力促经济复苏等环境，推高房价。在房价无限上涨过程中，中国房地产业事实上绑架了中央政府，投鼠忌器，无法解套。至此，唯有“疏、限、导三法”齐上，主要是用税收调节方法，才能平稳挤掉中国房地产泡沫。

 

中国经济社会整体进入工业化中后期，人口城市化现象不可避免。近几十年，中国城乡二元户籍政策，基本上起到了阻止大批农村失业、半失业人口大批涌进城市，形成城市贫民与贫民窟的现象产生，并带来了节假日全国人口大迁徙的交通拥挤现象。但，城乡二元户籍政策只是减缓、延后了城市人口膨胀的事实产生，中国人口巨大基数压力仍然存在，城市住房建设滞后于经济发展步伐，仍然是不争的事实。

中国城市住房建设，一时难以满足城市居民住房需要，是中国未来30~40年间必有的经济现象之一，若把房地产业完全交给市场，房价上涨是其必然趋势。为此，我们必须认真筹划中国人口空间与地理布局。

一是中国要大力发展中小城市。尤其是让全国近2000个县的县城，全部按城市建制与规划设计，每一个县，重点建设一两个城镇，在人口城市化过程中，农业人口离土不离县。当县城和城镇常住居民达到20万以上，并有相应产业支撑，适时转制为城市。

二是在经济发达地区，大力建立城市带、城市群或城市组团。如珠三角、长三角地区，在行政建制上，建设特大型城市带、城市群和城市组团（“组团”是针对粤、港、澳地区特有的称谓），用现代高速交通设施联接，以容纳巨大的产业群、链与人口集聚。

三是在资源条件充许的地区，筹建特大型城市。如东南沿海、海南、长江中游（从南京到宜昌之间）等大城市空白地区，中央政府有计划地进行新型产业投资，建设特大型城市。

四是尊重自然规律。在黑龙江黑河（瑷珲）至云南腾冲一线以西、以北地区，限制发展大城市。这是一条中国人口地理分界线，1935年，胡焕庸教授划出这条直线，分全国为两半：东南半壁占全国总面积的36%，却居住着全国人口的96%；西北半壁占全国面积的64%，但人口仅占全国的4%。按人口普查数据，状况仍然如此。

五是遵守人口多、土地少的国情。全国所有人口，每一个家庭只能拥有一定面积的一处住房，并对住房普遍征收普通房产税，对超面积、多处拥有住房者，加倍征收房产税和多占土地的土地占用税。

六是重新设计户籍政策。对现有以公共安全为主要管理需要的户籍贬值，所有社会福利事项与现有户籍脱钩，以住房和交纳个人所得税、房产税、住房公积金、社会保障缴款等为依据，与社会福利挂钩。

 

（一）新的房产税设计。

1、扩大征收范围。原有房产税（1986年9月15日国务院颁布，同年10月1日实施，只在城市、县城、建制镇和工矿区征收）只对企业、单位和出租房屋者征收，对个人家庭自用住房不征税。新房产税，要对城乡所有拥有房屋产权所有人征收，包括全额财政拨款的党政机关，除军事和宗教寺院之外。

2、税率减为1%。原有房产税有从价征收和从量征收两种，从价征收主要是对出租房屋者，按租金收入征收12%的房产税，非出租的自有房屋产权按面积依原值（减免一定比例）按1.2%征收。新房产税，在国家规定的居民住房面积标准范围内，一律按房产原值（买价）1%征收。随着社会评估机制的建立与健全，城市可改按市值征收。农村贫困地区（由省级人大或政府批准）房产暂免征收，经济相对发达的农村地区，按1%税率减半征收。

3、超标和多套加倍征收。对超标准面积（如三口之家90平方）、第二套囤积住房，加倍按2%比例征收房产税，农村有两处住房者其中一套按1%征收。为促进家庭养老，家庭有老人一起生活、长期居住的，夫妻双方有一方老人一起居住者，按两户；夫妇双方老人在一起居住和三代同堂并一起居住者，按三户标准面积计算，鼓励家庭养老模式。

居住面积在标准面积内的，只征收普通房产税。如一个家庭（三口人，小孩子不满18周岁）有多套住房者，从第二套住房开始（按购房时间顺序，第二套2%，第三套3%，第四套4%……，依此例推），依套数加倍征收房产税。抑制炒房行为。

4、不含土地出让金住房，与包含土地出让金住房，在房产税中区别开来。原购买含土地出让金高价标准内住房者，只需每年交纳普通房产税1%，不另外交纳土地出让金。改革后购买的低价不含土地出让金住房，需加上70年的土地出让金，平均换算成税率，并入房产税统一征收。

土地出让金，在开发商拿地时由政府作价（原是招标）不收款，开发商按规划房产建筑面积公示，销售房产时，公示每平方建筑面积一年含土地出让金金额，每套面积、价格与折算出的出让金占销价的百分比，总额必须与原政府作价相等，并入房产税或单独按年征收。

（二）土地占用税。

1、扩大征收范围。原土地使用税是“城镇土地使用税”（1988年9月27日国务院颁布，同年11月1日实施，只在城市、县城、建制镇和工矿区征收），新的土地使用税，扩大至乡村。所以称“土地占用税”。只要在中国境内占用土地的单位和个人，都必须交纳土地占用税，包括全额财政拨款的党政机关，除军事、宗教寺院、纪念馆、公共场地与设施之外。

