2009年10月15日，第五届中国地产金融年会在北京召开。在本届年会上，瑞银证券首席经济学家汪涛女士认为，房地产市场不存在全局性的过剩，未来政府的经济刺激政策不会收缩。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛

　　以下是王涛女士部分演说实录：

　　我是从宏观的全国的面积来看，似乎这个过程是比较平稳的，第一，我们认为不存在全局性的过剩；

　　第二，跟房地产有关的贷款，不管是按揭还是对开发商的贷款，所谓的断供非常的有限，国家一直在控制这方面，整个银行，金融业对房地产有关的风险敞口非常的有限，因此对美国和欧洲的情况非常不一样；

　　第三，中国在发展过程中，所谓的商品房的市场也就十来年的时间，实际上是一个新兴的市场，很多不能跟国外的水平比，不能跟他的住房拥有率，跟支付的水平相比，因此有很多的特点。

　　最重要的一点说到中国房地产行业的复苏是政策的变化，我们当时提出来中国房地产行业的投资和建设，新开工的建设面积是从今年年中开始复苏，大家可以看到瑞银报告可以看出来，这是我们瑞银建设活动指数的几个分类，上面最快的蓝线是销售和竣工的面积，大家可以看出来，年初出现了非常大的逆转，我认为对宏观经济中的其他的建设活动，最有关的是开工和在建的面积，跟房地产行业的投资非常有关，这个实际上是今年的年中六月份左右开始上升的。从土地购置来说，现在大家报道有很多新地王的出现，但是全国范围内来看，土地的购置并没有出现非常快的增长，仍然是处在平稳，过一段时间我想会开始增长。

　　我认为房地产其实是支撑国内需求的一个关键，基于这样的看法，我们认为房地产投资的复苏是可以持续的，而且会持续到明年全年，为什么呢？从整个宏观经济来看，房地产复苏也是为什么宏观政策从去年年底开始全面转向的重要原因，大家知道过去多少年，从本世纪初这么高速的经济发展，对中国来说有两个非常重要的引擎，第一大家知道出口，第二是房地产的发展，这一块是带动了很多国内其他的需求，像钢铁、水泥、白色家电等等这样的需求。

　　因此，在国际环境非常不利的情况下，政府要想保八这样的增长水平，不可能不去支持房地产行业的复苏。从现在来看，基础设施的建设当然是增长非常快的，政府也是最大力支持的一块，这块有几个基数的问题，今年政府出台四万亿，其实比四万亿还多的地方政府的各种各样的项目，包括银行贷款迅速发放的支持，今年基础设施建设增长最快，今年的宏观经济增长主要是由政府投资拉动的基础设施为主的一个增长。但是，即使在今年的情况下，如果没有房地产行业的投资复苏，保八目标也是非常难的。

　　可喜的是从六月份开始，房地产行业的投资和开工面积已经大幅度的增长，明年的情况是什么呢，明年政府对基础设施的支持，政府的经济刺激政策不会收缩，但是也不会再出四万亿，今年这么大规模，明年不可能两倍，惟有增量还是对增长有贡献的因素。

　　因此，明年基础设施建设和政府的刺激对经济增长的贡献会大大减弱，在这种情况下靠什么支持内需，最重要的还是房地产行业的持续复苏。

　　基于以上的考虑，我认为政府不太可能对房地产行业有一个全面的紧缩，前面几个月，从六七月份以来，大家看到信贷方面有一些流动性的讨论，同时对于二套放贷的政策也开始有一些声音，因此市场上有很多人认为政府对房地产行业有一个紧缩，我认为不太可能。

　　我本人认为二套放贷并不是最重要的支撑，其他的包括一套房贷的按揭利率的折扣，税费的减免，对房地产开发商信贷的支持，以及自有资金的降低等等政策短时间内都不会改变。

　　今年来说，房地产行业的投资从中期开始回升，今年是全年比去年相比有了微弱的上升，明年有一个全年的持续复苏，所以明年比今年应该拉动的力度会大一些。

　　之所以讲到房地产行业，我做宏观经济的，为什么对房地产行业进行这么仔细的分析，因为有一个很重要的东西。大家知道过去几年中国的发展靠重化工业的拉动非常大，大家熟悉的钢铁行业，40%是用在房地产建设，政府建设修铁路，大规模的基础设施的建设，这些东西需要的钢铁比起房地产来说小很多。

　　对于重工业的需求，尤其目前出现产能过剩，出口疲软的情况下，还是要靠房地产为主的国内需求的增长，这里面画的是瑞银的房地产建设指数和钢铁需求，大家看到这两个指数是非常相关的，如果我把银行的信贷增长也放在这里的话，也是密切相关。

　　因此我们认为随着房地产行业投资的复苏，并且持续的发展，将来几个月，几个季度，尽管银行信贷的增长步伐会放慢，但是整个工业的增长，对钢铁、水泥的需求会得到持续的增长。

　　这其中一个原因就是我刚才强调的新开工的面积，他的增长刚刚开始，他在去年七八月份下降之后，从今年六月份开始回升，八月份的数据来看，八月份新开工面积都是历史的新高，虽然很多人认为八月份出现了环比的下降，但是这个没有意义，一定要经过短期的调整，调整之后无论是销售还是新开工面积都是历史最高的月份。

　　房地产投资怎么样持续下去，我刚才说了，我们的判断是一直持续到明年全年，我们判断是可以持续，但是有一定的风险，我们认为持续是因为刚才说了，不认为存在全国供给过剩。关于政府政策刺激房地产市场，一个是刺激需求，另一方面刺激供给，包括中低端的需求，陈所长提到了政府对住宅方面的政策，包括中低端、经济适用房的政策加大了扶持的力度。

