顾海波：楼市“一枝独秀”还能秀多久（视频）？
——中国楼市怪圈、谜局揭底！
——《深度105》非常道——冷眼看楼市
前序：
|
这房地产业素有“金九银十”之说，因为九、十月份的成交通常是比较红火的。但是刚刚过去的九月和十月，楼市却并没有捡到多少真金白银。北京、上海、南京、广州等多个大城市的成交状况都比较清淡。楼市是否又到了一个拐点？现在还该不该买房？ |
||
|
视频链接：东方宽频 http://www.bbtv.cn/live/2009-05-17/310.shtml?st=1257692430&ed=1257695890或 http://www.openv.com/play/SHDongFangTVprog_20091108_7125698_0_4636512847.html， |
|
|
此为上海东方卫视的《深度105》的独家楼市谜局深度剖析，10月12日在东方卫视录制完毕，但由于种种原因到11月8日（周日）晚23：00才播出，一度曾担心再度被“封杀”，好事多磨，谢谢东方卫视编导的理解。本节目在10日上海电视新闻综合频道16：08分重播，为答谢广大网友的厚爱，特此说明。
“《顾海波：冷眼看楼市》：在刚刚过去的十月份，北京、上海等多个大城市的商品房成交渐为清淡。楼市是否又到了一个拐点？现在还该不该买房？本期《非常道》，上海市城市经济学会高级经济师顾海波，要说说他的观点”（2009年11月8日第220期东方卫视《深度105》——《非常道》播出，观看视频请点击：
http://www.bbtv.cn/live/2009-05-17/310.shtml?st=1257692430&ed=1257695890
或
http://www.openv.com/play/SHDongFangTVprog_20091108_7125698_0_4636512847.html，
注：视频分两部分，节目介绍：内容提要：1、杨丽娟案之争。2、顾海波：冷眼看楼市，前为（《天下事：杨丽娟案》，非常道《顾海波：冷眼看楼市》稍后，可快进，我认为非常值得一看，突破了地方媒体的一贯束缚，视觉、观点的冲击力超过了我的想象）。
受美国“次贷”所引发的全球金融危机席卷全球！全世界的商品（包括中国，中国楼市除外）都在“过山车”！全世界的楼市（中国除外）都在“过山车”！惟独中国楼市“一枝独秀”？而且仅是住宅“一枝独秀”？（办公楼、商场也没逃脱“过山车”，说明实体经济萎缩）经过10月黄金周，全国各地楼市普遍交易“惨淡”，中国楼市何去何从？又到了一个敏感时期，中国楼市还能“秀”多久？带着这个问题，2009年10月12日中国房地产界独立思想、资深房地产分析人士顾海波高级经济师走进了东方卫视《深度105》栏木，就中国楼市众多怪圈和谜局进行了深度的剖析，（本想早点同广大网友见面因为有许多次的预告反而遭到了封杀，可见在当下，理性的空间是十分狭窄的），接受了独家的采访，下面是大致的采访内容，以飨大家，请多指正。具体会有细微的调整，当然我的访谈会有剪切、删节，因为还是有许多“浅规则”，请谅解，要了解我的全面观点，请看我近期的博客。
一、 记得在08年年底的时候，无论对于开发商还是业内专家来说，对09年的房地产形势预测多持悲观态势，现在当我们再来看楼市，楼市的发展却出乎了所有人的预料，不仅价格止跌回升，而且出现了暴涨。“变脸”为何如此之快？结合现在的房价分析一下。
举例说明楼市已经暴涨到什么程度，与一年前比较，现在的二三百万可以买到什么样子的房子，（包括国内外）
答：主要是政策推动过度和信贷推动！说明中国产业结构不合理（低下），对房地产依赖过重！透支未来购买力和信贷的情况下，房地产乃至中国经济的真正复苏变得异常扑朔迷离！其后劲如何？值得高度重视和密切关注！
除珠三角外，08、09年初其他地区房价几乎没有向下波动、只是缩量厉害，于是呼各级地方政府做不住了，相继出台“托市”政策，我把它调侃为“托市裸秀”（“半夜鸡叫”大赛。09年2季开始单边向上。现在是价平量缩、窄幅盘整，后续的有支付能力的购买力和银行可持续的购买力如何？值得怀疑！
拿上海的住宅均价来说，2000年的时候大概在2500元/平方米左右，现在媒体爆出十一黄金周期间均价在20000元/平方米（虽然我认为这有些夸张了），现在买一套房10年前可买8套房。