2、按占用土地面积设置多档税额。对城市别墅房屋和平房实际占用土地规定较高税额，对高层楼房规定较低税额。按年征收，分季缴纳。

城市，对单位拥有人数密度设计一定标准占用土地标准，对超标准占用土地的单位，加成或加倍征收土地占用税。

3、对“小产权房屋”，单独设计较高的土地占用税。因为该土地应承担有农村土地征用费、补偿费、拆迁费、安置费、场地整治费等额外费用。其占用的土地挤出农村人口的社会负担，最终要由政府和全民承担。

4、农村房屋占用土地，也要交纳土地占用税，根据当地经济发展情况，适当降低税率。但对占用多处土地的房屋户主，也要加成或加倍征收土地占用税。

5、实行新的土地占用税后，取消城市土地出让金70年一次收取的机制。城市土地实行规划与计划管理，首次开发，政府只收取预占用压金，事先公布土地占用单位税额，限期内完成开发计划，在销售完毕之前的占用期间，政府只在压金中扣除开发期土地占用税。没有销售完毕，即超期占用土地，政府加成或加倍从压金中扣除土地占用税。对囤地现象加大经济成本，超期不开发的依法收回，没收占用压金。

 

1、一套自住房，实行“富人”市场供给，银行不贷款；“穷人”政府建低价房，只租不卖；绝对贫困者，免费居住；“不穷不富的人”，银行低息、公积金贷款购买。“穷人”，是指劳动能力低、收入微簿，靠自己的收入来源不可能购买自己的永久性住房者。这类人群主要是指城市低保线以下人群。政府对“富人”、“穷人”和“不穷不富的人”都要给出确定定义，并及时修改标准金额。

对新就业的“住房贫困者”，有条件的就业单位，应提供必要周转用房，对工龄十年者，开始逐年提高房租，直至主动搬出为止。没有条件的单位，政府应优先供给出租房。

2、政府提供的低价租住房。政府不应提供与商品房标准一致的房屋，统一提供“集装箱堆积式铁皮房屋”。该铁皮屋，要用现代手段，设计建造成外观和通风、采光、温差与钢骨水泥房屋没有多大区别的新式建筑。它是工厂化生产，整体厨房、整体卫生间，易装易拆的八层以下的楼房。全国各大城市按南、北方气候条件，统一设计，统一生产，统一价格，大批量供给。

在实施初期，不可能分配得十分清楚、准确，以消除城市无住房户，消除私房出租现象为标准，待制度与标准、统计与管理健全后，逐步按家庭和个人经济状况，分门别类，调整多个档次的租金价位。

3、综合治理城市户籍。现有户籍定性为“安全户籍”，新成立的是“经济户籍”。经济户籍，首先由地方税务机关筹建。

利用网络条件，城市居民自行申报原户籍所在地、工作单位、月年收入状况、住房条件、个人和家庭资产等情况，与人口普查、身份证、家庭组成、子女教育、住房登记、个人所得税、社会保障缴款、医疗保险等多项社会事务联系在一起，设计个人即时申报、更改模块，即时更新个人和家庭信息。

个人申报的可公开信息（由《个人信息保护法》规定），由其工作单位集中公示，以利排除虚假、收集真实信息。待全国人口、家庭、经济信息库基本数据完善后，成立社会个人和家庭信息、诚信管理机构与网络，形成一套与人口流动、家庭变化、经济数据及时更新相适应的信息更新机制与方法，供政府各部门管理需要提供及信息。这样，既让原有户籍贬值，又建立了政府信息库，为实现全社会与居民科学化管理创造条件。

 

上述“疏、限、导三法”同时使用，必然使炒房者自动退出市场，拥有多处房屋、多占土地者让渡房屋产权，挤出富人多占社会稀有资源。同时，也不致让购买含土地出让金的高价住房者吃亏（后购不含土地出让金的低价房，要70年分年负担出让金），不会出现不愿偿还银行贷款的事例。

这里，有三个重要时间点，一是实行新税制颁布时间；二是新税制实施时间（不含普通房产税）；三是普通房产税实施时间。第一个时间越早越好，第二个时间要在第一个时间半年后实施，第三个时间要在第一个时间一年后实施。

三个时间相隔整一年时间，第一个半年，给政府和税务机关信息统计与摸清情况，建设信息库，以及让拥有多处房产、占用多处土地、超标准住房者，在新的住房政策下的主观意向调整时间。第二个半年，是给开发商和地方政府扫清尾欠，盘点损失，调整经营策略，制定计划的时间。即上个半年中国房地产市场进入致息阶段，下个半年进入调整、修复、整装待发期。

其结果是：新政策一出台，住房购销停滞，房价大迭，房地产GDP下降，政府提供廉租房不足，地方政府土地出让金收入不再。开发商购得的高价地退还给政府，未卖出的空房，降价销售，摊子铺得过大的房地产商倒闭，房地产商损失较大，地方政府财政当年相对困难。从第二年起，地方政府通过大量供给标准铁皮廉租房，收取的廉租房收入和房产税、土地占用税等收入，建立起地方税收体系，收入相对稳定，地方财政逐步走向科学合理区间。房地产商倒闭带来的银行损不可避免，但先期贷款购房“月房供”不存在损失与改变，但这比整个房地产业泡沫破灭带的损失要小得多，对国家整体经济的冲击波也要小得多，而且全部在掌控之中，泡沫挤出，基本实现了软着陆。同时，顺带解决了户籍政策的社会公平与公正的道德嫌疑。

整体设计，既尊重了中国最大的国情，又缓解了房地产经济泡沫破灭，带来的诸多弊端，并建立了社会科学管理的信息库，为实现社会科学管理、人性化管理打下了坚实的基础，把如“吃穿一样”的住房需求，从商业竞价、争利中拉出来，纳入了正常、合理的供给轨道，和谐社会建设，就在其中。

 

 

                                         2009年10月29日