2009年12月6日，每年一度的奥林匹克花园总经理高峰会在北京顺义和园景逸大酒店落下帷幕。可以说奥林匹克花园在全国已经有58个项目，每年的高峰会是奥林匹克花园内部的盛会。各地的项目总经理会在这里交流经验，总结发展，我想这是很难得的。担任中体奥林匹克花园管理集团总裁2年多的时间，在这里我学到了很多知识和经验，同时面对未来奥林匹克花园的发展深感还需努力。希望用真诚的心，踏实的工作，开启未来发展美好的蓝图！

会议现场

我在会上发言

以下是我在会上的发言：

                          新十年 新思路 新战略

                                          ——2009奥林匹克花园发展总结及2010年展望

    来自全国各地的奥林匹克花园总经理，大家下午好，奥林匹克花园发展从1999年广州奥林匹克花园开始，发展到今年已经整整10年了。今天，我们召开“2009奥林匹克花园总经理高峰会”的目的是：总结2009年来的工作，展望2010年发展趋势，探讨未来一段时间内，比如下一个10年的奥林匹克花园发展规划和战略，推动奥林匹克花园和谐发展。中体公司非常重视奥林匹克花园的发展，在过去的一年里，在中体公司“两转”战略的指导下，在中体公司兄弟集团的大力配合下，在各地奥林匹克花园总经理对奥林匹克花园品牌的精心呵护和培育下，才使得品牌的影响力更加壮大。在此，我代表中体奥林匹克花园管理集团的每一位同事向大家表示衷心的感谢！
    在我们共同回顾2009年奥林匹克花园走过的历程，展望2010年的发展前景之前，我认为非常有必要回顾一下近一年的房地产走势。
    孙子兵法上讲“兵无常势，水无常形”。在过去近一年的时间里，国内房地产业以出人意料的速度由谷底迅速重上价格和销售量的历史高峰。可以用这么几个字来形容，出乎预料，意想不到。应该说这不是一个正常的现象，从去年到现在大有经过冬天直接到夏天的感觉。去年的总经理会，我们请的《货币战争》作者宋鸿兵先生还在探讨金融危机的影响、演变成经济危机会持续多久的问题，今年在政府积极的财政政策和宽松货币政策刺激下，扮演经济复苏引擎角色的房地产行业突然间爆发了。本来的春夏秋冬交替轮转是常态的，但却出现了非常态。从我们去年开完总经理会之后，房地产市场大概经历了四个阶段：第一个阶段，价量齐跌阶段，时间上是2008年10月-2009年1月，这个阶段，国务院出台了一系列促进房地产回暖、发展的文件，包括《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等，开发商也采取了相应的降价策略。第二个阶段，价跌量涨阶段，时间上是2009年2月-2009年3月初，随着政府的进一步促进措施，在交易成本明显降低，销售价格降幅明显的情况下，“刚需”开始放量入市，羊群效应开始显现。第三个阶段，价涨量涨阶段，时间是2009年3月至2009年6月,改善型客户开始进入市场，并逐渐成为了购房主力。第四个阶段，相对稳定阶段，2009年7月至今，政府一方面不希望房价过度上涨，一方面又要依赖房地产业扛起拉动经济的大旗，因而逐步形成了目前房地产市场的相对稳定阶段。应该说最近一段时间内已经快到了疯狂的阶段，11月北京二手房全月成交总量首次突破3万套，总成交量达32784套，其中住宅成交量更是达到了31288套。分别环比10月上涨幅度达到了57%及56%。日均二手住宅成交量也达到了有史以来最高的1093套，现在已经到了人们购房似乎非常恐慌的这种情况。