　　最后一点，这是我们去年年底的时候没有预计到的没有这么强的流动性和预期的迅速的回升，我想去年年底的时候也没有人会预测到今年上半年新增信贷规模7.4万亿。从刚才讲到的几点，住房过剩的情况来看，当时在08年的时候很多人说中国有太多库存，我们当时拿出这个图来说，比起03、04年的情况，住宅存货和销售面积之比并不是最高的水平，当然了，因为08年上半年销售突然下降，显得挤压特别的严重，现在销售上去之后，蓝线下来了，而且整个库存面积也在下降。对房地产行业的贷款相对稳定，去年年初的时候很多人说房地产如果垮了，金融系统就会垮掉，我们发现整个银行系统对按揭贷款风险敞口比较有限，其中最大的一块占到10%-12%主要是按揭贷款，按揭贷款据我们调查在所有上市银行里面，贷款比和房价比是50%，平均来说借钱的人有50%自己的资金在里面，在这种情况下出现断供的风险非常小，从银行的调查来说，银行认为按揭贷款相对来说是质量非常好的贷款。

　　09年二季度以后，不管是按揭贷款，还是开发商的贷款都出现了比较快的上升，也跟房地产市场的火爆相关。政府刺激的措施其实大家都非常的清楚，包括财政上加大保障性住房建设的开展，这块的进展也没有那么快，还有降低房贷的利率和首付的比例，做了一个计算，很多人认为房价涨的很快，居民的收入涨的不是很快，从数据来看似乎是这样，但是我计算了一下，房贷利率的下降和首付比例的下降，如果工资没有涨的话，同样的月供现在的房价可能上升15%，因为房贷利率的下降和首付比例的下降，一年前比同样面积的房子月供减少15%。我觉得目前房地产投资和房地产行业的复苏其实有一个很大的因素，是在我们关注目前的市场，尤其系北京、上海的市场不容易看出来的东西，各个地方的政府加速旧城改造和城市化建设带来的房地产行业的复苏，各地方政府都有保八的目标，不是每个政府都可以建铁路，修高速公路的，但是每个政府都可以加速城市化建设的工程，在这个过程中创造了需求、创造了供给，而这个过程并不是说先把销售做上去，然后再投资，可以同时做，这里面说一个宏观的数据，今年上半年一到六月份房地产销售最快的基本是在大城市、东南沿海地区，今年一到六月份房地产投资最快的前十个省份有九个在中西部。现在的房地产行业投资上升并不完全是销售在大城市、沿海地区的上升拉动的，而这个拉动，我想开发商一般都是非常谨慎的，不会因为销售很好，一个月两个月就会增加投资，有一个滞后的时间。

　　从房地产行业未来的发展来说，或者说复苏可以持续多长时间来看，还是有一定的风险的，有一个风险就是太多的好事将来可能变成坏事，就是流动性泛滥的问题，上半年信贷发放的增长速度不减缓的话，流动性泛滥最大的风险不是造成通胀，而是资产泡沫，因为消费物价指数不太容易上去，在目前的情况下全球需求非常的委靡，中国又是消费市场上非常大的供应商，所以中国的信贷发放并不见得会带动cpi或者消费物价指数的上涨，如果流动性泛滥就会造成资产市场的泡沫。

　　第二个风险，房价上涨过快会抑制大众住房市场的需求，房价上涨很快，需求也是很快，有一部分是因为中国的财富管理缺乏很多投资产品，富人的投资很多就是放在房地产上，但是这个需求在目前的情况下还是有一定的制约，另外有一定的上涨空间，一定的限制，而且它是非常依赖于市场的预期的，而大众型住房需求是改善性的需求，是刚性的需求，跟收入的增长，跟买不买得起房子有一定的关联，房价上涨过快会抑制大众市场的需求，某些市场非常火爆，但是带动不起来全局的房地产投资的火爆。

　　第三，如果房地产价格上涨过快，也会形成对消费者物价通胀的预期。最后一点，我刚才说到各地政府都在加速城市化建设，他们的理解大部分是多建房子，但是实际上我认为城市化实际上是一个更多的人从农业转为非农业的工作的过程，在这个过程中，他们的收入提高了，他们对住房的需求也提高了，因此他们的住房更加城市化，并不是建了房子他们就变成了城市化。

　　因此，现在的风险是超前发展，把将来几年要发展的房子现在都建了，为了保增长，在一段时期的高速增长之后，持续这么快增长的空间就比较有限了。

　　最后想评论一下，最长引用的中国房地产数据之一，收入房价比，这个是按120平米一套房子算的，这个趋势是不变的，只不过收入房价比的值有一点不一样，我想最长引用的数据应该是仁者见仁，很多人认为中国的房价太高，大家买不起，收入房价比在几个月前是10以上，一般的国家是5或者4到6，这是一个判断。还有一个判断，你也可以看这个趋势，虽然现在高，但是过去更高，最高的时候应该是近十年来04、05年最高，之后这个比有所下降。另外反映了目前的市场更多的集中在比较高端的需求，现在买房子的人并不是平均收入的人，我们用的是平均收入的房价，刚才我看到地产蓝皮书里面经济适用房只占供给5%都不到，这个不是平均收入的人在买，用平均的房价比平均的收入其实是不同的东西在比，如果可以找到买房的人的收入比应该不是这样的水平。

　　如果说房价太高，只能说目前的市场比较偏向于高端，将来的发展，如果要实现住有所居，大多数人、中等收入的人都可以买得起房子的话，整个住房的结构就像躔秕一样要向大众化的房子发展。

　　就像汽车的普及不会人人都会开奔驰，肯定也有现代出现，要出更多的现代满足大众化的需求，我想房子也是这样的，我就简单说这些，谢谢大家！