二、 于目前存在于中国的高房价，业界基本分为两派，一派认为出现泡沫，另一派认为合理，你的观点是什么？现在的楼市一半是海水一半是火焰吗？您的观点是什么？
链接：http://msn.caijing.com.cn/2009-09-18/110253734.html
答：中国楼市肯定有泡沫！而且有很大泡沫！“房价年年涨、月月涨、天天涨”（房价变成了“时价”、海鲜价，天天涨），还要“涨幅趋缓”，这是相当荒唐的！也是极其危险的！因为中国房价收入比、房价租金比、房地产投资占GDP的比重和房地产投资占固定资产投资的比重、住房两极分化的程度都严重超过国际公认的标准，我们不能在绝大多数老百姓住房问题还没有得到根本改善的情况下（保障性住房建设严重缺位和滞后）放纵国内外“热钱”疯狂投机中国楼市！我们的住房卖给谁？！我认为主要是满足占权重最大的广大本土中低收入的居住需要！中国楼市决不能成为爆发户的乐园和投机客的乐土！中国没有这个条件和资本！
中国楼市有泡沫的另一个重要原因是价格与价值严重背离！期房等于“欺房”现象层出不穷（花园里没有‘花’，样板房不是‘房’）！楼脆脆、楼歪歪、楼倒倒就是佐证！
离开了具体的时间、地点、对象来谈“稳定房价”毫无意义！“稳定房价”是个伪命题！
高房价是个绝对值概念！高了，脱离国情、民情，就应该回归理性！
三、 房价经过一轮快速疯涨之后，又进入了一个新的盘整期。不管是开发商和专家学者又开始讨论房价的后劲有多少。最有说服力的数据摆在面前，“十一”黄金周楼市并未如期迎来开门红，北京、南京、广州等多个城市成交惨淡,楼市期待中的“金九”没有实现,经过“十一”黄金周的考验,“银十”也显然落空。“楼市拐点到了吗？为什么？
答：事实上中国楼市已经连续4年没有“金九银十”了，4年多来除了08年以外，其他几年都是由于上半年房价上升过快或成交量过大而造成9、10月份短暂的消费“断层”（尤其是08年、09年以后楼市的风险日益积聚），这是一个十分正常的现象，完全不必大肆渲染和炒作！
中国楼市的阶段性“拐点”应该会到来，而且从理论上讲应该来好几回了，但是，由于“土地”财政的关系和“房地产势力”的过份强大，中国房地产走过了10多年、将近20年的长周期，每一次的“潜在”调整机会都被强大的“房地产势力”托起，只是时间未到，从这个意义上来说，中国楼市“拐点”还在路上、处于“拐点”的前夜，但已经不会太遥远！只是时间问题而已！越是人为拒绝调整，泡沫越是养大，调整就幅度就越大，震荡就会越剧烈！
上世纪亚洲金融危机，导致香港楼价一泻千里，暴跌70%，直到10年后的今天，香港楼价还在当时颠峰时的70%左右！上世纪80年代东京的地价超过整个美国的地价，可谓‘牛气冲天”，结果呢？日本的房价、地价同样一泻千里！至今日本房价仍未摆脱下降通道！
四、 上半年我采访任志强先生的时候，任先生谈到了刚性需求，您觉得刚性需求在此轮上涨中的作用有多大，刚性需要现在还存在吗？
答：答案恰恰相反，这是房地产商的胡言和利益驱使。此轮房价的上涨是主要由国内外“热钱”过度投机引发（当然前提是地方政府扶持过度、土地财政政策和房地产信贷的极度宽松），老百姓的需求是被动的、无奈的、从众的、焦虑的和恐慌的，是典型的“羊群效应”，同时也是最值得同情和政府关注的！在保障性住房缺位的的情况下，这是十分不公平的！对广大中低收入者来说也是极其危险的！
所谓的“刚性”需求不同于有支付能力的需求！中低收入者的所谓“刚性”需求要靠保障性住房来满足！不应该把他们推向市场！要扩大保障性住房的受益面，这是各级政府的内在责任！
五、 如何看待中国的房地产商？
答：中国房地产商很不成熟！也是很有争议的一族！这是经济转型时期的特殊产物，是不规范的制度下的特殊产物。希望他尽快规范和成熟起来！
六、 近来，“地王”频现京沪内地，您对此是什么看法? 潘石屹曾经举个一个例子，有的上市公司囤地现象非常惊人，根据公开年报简单分析，以这些公司开发的建筑面积来计算，它们的囤地规模，最少的也在20年以上，最多的超过100年。对此您的看法？
答：对“地王”要全面、动态、系统分析。