    国际上，11月25日，感恩节的前一天，迪拜政府宣布将重组最大的企业实体“迪拜世界”。“迪拜世界”的对外债务高达590亿美元，占迪拜总债务的74%。此消息一出，迪拜飓风吹倒了市场多米诺骨牌，全球股市大幅下跌。国际油价、金价跌幅均超4%。房地产的过度开发、国际金融危机的影响、美元的贬值被认为是迪拜危机的三大主因。我想，最大的可能是，中央政策决策层会思考，会警惕。去年中秋节前传至而来的金融风暴对中国出口造成了巨大影响，进而影响到中国经济增速。在这种情况下，决策层可能会更警惕中国房地产出现不祥之兆。房地产业是资金密集性非常高的行业，的确，这也决定了危机的潜伏。既然我们从事这个行业，我们就必须要谨慎投资、科学决策、精细管理，唯有这样，才能成功。我看过这样一则报道，2007年12月，台湾《商业周刊》在邀请李嘉诚先生担任客座总编辑时，就成功的话题，李嘉诚讲到：“在不景气的时候能大力发展，关键在于要做足准备工夫,量力而为、平衡风险。机会来临时，能够把握适当的时间做出迅速的决定。最重要是事前要吸取经营行业最新、最准确的技术、知识与一切行业有关的市场动态及讯息，才有深思熟虑的计划，让自己能轻而易举在竞争市场上处于有利位置。你掌握了消息，机会来的时候，就可以马上有动作。”我觉得这话很有道理，我们之中作决策的、做营销的、做成本控制的，都应该好好想想，成功在于做足工夫、在于把握住机会。
    面对快速变化的形势，奥林匹克花园在年初迅速调整策略，从去年底的“消化库存、伺机而动”到09年上半年果断投资三亚奥林匹克湾、收购大连乐百年项目即现在的大连中体奥林匹克花园，逐步加快发展项目的步伐。对于年初原计划暂时休眠的连云港项目，面对房地产快速复苏形势，董事会果断决策，在全体经营班子的共同努力下，到目前为止，奥林匹克花园已经覆盖了21个省、4个直辖市，47个城市，共计58个项目。刚才董事长开会的时候还跟我说，说现在不是58个项目了，又新添了潍坊，就59个了，以后这个数字还要发生变化，所以奥林匹克花园发展情况总体来说，第一非常迅速，第二非常健康。
下面我从项目拓展、项目服务、品牌续约等三个方面对2009年奥林匹克花园的工作向大家汇报一下。
一、 积极稳健开展项目拓展工作；
    2009年，管理集团对北京海淀区田村、山东潍坊，天津宝坻、内蒙古呼和浩特、河北邯郸、四川宜宾、安徽马鞍山、辽宁大连、安徽池州、安徽安庆、河南南阳、江西吉安、宁夏银川等城市进行了考察和项目洽谈；搭乘近百个航班车次，行程超20万公里。我们发展了大连中体奥林匹克花园、潍坊体育公园项目、银川奥林匹克花园、三亚奥林匹克湾等4个项目，这些项目已经正式启动。田村项目、宜宾项目、呼和浩特项目、马鞍山项目等还在密切接触中。其中，田村项目地处西四环外不足2公里，地段好，是难得的短平快项目。在这里，我们要特别感谢中体的新任董事长谢亚龙先生和管理集团董事长吴振绵先生。从上任开始，谢董事长就特别关注奥林匹克花园的发展，给予奥林匹克花园工作全力的支持，亲力亲为，前往宁夏银川、江苏盐城、连云港、上海、北京长辛店等项目指导工作，并亲自考察了潍坊体育公园项目等等。在三亚奥林匹克湾项目的洽谈和落实当中，吴总飞赴国际奥委会总部洛桑与国际奥委会相关官员洽商奥林匹克湾的授权与建设问题，并不下十次前往三亚，就三亚奥林匹克湾的建设问题进行汇报和洽谈，为三亚奥林匹克湾项目获得授权付出了大量的心血和汗水。
二、 继续推进项目服务的工作，加大项目支持力度； 
    2009年技术服务工作重点突出了战略合作伙伴平台、设计平台、成本控制平台、信息平台的建设工作。应该说在2008年我们提出了这几个平台，完善了这几个平台，在2009年我们应该是一个把虚做实的过程。
