一、2006年中国工业地产发展现状
1、工业地产土地价值增长迅速
2006年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增长，增长幅度首次超过其他类型的用地显示。首先政策调控使工业用地走向了市场化；其次是新的工业用地开发投资增长出现了较大的提升。而且，全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升。
2、产业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足
开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。 而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：
一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。
另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有100至200公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。
3、企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移
把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。
北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市“迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。
人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。
4、工业地产开发模式不断创新
纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。随着越来越多的投资者加入工业地产，工业地产的开发模式正在不断创新，特别是综合运作模式正在不断的得到完善和改进，并且越来越多地被采用，取得良好的市场效果。
(1)工业园区开发模式
如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式
如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
（3）工业地产商模式
如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
二、中国工业地产发展预测
1、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值
从2003年到2006年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入“市场调配资源的时代”,而不是以政策为主导对资源进行调配。工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够真正反映市场供求关系。
2．国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新
2005年年末，新加坡丰树以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，今年年初全球排名第二的工业地产开发商AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项目，再加上近日麦格理开发的上海康桥物流厂房仓库，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。
海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。
这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。先前腾飞基金的做法便是把手中的44个工业地产项目打包成REITs上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5倍的业务。在麦格理的计划中，康桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。
尽管普洛斯、丰树、AMB、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的REITs，“普洛斯和AMB在中国内地一系列投资，实际上还是一种着眼于具体项目的公司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式”。但近年内地REITs可望开闸，普洛斯和AMB之所以选择此时对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的REITs做准备。当然，把国内的工业地产项目转化为REITs产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。
3、投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇
由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。
国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点：分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区；以苏州、杭州为代表的大长三角地区；以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。
4、工业地产的升级版——产业地产
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。其范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。
通过与目前国内经济、产业发展的情况对比，建设部有关工业用地性质的解释已经是一个陈旧的名词解释，与时代发展已经出现了明显的脱节。
在国内一些城市，为适应发展的需要，政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根本变化、更广泛，以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。
从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。
产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。
产业地产在形态上的狭义定义，体现在传统地理意义上的表现形式，主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。
与中国经济、产业发展、城市发展相结合，产业地产在形态上的广义定义，颠覆了传统上对产业地产地理概念的认识。由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。
从BDA国际企业大道，总部基地，都市型产业园和文化创意产业园的形态来看，已经不具备原先的工业地产的模式，它是一个更广阔的概念集管理、研发、营销展示，商务接待等企业活动的高端环节，迎合产业升级的需求，称产业地产更为符合其形态。
5、产业地产开发将进入“产业型新城开发时代”
经过20年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。