“地王”频出，一方面说明以前的地价太便宜，开发商有暴利，地价上涨有基础；另一方面，“地王”也应该有个度，矫枉必须过正，“地王”必须在现行法律框架下运行，依法闲置土地两年不开发必须收回，现在10年、8年闲置土地都在开发，有法不依现象严重，假如严格依法行事，现在“地王”必死无疑！假如“囤房囤地”、10年20年后开发，那现在的“地王”就显得“很合理”。
“地王”有个时间概念，关键是现在的“地王”是两年内开发呢？还是10、20年内开发？是有法不依呢还是严格执法？！看你政府到底敢不敢动真格！这已严重影响了政府的公信力！
另外，要关注是真“地王”还是“假地王”？！有无联合做局？！事实上，“地王”起到了一石三鸟的作用（推高房价、多批土地、开发商暴利）？！
要密切关注“地王”收入的去向是否合理和使用效率！随着“地王”收入增加，为什么房改12年后许多地方保障住房还不见踪影？！还在打口水仗？！钱到哪里去了？！
“地王”与广大中低收入者保障性住房缺位的并存，折射出房地产行业道德和责任的危机！“三个代表”怎样真正落实到行动上？！怎样让广大中低收入者共享改革成果？！难道不值得我们的各级地方管理层反思吗？！
七、 觉得在目前的情况下，政府会调控政策出台给房地产降温吗？在南京， 黄金周交易惨淡一个重要的原因就是因为公积金政策有了调整。
答：不会。不出面“托市”就不错了，无数事实证明，“房地产利益”集团希望房地产“大起不落”！还美其名曰房价涨是“保护消费者利益”！言下之意房价跌会“导致老百姓财产缩水”！我不仅要问，世界上哪个国家房价没有经历过起伏？！真是无稽之谈！
南京等地黄金周房产交易“惨淡”是前期房价上涨过快、交易量过大以后的正常、自然情况。至于公积金政策是由于上轮（08年）房产“托市”政策自然结束，影响不大。
八、 您是物业税出台的支持者，为什么要支持物业税，物业税会给房价降温吗
答：征收物业税是国际惯例，事实证明对房地产可持续发展十分有利。这是由于土地稀缺和不可再生的特性所决定的，它是房价平稳的稳定器之一，希望我国能尽快征收（自住可以免征或少证，投机要多征，对外资购买应该先征、国际接轨嘛，）。
调控非理性的房价是一项复杂的系统工程！要真正给非理性的房价降温，单靠物业税不行，必须从供给、需求、惩戒腐败和管理层不作为结合起来！
九、 对中国老百姓来说，房价涨惯了，思维也成了定式了，而且对很多买房者而言，都不相信房价会暴跌，分析一下现阶段老百姓的买房心态。
答：房价“大起不落”的定势是“地方政府、开发商、银行”为主体的“房地产势力”强加的，每当楼市量缩价跌时都会被强大的“房地产”利益集团“托起”，中国房地产的“有形之手”异常强大，例如，购房退税、购房入户、降低首付、降低利率、取消“限外令”等等，事实胜于雄辩。
老百姓是被动的、无奈的、跟风的！是值得同情的！是处于绝对弱势和信息不对称的！
房价“大起不落”的定势是麻醉剂！是苦肉计！是谎言！是阴谋更是赤裸裸的阳谋！十分危险！必须十分警惕！
老百姓必须树立良好的心态和生活态度！必须多问个为什么？必须克服焦虑、恐慌、无奈、失望乃至疯狂的心态（当然更期待政府保障住房的落实）！
十、 价会暴跌吗，房价暴涨之后会带来什么后果？判断一下，短期和长期房地产市场的走势，在现阶段下，老百姓是应该买房还是租房？
答：房价短期内不会暴跌，假如持续疯涨就难说，但现在看来持续疯涨的基础和条件都不存在！银行持续的贷款源泉在哪里？老百姓持续的购买力在哪里？外贸、出口、内需（就业）三架马车相继减速且前景相当不明和微妙！不支持房价非理性上涨！
短期（1年内）全国绝大部分地区房价高位窄幅震荡盘整、稳中微降！中期（2——3年）假如地方政府不“托市”，保障性住房逐步完善，房价理性回归！长期看涨，但要同收入同比上升！是缓慢的、理性的、螺旋式的上升！
现阶段，观望是首选！高位放量、“庄家”（开发商、投机客）拔高出货！再等等！“提高警惕、保卫口袋”（假传万卷书、真传一句话）是我的善意忠告！至于是买、租还是置换？根据个人的经济实力和实际情况，没有统一的答案。但必须树立量入为出、梯度消费的正确理念，货比三家，当下千万不要追高！一定会有低吸的机会，要有良好的心态和生活态度！
必须密切关注政策动向和市场动向！必须独立思考！
用三歌名来描述房地产的过去、现在和未来，以同大家共勉！