1、战略合作伙伴平台：品牌管理集团对目前奥林匹克花园的战略合作伙伴按供应商名称、产品种类、性能、参数、数量、价格等分类进行建档，确定配套供应商的选择标准，这些都将为各地奥林匹克花园开发公司提供及时、准确、高效的资源采购资讯服务。我们在继续维护包括阿里斯顿、东陶公司、东方雨虹、施耐德电气、迅达电梯、坚朗五金等等原有战略合作伙伴的同时，积极发展新的战略合作伙伴，拟增加包括“科宝－博洛尼、日本积水化工、海尔三菱重工、大连实德、泰山体育设施及健身器材、华润涂料、大自然木地板、蒂森克虏伯电梯、卓宝防水、时保雅健身器材、广铝集团、山东贝莱特水源及地源热泵中央空调、德州亚太集团、惠达陶瓷、金欧雅瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、中财集团、北京大学外国语教育学校”等20家公司作为战略合作伙伴，他们均对我们承诺，在同一时期、同一地区给予我们最低的销售价格，这些资源对我们来说，都是可以共享、专享的。我们说战略合作，什么叫战略合作？首先是信任的基础上，两家公司对同样事情，在观点和价值观上取得一致的意见，人家愿意把优质的产品以相对低的价格供给奥林匹克花园，奥林匹克花园也愿意在选材方面，优先的选择供应商。他们可以落实到书面上，同一个时间，同样的产品供给奥林匹克花园比其他的开发商价格低，我说这些都是建立在信任的基础上。有的开发商可能选择一件产品或物品供应商的时候反复的招投标，有一些供应商跟我们再三的讲，他们完全可以承诺，让开发商放心。所以在有些选择物品供应商的时候大家可以在我们采购平台，通过我们的联系，或者我们来提供服务，来选择相应的供应商，请大家放心。
2、设计平台：我们收集并整理了北京中体、上海、天津、无锡、常州、沈阳中体花园新城、沈阳中体花园一号、盐城、连云港、惠州、桂林等项目公司的设计资料，汇总提炼成功设计案例，筹备建立奥林匹克花园产品标准，为建立奥林匹克花园全面标准化做好前期工作。另外，奥林匹克花园景观设计标准的体系也在运作当中，我们与星河湾、龙湖地产的园林设计施工方北京星河园林景观公司以及金科地产的园林设计施工方重庆大方园林景观公司建立了战略合作关系，现在已分别介入大连、盐城奥林匹克花园项目的园林景观设计施工工作，它们将为奥林匹克花园的品质提升起到极大的推动作用。
    今年初我们还提出了一项重要的工作任务：建立有奥林匹克花园特色的绿色建筑标准。经过将近一年的努力，这项工作我们取得了巨大的进展：大家已经看到了我们初步完成的《奥林匹克花园低碳绿色住宅建设标准(框架)》，希望大家能给我们初步完成的这份建设标准（框架）提出宝贵意见，我们将力争在2010年完成建设标准的细则制定。今年9月，国家主席胡锦涛在联合国气候变化峰会上承诺，到2020年将比2005年大幅降低碳排放强度，11月25日，国务院总理温家宝召开国务院常务会议，决定了我国2020年降低碳强度的目标。即到2020年，单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%-45%，作为约束性指标纳入国民经济和社会发展长期规划中，低碳、绿色将是今后几十年我国经济发展的中心准则。作为长期以来坚持倡导健康和谐、绿色生态以及社会责任的奥林匹克花园，我们有责任也有义务为低碳、绿色在中国的发展贡献我们的力量，因此建设低碳绿色社区将是今后全国所有奥林匹克花园项目必须遵守也必须执行的一项光荣使命！我们在选择物品供应商的时候应该选择那些节能的、环保的，甚至经过认证的。我们在户型的设计方面，一方面能够设计最优的户型，同时也要考虑节能的问题。我们看到目前很多包括公共建筑的设计，大面积采用玻璃幕墙、落地窗等等，一方面产品优秀了，另外也为居住及办公的人群提供了良好的采光，但是工程的实施可能会出现一些节能和环保的问题，比如说光污染。所以我们应该追求一个结合点，取其精华，去其糟粕。
