本文的理论依据是众所周知的经济学原理：商品的价格由生产成本和供求关系双向作用决定----房价永跌论和永涨论都是荒唐可笑的，笔者认为正确的结论应当是-----微涨为主偶跌急涨为辅论，一句话-----房价让无数英雄竞折腰，房价波动让我欢喜让我忧，那么究竟是哪些因素在让我们欢喜让我们忧愁呢？有什么办法能多让我们欢喜少让我们忧愁呢？这恐怕是所有读者关心的问题：

       笔者在今年上半年的房价分析的专栏文章中曾经分析了中国地产价格形成的作用形成因素，但是没有得出深层次的结论，指出了地产价格7大形成因素：诚然房价不能作为均贫富的工具，但是也不能对社会造成震荡和宏观经济的失控，同时还要肩负满足人们最大生活必需品改善和创就业场地支出的的责任。

一）价格形成的7大深层次客观原因之透析：

　　1、网络经济：成本推高和需求压低商业地产价格作用：

    新技术革命促使高速移动和宽带互联网时代的到来使商业地产的价值必定日益逐步回落：

　　正如比尔盖茨预言：“21世纪要么电子商务，要么无商可务”，基础和移动互联网网上购物以其成本低廉节省时间交通方便快捷正夹阿里巴巴、淘宝网、12114营销平台等日益成为商铺购物经济的颠覆和毁灭者。

　　2、土地出让金政策双向作用房价：政府征收土地出让金政策的偏颇导致稀缺地块地价抬高非理性推高房价，但土地总量非理性供应增加又降低房价：

　　众所周知，目前的土地出让金征收制度是由现任政府一次性征收以后70年的土地出让金，这种制度必然导致政府每年为了取得当前财政收入而使开发面积无约束的扩大，是导致开发面积失控根源原因-------------政策层面的固有矛盾-----------有关政府征收的土地出让金是现任政府收了后届政府的钱，竭泽而渔，所以只要有权批地的市一级政府也要检讨，同时法律不应当不建立规则健全总是允许这样的不合理收土地出让金，其导向就是导致每一届政府换届上台后为了取得土地出让金就无限的扩张使用土地导致乱占用地块甚至耕地从而推高稀缺土地价格,同时房地产土地供应总量非理性增加。

　　3、世界金融危机双向作用：一方面使房屋成为保值手段推高房价，另一方面购买力的下降使需求降低压低房价：

　　一个最浅显的道理：很难要求一个人在没有能力解决生存安全和吃饭问题的时候去投资地产和改善居住条件。但有钱人则将住房作为保值商品储存推高房价。

　　4、税收政策的双向作用：税收增加推高成本房价，税收减少使购买者增加推高房价，抬高第二套房购买税收又使房价降低。

　　政府本位主义和利益驱动导致税收政策对占用稀缺资源土地的熟视无睹，使资金流向抢占地块资源，投资型地产纳税成本偏低而消费型地产偏高，社会剩余资金盲目买房浪费占用大量社会流动周转消费资金，没有周转使资金无谓沉淀而无法流向其他消费领域形成消费经济拉动力。房屋资源的合理流动配置受限制不允许随时将所购住房交易出去而对房屋的流通设置交易税负的障碍。
 

   5、银行的审核贷款标准偏颇双向：压缩信贷一方面短期内逼迫出货总体使房价降低。另一方面使总体建设规模减少由使房价抬高。放开信贷一方面短期内增加开发量使面积增加使房价降低，另一方面又使通货膨胀抬高房价。

　　只看到企业赢利数据而没有看到房地产的赢利所占的比重太大是危险的企业，盲目贷款（主要是指对房地产企业的贷款），另外有受贿和官僚的作俑，现在又不敢向房地产贷款促使其资金链断裂被迫仓促出货。

　　6、总体的经济发展格局平衡房地产和其他行业的关系：发展生产力拉动经济方式指导思想的改变,现代社会创造财富的范畴已经从创造物质财富向精神财富转移，要使全党全体官员看到人类发展史不是房地产历史，要使用手段鼓励创新来增加企业城市国家的竞争力，要在技术创新、管理创新上下工夫，而不是仅仅在粗放投资拉动经济上下工夫，粗放拉动经济最终是会耗尽自己的一切社会资源前进动力的，因为人民是创造历史的动力。要以人为本发展经济，而不是以地以房为本发展经济，因为衡量一个国家的综合国力并不是以这个国家的人均住房面积来决定的。

　　7、国家投资建设经济适用房和限价房规模扩大增加压低房价。

　　（二）房地产商自己的主观原因：

　　1:   地产商对利益失去理性的疯狂追逐导致市场无供需平衡的正确判断------得罪了社会：

　　这次地产降价风潮是地产商在这几年来开名车、住豪宅、抱美女后，自信膨胀后，忘乎所以，以为成本的不透明可以永续，甚至有自己地产联盟就可以决定和左右中国的地产价格错觉后，类似潜规则的地产行业的“隐性联盟”自己抬高房价后自己下不了台的结局，这种企图依靠隐性垄断获取暴利的疯狂行为肯定最终会而且应该回归理性，不值得去同情甚至搞什么救市，目前他们又搞什么“不降价同盟”同样不能阻止价格的回落和地产商失败的命运。

