2009年房地产“救市”政策逐步退出是一种必然
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2008年金融海啸，中国的楼市陷入最低迷，中国经济停滞，政府启动了四万亿规模救市政策。“救市”政策在2009年的三月初见成效，房地产业先导性使得中国楼市率先回暖，出现三月楼市小阳春。房地产业关联性特征带动着中国实体经济逐步回暖。正值楼市救市政策一周年，学界和业界对政府是否该退出救市活动存在着两种分歧。一个建议建议政府退出救市行为，房地产市场理因由市场机制、价格机制来调节，即“看不见的手”。另一种坚持政府继续救市政策，他们认为中国的楼市仍需政府看得见的手来扶持。从房地产救市问题分析、“救市”成功后政府和救市爱益者应该做什么和市场现状和现象三个层面分析，个人认为楼市“救市”政策逐步退出是一种必然。
一、2008年政府救市主要问题分析
1 中国楼市低迷的原因？
2008年中国楼市一下子从2007年楼市的最高点跌到最低点的根本原因在于拉动房地产经济的三大马车出现了问题：一是中国住房投资出现问题，很多开发商不敢冒风险开发住房。美国次贷危机引发的金融海啸，给中国金融机构带来的市场预期下降，没有充裕流动性资金的住房市场一下子冷了下来，资金链断裂问题，使得很多在建工程或者准备建工程夭折。二是因为中国的出口出现问题，通过制造业生产的资金来源出现瓶颈。外国对中国制造业产品的需求减少，中国的出口贸易出现瓶颈，使得进入中国楼市的流动性资金减少，楼市投资和消费资金减少。三是因为中国的住房消费出现了问题。中国的住房消费需求包括住房投资消费和住房自住消费，而中国房地产市场持续走高的很大原因在于中国的住房投资需求。面对着中国股市利好市场，中国住房投资资金都进入股市或者投入其它固定资产投资，中国住房投资需求一下子锐减，中国住房消费需求也受到很大的影响。
2、政府为什么要实施救市政策和救市计划？
中国楼市“救市”是因为房地产市场失灵，主要表现在实际的住房供给大于潜在住房需求，市场失灵使得价格机制在楼市中根本没法发挥作用，很多楼盘卖不出去，很多开发企业倒闭或者退出房地产业，一个月也卖不掉几套住房，房地产市场太冷了。
房地产市场过冷，对企业来讲，房地产相关企业倒闭，相对失业人口过多，失业率升高，必将隐藏着一个潜在危险，楼市过冷会导致未来的房地产供给必定短缺。对政府来讲，税收大量锐减，国民收入大量养活，政府经济发展计划制定的GDP任务完成不了。对住房消费者而言，市场信心不足，直接导致有钱也不敢投资和消费。
这个时候需要政府也给企业和住房需求者信心，因而需要一系列的救市政策和救市计划，需要政府财政支出来救市。鼓励和引导住房开发，住房消费，给市场带来润滑剂。
3、政府救市救的是谁？
中国“救市”救的是市场主体。直接主体就是市场消费者和市场供给者。优惠的财政政策、货币政策、土地政策和税收政策等都给市场带来了资金，使得中国住房制造工厂又运转起来了。个人认为，最直接的受益者还是房地产企业，他们使自己瘫痪的企业重新有了活力，拿地、囤地、转让地、建房、卖房的生物链又复活了。还有一部分就是住房投资或者投机者，他们趁机从中又低价购买了自己的投机住房产品，完成了最划得来的住房投资。其实真正的住房自住者并没有从中获得多大的利益或者好处，因为他们对市场的信心和自己的预期还很是模糊，不敢轻易购置房地产。中国的住房难问题还是没有从根本上解决，尽管中国实施四万亿用于保障房建设的9000亿的投资计划，但是据相关数据表明，保障房建设实际投资很少。
总之，市场低迷、过冷就得救市，救市计划和政策要有针对性并且还要明白救市对象和主体。
二、成功救市后，“救市”政策受益者和政府应该做什么
1、政府在救市成功后应该做什么？
政府是市场失灵的补充，政府是监督市场、协调市场健康运行关键。当楼市过冷时，即实际供给大于住房潜在需求，这时政府应该救市。当楼市过热时，即实际供给小于潜在需求，这时政府应该就应该退出市场。奥巴马访华质疑中国的市场经济是有道理的，中国的房地产市场也是不完全和不完善的，不完全表现在土地是公有制、房地产经济也是以公有制经济为主体。不完全是因为中国的房地产市场有行政干预、制度干预和相关干预，房地产市场的信息不完全，住房生产要素不能完全流动等等。
个人认为，政府不是市场的主体，它只是一个救市和退市的责任人，或者是一个国家的对市场很熟悉的职业经理人，市场需要你时，你责无旁贷。市场不需要你时，你自动离开。在救市成功后，应该加强保障房建设，进而改变民生，提高中低收入人群的住房能力水平。商品房市场发展是保障房发展的基础，国家应该从救市政策上转变了宏观调控政策上来。
2、“救市”直接受益者应该做什么？
