一九九八年住房改革使得长达五十年的福利分房结束之后，中国房地产业在市场化的道路上快速发展了起来。算起来当时距现在已经有十年多的历史了。十年前，王石、冯仑、胡葆森去亚布力参加企业家论坛，在回来的路上三人琢磨着发起一个行业联盟，不久之后的1999年8月，被许多媒体称为“中国房地产界的航空母舰”的“中城联盟”横空出世了，只是当时叫“中国城市房地产开发商协作网络”，简称中城房网，深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等十二家房地产参与其中，王石担任首轮值主席。

在外界眼中的航空母舰，起初在业内人士圈里只被认为是一个普通的房地产开发商的俱乐部，大家在一起喝喝咖啡喝喝茶，聊聊业内的趣闻轶事，然后各奔东西各忙各的。而最初提出的“中城房网”四大功能：信息共享、共同培训、集体采购、集体融资并未能如火如荼地按计划展开，只是前期提供了一个万科下属的集体采购网站，以及一次简单的培训课程。

而十年之后，如今的中城联盟已经成为我国房地产行业无人不知的名词，也是我国商业化运作最成功的一个顶级财富俱乐部。全国各省的四十多家龙头房地产公司在中城联盟这个家中齐聚一堂，集体融资、联合开发，共同发展。

冯仑在《野蛮生长》一书中所说：“这个联盟简而言之就是房地产行业中的“欧盟”，是一个好公司和大公司的俱乐部，他们都是当地城市中最有影响力、最大的企业。”

欧盟、好公司、大公司的俱乐部，这三个桂冠给了“中城联盟”无比的光环。冯仑常说，伟大是熬出来的。十年前大家聚在一起，为的是探讨行业发展，为的是通过交流获取适合自身发展的信息。在多次聚会、研讨会、专业培训会议后，中城联盟在十年期间终于逐渐实现了最初的愿望，掌控着近10亿人民币基金。这十年间，联盟中的房地产企业从当初的十二家增加至近50家，多家企业也从当年的年开工量不足10万平方米提升至年开发动辄百万或数百万平方米，联盟基金发展到37个投资人，在全国已经共同开发了五个联盟新城项目。

中国大量的行业组织、行业协会很困惑的一件事就是，发起的时候热热闹闹，但收不来会费，变成了发起人和会长的事情，最后不了了之。十年变更，中城联盟却成为一支独秀，目前发展得相当成功，虽然门槛费已高达430万，但会员依然有增无减。其中有一条永远不变的主线，那就是最初商定的联盟体制——轮值主席制。中城联盟每两年换一次届，每个成员公司的董事长自愿报名，通过民主选举选出下一届的“盟主”。中城联盟在国内房地产界的影响力来看，每一届的轮值主席，地位绝对不亚于武侠小说中“武林盟主”之位。

冯仑曾经非常感慨地说过，中城联盟之所以能够办的风风火火，最吸引人的有三个因素，首先就是这套制度化更换一把手的机制。“第一任轮值主席是万科集团董事长王石，第二任是北京万通地产股份有限公司董事长冯仑，第三任是河南建业住宅集团(中国)有限公司董事长胡葆森，第四任是天泰集团董事局主席王若雄，第五任是成都交大房产董事长孟刚。两年一轮换。怎么轮换，这个程序规则非常清楚。比如说马上2月份要换届的时候，首先所有的成员都可报名。报名时要有承诺，第一你要花多少时间，第二你要做什么事情，第三你在项目、信用、资质上有什么优势。大家机会均等，根据报名情况由提名委员会提出两个人作为大家投票选举的候选人。然后在换届的会员代表大会上进行举手投票，得票多的人自然当选。当选后马上就办交接，三个月内决定是否留任原秘书长和专业委员会，完成他的行政执行班子的一整套调整。”

严明地规章制度，让中城联盟十年间从一个俱乐部转化成一个实业性的NGO组织，一个房地产行业的自律组织。每个人有权来管理联盟的时候，每个人肩上也就多了一份责任，这并不单单是因为签订了联盟协议而去履行的职责，而是源自每位地产老板心中的一份责任。

中城联盟成员又商议出一套整体的管理办法，形成了三套机制。一套董事长联席会和总经理联席会，负责制定整个联盟的游戏规则。第二套机制是，有一个仲裁委员会，当有人不按规则做的时候，联盟内部有一整套制裁办法，比如道德谴责，比如信用等级降低，或者通知所有联盟成员统一抵制他，不跟他做生意，甚至可以集体起诉。第三套机制是，设有秘书长和各专业委员会作为执行机构。专业委员会包括培训委员会、财务委员会、资格审查委员会等等，这些委员会在秘书长的领导下开展经常性的活动，比如每个月的培训，包括秘书之间的培训，包括采购、工程、客户服务等等。

可见，中城联盟俨然就是欧盟模式在我国房地产界的翻版。王石、冯仑、胡葆森等人在行业内的“泰斗”位置，也让这个小欧盟更具话语权。联盟刚成立之初，就掀开了一场轰轰烈烈的“新住宅运动”。

 

当时中城联盟最初的十几个成员经常在一起探讨行业发展，有一次会议上，沈阳华新国际总裁卢铿首先提出“新住宅运动”的构想，之后王石、冯仑召集了汪丁丁、黄平、茅以轼、杨东平等经济、建筑、文化界专家在万通新世界共同拟定了“新住宅运动”宣言，对国内当时住宅现状、生活方式等进行了深入的探讨和全面的反思。当时被普遍认为是一场“民间的、文化的、市场经济的”建筑文化住宅运动而受到很高的评价。