　　2、错误的舆论导向推波助谰-------得罪了舆论：

　　很多房地产商及其利益相关者出于自己的利益发表观点----房地产是支柱产业，表面看是带动了建材、家具、等等一些产业，但其实这些都是消耗物质资源和能源的有碳工业，并不真正代表先进生产力的发展方向，相反，很多人以有几套房或者超面积3000平米为豪宅，浪费大众的资源，按现行的政策，又不用缴纳占用资源税，所以实际上将宝贵的消费资金沉淀下来没有参与资金的良性循环，而这实际上就是阻碍经济的发展。

　　（三）主客观因素综合作用分析：

　　总括以上要素可以得出客观因素导致影响房价双向波动的要素------

　　1、政府为取得出让金盲目圈地导致土地供应量无约束增加，70年出让金既使房价居高不下，增加的土地又使房屋出货量大增使房价下跌。

　　2、金融危机使人们购买力无法跟进投资和消费使房价下跌，同时房屋作为保值手段又使经济宽裕者购买时房价上涨。

　　3、政策限制房屋交易的税收和购买第二套房政策的税收，税收增加使房价上扬，限制第二套房又使房价降低。、

　　4、人口增长的速度减慢和婚育年龄的升高对住房需求减慢，一方面人口要求更多更宽敞的房屋时房价上扬，同时人口减少使房价降低。、
    5、国家对闲置地的控制一方面使目前地产商快速出货使房价降低，另一方面持有地块变少，地价以后更贵，又是使远期房价上升。

　　6、银行政策的从紧和放松：短期内开发商自己房屋开工建造的总量过剩和销售资金链的断裂逼迫自己快速出货使房价下跌，但长远看通货膨胀又使房价上升。、

　　7、国家投资建设经济适用房和限价房规模扩大压低房价。

　　8、新技术革命的基础和移动互联网到来的网络营销采购使商业地产日益贬值。

　　其中第1、7项是由于政策层面决定基本不会变化，第8项是由于社会进步永远不会消除，第3项已经取消，第2、4、5、6项在短期内无法消除。

　　导致房价不振的主观因素影响也不会马上消除。

　　因此可见抑制房价上涨的客观因素总是存在，实际上商业地产以后在地产中的比重会越来越小，但住宅产业却肯定是随着人们购买能力的增加而不断增加。

涨价因素和降价因素博弈的力量和结果取决于以下正方和反方力量的大小：

1、政府控制力（房价裁判方、财政来源的需求方）、

2、地产商投资力（希望价格抬高的正方）、

3、社会需要经济增长力（客观影响导致房价升高的正方）、

4、社会需要购买力（希望价格降低的房价的反方），

5、舆论导向力（受政府和地产商控制力度较大，其它产业影响中等，百姓影响力较小）。

     无论在任何阶段，人为了改善自己的居住条件而改造世界的地壳表面布局的动力总是不会停止的，这也是社会发展的源动力之一，但政府要控制社会财富平均的责任也是不可逆转的，但同时政府的财政开支又不可减少所以抬高房价的冲动总是存在的。

　　综上所述，地产价格从总体看必定是会随物价的上涨而上涨，由于物价是不可能跌落的，所以总体房价也基本不会长时间下落的。但由于又涉及社会的稳定和居住地的需要，则人们的居住价格又不能太高，所以地产价格也不会也不能再出现暴涨的；房价是各项政策和各项因素的结果，而不可能担当均贫富的工具。那种期盼房价来均贫富的思想，又会使社会走向平均主义和大锅饭。

   每一项政策的出台一般总是对现在和未来的房价有相反的作用，因此我们只能做到：要实现符合社会主义发展方向的保增长压狂长满足日益增长的物质文化需求的经济发展综合总目标，调控就必须建立完整的长远的十年以上的规划庞大的工农商业发展需要土地、百姓改善居住需要的房产拥有走势分析、房地产银行信贷走势对上述需求的影响分析、组织和个人对房产购买力走势分析、税收对地产影响的走势分析、国际经济走势对房地产购买力和需求力的影响走势分析数据表，要好像天气预报一样进行分析和事先控制。

     而不是像现在这样房价涨得过头了就各项政策一齐压，房价跌了影响经济发展政府收入了就发放信贷放松、税收方松、买房控制放松搞活的一齐放松的事后控制。当然要解决这一难题非一朝一夕一劳永逸所能调整到位，恐怕也是世界各国的难题，包括西方国家采用自由竞争的市场经济由于结构问题没有办法完成的，恐怕也只有我们国家高度集权的国家才有这个力度和能力调控的，这恐怕也是属于中国特色社会主义的优越性之一吧。

    笔者认为价格的问题仅仅是表象问题，房地产发展问题是深层次的结构性利益矛盾均衡问题，必须进行整个房地产从拿地开始、报建施工、销售楼盘的经营过程的各环节全过程动态化得结构性调整才能见效，既要使房地产商不能绑架银行、政府、百姓，又要使政府财政短期内不能捉襟见肘，还要满足各阶层百姓改善住房需求，可见对管理房地产的难度无异于空中走钢丝的难度。因此可以说：由于房屋在百姓生活中终生支出的总比重在70%以上，政府现阶段管理房地产的价格控制水平是政府管理水平的试金石。