过去——千年等一回；现在——让我欢喜让我忧；未来——无言的结局！
十一、怎样完善我国的住房制度？
答：1、尽快建立规范、“三公”、透明的房地产管理体系。
“一个好的制度是让坏人干不了坏事”。
2、必须彻底颠覆“变色龙”的混乱的“网上房地产”。它违反广告法、有欺诈之嫌！应该取消网上房地产的预定（紫色）、签约（黄色）栏目，仅保留登记（红色）一栏，因为只有登记才是真正的成交！现在100%的退房率（内部变色、造假愚弄百姓）就是“网上房地产”的“杰作”！黄金假期交易中心都休息，怎么会有真正的成交？！当然，还需要公开存量土地和在建土地极其价格，土地的5年规划乃至10年规划，在建住宅（未达预售标准）和在售住宅（达预售标准必须强制上网，避免囤房情况）必须分别公开明细。让“网上房地产”公开于阳光之下，不要成为“欺诈、造假”的平台和工具！“变色龙”式“网上房地产”是房地产领域的“倒钩”和“钓鱼”！
“房产小数偏一偏，全国人民都受骗”这是老百姓无言的控诉！统计数据的“窝里斗”是职能部门不作为的表现！谎言止于阳光和透明！真理越辩越明！
3、加快完善多层次的住房保障体系。要加大、加快多层次的保障性住房建设。
4、加强质量管理，加快节能、环保研发和推广，推进住宅的产业化进程。
5、系统、全面、刚性的调控。
以“扩大地根、管住银根、遏制投机、抑制投机”为基础，采用不同的利率、信贷、税收、首付的政策来鼓励自住消费和抑制过度投机（人多地少的国情、民情决定），从供应、需求、反腐败和不作为四方面进行系统、全面、刚性的调控。市场经济是法制经济和信用经济，不成规矩、何成方圆？要有法可依、有法必依、违法必纠！之所以我们的违法现象愈演愈烈，是因为我们的违法成本太低！这是对法律的无情嘲讽！
6、对房地产依赖过重，中国经济将不着陆。
“以房为纲”、“土地财政”不可持续！房地产作为特定时期“支柱产业”的逐渐谈出是历史的必然！必须要有清醒的认识！必须痛下决心，必须走“科技创新”这华山天堑一条路！尽快实行我国经济结构的转型和升级！“没有远虑，必有近忧”！“当断不断，其后必乱”！
中国经济的振兴一定在于制度的创新和科技的振兴、实体经济振兴！中国经济的剧烈波动一定由房地产泡沫的破灭所引发或伴随！脱离国情、民情的高房价始终是中国经济社会可持续发展的隐型炸弹！
顾海波
草于09年10月11，09年11月8日公开，11月12日补充
后记：
在11月8日晚节目播出后，当晚就收到不少网友（包括好友）的留言，有网友说是饱含眼泪看完我的节目，使我十分感动。“民有所呼，我有所应”！希望各级地方的父母官能有所为、有所不为！切实把老百姓的呼声放在心上、落实在行动上！大家共同努力！在这里我要特别感谢东方卫视《深度105》的编导谷小悦小姐！没有你的理解、鼓励和支持，这档节目是不可能如此出色地呈现在广大观众和网友面前的，在“一切向钱看”和思想略有禁锢的当下，这档节目能播出是相当不容易的！也是需要一点勇气的！当然，还要感谢著名主持人、东方卫视的创意总监骆新先生！感谢东方卫视《深度105》栏目的全体创作人员！感谢东方卫视的领导的包容！希望理性之光能穿越历史！跨越时空！
链接：
一、顾海波：网上房地产是最大的欺诈道具。点击
http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100egl8.html
二、顾海波：东方卫视--房价何时跌（视频和文字）？点击
http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100euc0.html
三、房价疯癫，管理层贼喊捉贼
http://blog.sina.com.cn/s/blog_49e1242f0100dyul.html
顾海波：上海市城市经济学会、中国房地产界独立思想者、高级经济师
地址:上海市古北路530弄68号 1005室 邮编:200335
http://guhaibo.blog.soufun.com
http://blog.sina.com.cn/guhaibo
E-mail: [email protected], [email protected]
021-62743638