3、成本控制平台：根据年初制定的奥林匹克花园项目选择东西南北中五个代表项目编制标杆《估算成本表》的计划，我们先后编制了：连云港项目、盐城、沈阳中体花园一号、沈阳中体花园新城、北京中体项目以及惠州项目估算成本表，为各地项目公司提供成本控制技术服务。我们基本上按照现有的奥林匹克花园所在的区域不同，选择几个项目编制一些相对准确的成本估算表。所列的项目包括土地、市政、景观、销售费用、管理费用等15项，细分一共120多项，有一个现成的表，我们也为其他新建的项目和公司提供一些服务，应该说可以做一些参考，因为各个地区还是又区别的。
4、信息管理平台：编制完成五期了《奥林匹克花园竞争视点报告》，内容主要包括将全国房地产形势、政策、土地、金融、销售状况等八方面信息，并传送至各奥林匹克花园项目。不定期地向项目公司转发各房地产专业研究机构关于当前房地产的趋势分析。因为我们管理集团处于北京，某一方面从行业的主管部门和新闻媒体掌握的信息相对多一些，或者相对时间点上快一些，所以我们也把最全面的信息，在第一时间向全国各奥林匹克花园及时的来转达，集团专门设有专人负责这项工作，确保信息管理平台的及时和有效性。
三、 保障奥林匹克花园品牌的可持续性；

    随着房地产行业走向成熟，房地产企业之间的竞争，除了土地和资金这些因素以外，我们也清晰的看到支撑一个企业品牌保持不败的，绝不是那些外在的东西，而是内在企业的灵魂。对于其产品的创新和品质来说，应该永远是第一位的。品牌树立好了，任何危机以及市场波动都无法对我们产生影响。所以我们也应该共同爱护奥林匹克花园这个品牌，爱护这个大家庭，在这里互相学习要包括营销、产品设计等等，宣传上互相借力，共同发展。
    变幻无常的2009年即将过去，充满机遇的2010年即将到来。权威经济学家（巴曙松）估计，2010年1季度的经济增长率将会超过11%～12%，2010年2、3季度与2009年2、3季度同比会有轻微下降，但是同比下滑不会太大，2009年的4季度本身就会有十分强劲的复苏，如果美国经济的复苏可以带动出口的恢复，这种复苏的强度还更大。无论是全球还是中国，在实体经济稳定复苏之后，必然会面对扩张性政策的退出问题。这些扩张性的优惠政策退出的时候，实际对于过去有些行业会带来很大的影响。我们看到很多政策在去年年底发布时带有实践性的条文写的很清楚，到今年年底能否延续还是一个问题，最近一段时间通过一些新闻媒体和一些行业协会我们看到，这些优惠政策到底是一下取消，还是分步取消，还是把这个权力下放给各个省市自治区，应该说我们也应该要关心这些经济方面的变化。
下面我说一下2010年奥林匹克花园发展的四个重点。
    第一，强化内功，加强管理，做好企业发展的保障。

    2010年奥林匹克花园将持续坚决贯彻“投资科学化、决策程序化、执行坚决化、管理严格化、动作标准化”的指导思想，不断创新管理，规避和防范道德风险，总结过去，立足现在，着眼未来。我们要切实使管理成为企业、品牌发展的保障，强化内功，重点抓好品质、流程和执行的管理。