2002年初，冯仑当选“中城房网”第二轮值主席，在两周年会上提出成立专业委员会及加强成员间高级合作。在2002年9月的时候，中城联盟在上海成立中城房网投资管理有限公司（简称“中城投资”），首期注册1亿元，王石担任第一任董事长，中城投资与股东一起选定了国内几个适合居住的城市，开始开始精心计划大型住宅项目“联盟新城”，意在将“新住宅运动”推向实际运作。

与此同时，冯仑还专门亲自策划并推动了一部电视专题片《居住改变中国》的拍摄，除了积极促进“新住宅运动”之外，努力提升房地产道德形象，也在一定程度上促进了中国房地产行业的发展。

随后2003年11月，在河南郑州，第一个“联盟新城”项目启动了，次6月正式开工。这标志着成立6年之久的“中城联盟”正式走向实体化运作。但也让其面临了一场不大不小的尴尬。在普通百姓的消费思想还未能完全接受突如其来的房地产迅猛涨价的时候，中城联招来了很多人的质问与不满。因为郑州的联盟新城项目创造了当时的天价销售，使郑州2005年房价在前4个月上涨了14%，很多人说中城联盟是一个抬高房价的联盟。

以至于2006年4月在南京召开的“中城联盟”董事长联席会议上面对自建房组织发起人与所有媒体的质疑和逼问，屡出惊人之语的任志强说：“商品房的供应就是应该只针对中高收入者。”针对中国房价到底贵不贵的问题，王石称：“我认为整个收入和房价收入比是趋于合理的。”对于当时的新名词“房奴”，冯仑更是说出了一句让很多人怀恨在心的话：“成为房奴那是活该啊。”

其实这正是当时经济形势与人们观念改变的体现，伴随着政府对土地及资金游戏规则的双重修订，房地产企业之间、与政府之间的博弈关系也发生了重大改变。正如华高莱斯总经理李忠所言：“在政策越来越严厉的前提下，房地产企业必然热衷于双赢或多赢游戏，而不是只竞争不合作的零和游戏。”胡葆森在当值第三届轮值主席的时候，也说过：“中城联盟将影响中国房地产行业规则的制定，为成员单位谋取最大的利益。”

其实，事实正是被房地产商们所预见的那样，一期的联盟新城项目带给郑州市场诸多惊喜，比如居住的灰空间过渡、围合的四合院居住形态、楼顶的指引灯塔等等；对于建筑立面中理性灰色的应用，也为郑州市场接受现代主义建筑做足了铺垫；作为黑川纪章的作品，它与郑东新区的线性、方块式理性设计一脉相承。新的概念引导新的住房观念，这点在随后成都、济南、重庆以及南宁的联盟新城项目销售情况火爆被充分证明。

住房，是一种享受。这个观念一下子深入人心。在南宁联盟新城销售时的媒体见面会上，冯仑笑着对记者说:“南宁给我的印象非常不错,是个属于中规中矩的城市,与别的城市有很大的不同。政府规划好,我从机场一路过来,先过江,再到民族大道,沿途上,没有半条路，烂尾楼也少。气侯非常宜人，绿化非常好，是个非常适合人居住的地方，如果按居住环境来说，北京的特点是文化文人人气息浓厚，上海是小资情调，而南宁就是居家气强。”

通过联盟新城的项目，将中城联盟每位成员的利益紧紧地联系到了一起，设立基金共同开发，共同盈利。中城联盟已经俨然成为了一个大的俱乐部公司。

 

2002年中城投资成立的时候，每个联盟成员入股八百六十万，注册资金1亿元，当时会议上一项另所有人都兴奋的决定，就是决定了“中城房网”要成为中国最好的产业基金管理公司的目标。在2004年10月，中城投资完成了第一轮定向扩募，注册资金增至12510万元。同年还发起设立了土地储备基金——深圳瑞茨（基金）公司，初级规模1亿元。

2005年6月，中城投资完成第二轮定向扩募，注册资金又增至15950万元。年底中城投资以准REITs交易结构为标准，通过杭州工商信托投资股份有限公司以重庆协信控股（集团）有限公司商业物业资产为标的，完成多年期大额信托融资。这一年，中城联盟的成都“牧马山.易城市”、济南“天泰.太阳树”、重庆“协信TOWN城”三个项目在同一年内奠基开工。

其实，这个房地产欧盟的公司化运作之路之所以成功，是因为它第三个吸引人的地方是它有一套救助机制，帮助成员企业渡过危机，比如可以企业托管，或者把陷入危机的企业卖给联盟的基金，由基金掏钱让企业得以运转。从这种意义上讲，中城联盟就像一个保险公司，会员缴纳门槛费用，然后定期缴纳会费，如果碰到危险，“保险公司”就会想办法让会员渡过难关。

 

十年熬出来的房地产欧盟，确实是个好公司，是大公司的俱乐部，十年间，联盟成员们参加了很多俱乐部的活动：雨中登山、徒步行走、西部穿越、富士山攀登、阿拉伯街头游走、阿尔卑斯雪山之旅等等美好的瞬间都逐渐成为中城联盟中各董事长们美好的回忆。关乎联盟成员命运的行业研讨会也举办的越来越权威，联盟还设立了联盟成立了一个公益委员会，负责旗下的三个公益基金：南都公益基金、万科公益基金和万通公益基金。在社会责任方面做出了不错的贡献。这家“俱乐部”还有一个好玩的“游戏规则”：40多家全国各地领军企业组成的中城联盟，如果哪家企业的董事长没有参加活动，将被处以5万元的罚款。

但相比较俱乐部而言，中城联盟更大程度上已经转化成一个行业自律组织和谋利机构。