个人认为，“救市”受益者应该实行市场“自救”行为来回馈国家救市政策
第一、 对救市政策中受益的房地产企业，即住房供给者而言，企业应该给予政府反馈。
政府救了市场，使得房地产企业活过来了。个人觉得，房地产企业该为政府或者国家做点什么了，企业应该对政府的施救行为给予回馈。
现在楼市又回归2007年房地产市场最好的时期，房价已经与2007年持平，甚至还有超过其房价水平的趋势。难道这就是市场给政府的回馈吗？
高房价仍然使得更多中低收入人群买不起房，使更多的人又成为了新的房奴。中国房地产健康又面临着危险。在楼市低迷时，政府给房地产企业带来优惠和预期。在楼市回暖走入正轨时，企业也应该给政府带来税收的同时，还应该解决政府关心的问题，房价问题，中低收入人群住房难问题。
因而房地产企业应该理性地提高房价，将自己的利润以税收的形式回馈政府，以房价优惠的形式回馈住房需求者，替政府解决住房难问题，政府就应该退出房地产市场。
第二、对救市政策中受益的个人，即住房需求者而言，应该给政府反馈。
政府其实救了很多的住房投资者或者投机者，帮助很多投机者摆脱流动资金的回笼问题，同时也给很多住房投机需求者提供购房的机会，并且是房价最低期的购置地产。
在救市过程中，为了鼓励购房，拉动内需，在中国，真正的住房自住需求并没有拉动多少，因为个人消费对市场预期把握不准，或者不是投资风险偏好型的，他们不敢进行住房消费。因而很多拥有资本生产要素的投机者或者投资者，他们从中以低价囤积房源，等待市场好转时，再赚取差价。
房地产的利润空间哪去了？一方面是开发商的投资回报率，另一方面就是住房投机者或者投资者从中赚取大量的差价。那对于在救市中受益的投机者是不是也该反馈给政府些什么，他们也应该有社会责任感，不要总是囤积住房等待高价出售，他们应该在适当的时候出售给真正的住房自住需求者。更或者就是这些拥有资本生产要素的投资者不要再来炒房，他们去进行其它投资，使得住房成本更低，做有益于社会和国家的事情。
国家针对炒房制定了相关的政策限定，从法律和制度上进行强制性不能服众，投资者会千方百计地寻找空当或者打擦边球去寻找投机机会。然而，一旦社会道德教育方面去感化这些人，可能会起到更好的效果。
三、政府“救市”政策的退出是必然
政府实施救市政策一年来，房地产市场确实回暖，但这种回暖并不是政府所希望的，也不是很多买不起房的人所希望的。如果政府还是一如既往地救市，定将使房地产走向更加地不健康。
现在房价又太高了，很多中低收入又买不起住房，又有很多流动性资金进入房地产市场，这不仅会误导消费者的投资倾向，使得中国刚刚回暖的制造业又陷入深渊。同时也会使得住房难问题更加难产。
这个时候政府怎么办？政府会在这个时候退出救市政策吗？这个时候是不是退出救市政策的最佳时机？个人觉得，这个时候政府退出救市政策是必然的。
第一，退市可以限制房地产企业房价上涨的预期。很多房地产企业在这次救市政策中成功复活，但是却换来更中疯狂地赚取暴利，“地王”的频出推动着房价上涨的预期，商品房市场的过热的趋势，因而下集会调整对房地产企业的优惠政策，甚至可能逐步退出。进而转为对商品房市场进行适当的宏观调控，不可能总是让房地产市场任其发展，任其房价上涨，任企业对暴利的攫取，任市场上很多住房难问题越来越严重，政府不得不退出。
第二，退市为了更发地抑制炒房投机需求。对住房消费者的购房优惠政策逐步退出，真正的住房自住刚性需求在2009年4、5月份已经释放了。6月份之后出现的住房需求都是一些投资需求，如果再继续实施优惠政策，会使得住房投资需求更加严重，即炒房的人和炒房的资金大量涌入，会推高住房价格使得住房问题更加严峻，也将使得政府救市政策退出。
第三，过热的房地产市场加快退市的步伐。随着2009年“地王”的出现，成本推动房价上涨的现实基础，再加上政策法律可行性，将会推动住房市场价格上升。使更多的人住不起房不是开发商所想看到的。如果政府这个时候不退出救市政策，那以后的宏观调控的难度将更加大，政府不希望房地产市场出现过冷后又出现过热，市场价格稳定是政府宏观调控的重要目标之一。在有过热趋势的房地产市场上，政策退出的可能性很大。
第四，金融政策的紧缩是退市的征兆。现阶段，某些金融机构已经有退出救市计划的端倪，对二套房政策、对住房按揭首付款比率，对其它优惠政策都逐步在紧缩，这也预示着政府将优惠的财政政策、货币政策、税收政策和土地政策紧缩的趋势。
最后，退出救市也是加强保障房建设的需求。政府对房地产的任务还得回归到如何解决中低收入住房难问题上，这个问题还是涉及到了宏观调控上，在发展商品房市场的基础上，加大力度支持保障房建设上，特别是随着救市过程中9000亿保障房资金的运用上还不足三成的现状的披露，政府将肯定会加大这保障房的建设监管，退出救市也是加强保障房建设的需求。