    在管理的过程中，要始终以品质为主线，今年6月以来，可能由于市场火爆的原因，萝卜快了不洗泥，个别项目忽略了产品品质，我们收到的客户投诉逐步增多，这是要引起我们高度重视的。我们要把奥林匹克花园做成精品的代名词，包括管理、产品、服务、人员、行为等等，大到奥林匹克花园给人的震撼力，小到每一个奥林匹克花园人的工作细节，都要时时刻刻注重品质。品质和企业息息相关，关系到我们的生存和发展。只有在保证奥林匹克花园产品品质的情况，我们才能获得更佳的成长空间，可以说“品质”是品牌的“王道”。在品质上，泰安奥林匹克花园做得非常不错，11月份荣获住房和城乡建设部颁发的“广厦奖”，是值得我们学习和借鉴推广的。
    在项目的管理中，执行力至关重要，只有扎扎实实地在各个层面下足功夫，提高企业从上到下每一个人、每一个部门、每一个项目的执行力，才能确保各项制度和措施得到强有力的贯彻执行。在过去的一年中，在执行公司相关决策中，我给控股项目相关领导施加了很大的压力，在此我对大家对管理集团工作的支持和理解表示衷心的感谢。刚才我在谈执行力的时候实际也涉及到了人才问题，多年来人才的问题实际也是困扰着我们奥林匹克花园发展的一个问题，可以说人才是我们发展过程中的一个短板，这也是我们下一步工作要研究和解决的问题，要吸引人才，做好人才的储备，防止人才的流失。目前我们在2009年，包括我们和一些合作伙伴在接触的过程之中，很多的合作伙伴都和我们提出了希望奥林匹克花园输出管理团队，输出管理人才，尤其是一把手，包括一些专业的技术人员，甚至有的提出输出整个的管理团队。我实事求是说，我们的人才储备是不够的，我们在人才这些方面还有很多工作还需要补课，应该说房地产业是一个决策决定一切的行业，所以如何能够选好项目的一把手非常的重要，我们现在还缺少有过在万科、中海、万达这样行业领先的企业里工作过或者是经历过住宅产业化、规模化开发的这些有经验的人才，复合人才和优秀人才，所以我和我们合作伙伴在探讨交流的时候，应该说我们的底气还不是很足的，为什么？因为我们人才的储备还需要进一步的加强。
    其次，加强管理的同时，我们要高度重视服务水平的提高。
    品牌是企业的最高境界，奥林匹克花园发展到今天，走了10年的历程，应该说非常的不容易，奥林匹克花园的品牌也给企业带来无穷的资产，我们看奥林匹克花园无论走到哪个城市，无论是一线城市还是我们心目中的二线或三线城市，都得到了当地的政府大力支持和大力的赞扬，同时也得到了当地的消费者广泛的认同，很多人到奥林匹克花园的项目看了以后，看两次他可以下单买这个房，体现了人们对奥林匹克花园内在的这种好感。首先有一个好感，然后对奥林匹克花园有一个口碑的认同。
    2010年品牌管理集团将继续为各个项目做好品牌管理服务工作。从土地的获得、项目的定位、营销的策划、设计的规划乃至施工和物业等方面，发挥全方位、立体化服务的职能，通过服务体现奥林匹克花园品牌的内涵和外延，管理集团作为全国奥林匹克花园服务中心，为各个项目提供智力的支持和项目配合，这是一直说的品牌集团作为奥林匹克花园在北京设计的后续部，我们也要求品牌管理集团的职工要兢兢业业，任劳任怨，为全国各个项目提供高标准的服务和支持，并在工作中不断提升服务的水平，也请大家放心，我们在过去虽然做了一些工作，可能有一些工作有待于提升，有待于提高，有待于改变，也希望大家能及时的给我们提出一些意见，包括一些建议，我们会非常诚恳接受大家的批评，接受大家的建议。
    第三，不断丰富品牌的内涵，继续提升品牌影响力。
    记得我在两年前的总经理会曾经说过要认真学习和贯彻 “科学发展观”，在当前房地产暴利时代已经过去，我们更是要积极地从传统发展观向科学的发展观转变，不断丰富奥林匹克花园的品牌内涵，才能在未来竞争激烈的市场中立于不败之地。今天上午，管理集团、中国生态城建设与区域发展联盟以及积水腾龙环境科技有限公司举行了“奥林匹克花园绿色低碳社区建设标准（框架）”发布暨合作仪式，该“框架”明确提出了“低碳社区建设”所需的一系列技术标准与选型建议，目前，我们也正在参与研究公共建筑减碳评估体系。在我国城市化进程中，能源供需矛盾进一步突出，我相信，建设奥林匹克花园“低碳社区”不但会使这一矛盾得到缓解，并且成为城市住宅产业中的最佳发展模式。
    第四，站在奥林匹克花园十年的基石上，探讨和确定下十年的发展战略；
    北京奥运会前，中体公司确立了加快“向国际化、向文化体育产业”转型的发展战略，就如何推动和落实，我们按照管理集团吴董事长的要求，进行了认真的思考。应该说，战略的问题非常关键，“走对了就是最快的”！南辕北辙不行、日东月西也是不行的。从1999年开始到现在，奥林匹克花园已经整整面世十年时间，在这十年中，我们严格执行“奥龙计划”的发展战略，取得了令业界瞩目的成绩。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生女士跟我说“奥林匹克花园是唯一实现了价值化的品牌”。的确，过去的十年我们应该说主要还是在做“大”上下功夫，今后，我们将在“做强”上更多地下功夫。“做大”就是要注重合作，我们要有广阔的胸怀和开放的心态，“做强”，就是要我们不懈努力，加大营销力度，提升品牌附加值，要发挥潜力，要稳扎稳打、步步为营，要胸有成竹。我觉得做大就是要注重合作，要有广阔的心怀和开放的心态，做强就是我们不懈的努力，加大营销的力度，提升品牌的附加值。发挥潜力，稳扎稳打，我们提出双百的战略，一百个城市建一百个奥林匹克花园，但是一百有可能不是一起实现，是先后实现，做大的时候不能忘记做强，做强实际才是一个真正企业发展支撑力的问题，同样的地区，同样的房子，可能万科卖8000，有的企业只能卖6500，这就是做强的问题，做强才是支撑发展最根本的问题，做强也是支撑继续做大的一个推动力。
    当前市场的形势发生了重大的变化，我们也要全面的梳理新的发展思路，要从传统的发展观向科学发展观转变，要形成符合奥林匹克花园发展系统的观点和方法论，在原有的基础上有所提升，不能没有进步和变化，中体产业集团公司谢亚龙董事长来了以后多次找到我，说十年足够可以考虑下一个台阶如何迈的问题，找到我们提出要求，要求我们研究奥林匹克花园下一步产品如何升级的问题，研究健康如何进入家庭居室的问题，养生住宅问题，研究如何加大差异化的问题，研究如何加大核心竞争力的问题，这一切都是为了可持续发展，找到更多利于我们发展的支撑点。
    今天，“奥林匹克花园发展顾问委员会”的成立也将为制定新的发展战略出谋划策，“奥林匹克花园发展顾问委员会”是为了更好地发展奥林匹克花园品牌，提升品牌影响力，我们邀请了十几位在房地产业内、体育界、金融领域、经济学家、著名学者等知名专家出任顾问而成立的顾问团，专家们都或发来信息或打来电话，向我们表达了积极支持的热情，我们还将进一步发展壮大顾问队伍。
    未来十年，我们仍将继续执行“双百”目标，即把奥林匹克花园发展到全国100个城市，并建设100个以上奥林匹克花园，使健康和谐社区在全国遍地开花。新十年的发展战略将在传统的发展战略以“市场战略、产品战略、资源整合战略、资本运营战略、人力资源战略、品牌战略”基础上增加结构优化战略、资源配置战略和标准化战略。
    结构优化战略主要是针对市场和产品，对于我们而言，市场布局、产品规划并不是很难的事，难的是如何优化配置市场结构和产品结构，比如说，我们准备在辽宁发展3个项目，是在沈阳为重点，还是以大连为重点，如果以大连为重点，我们必须说服自己为什么？这就是战略结构优化配置的问题。另外，随着我们持有型物业的增加，根据公司具体情况，如何配置持有型物业比例？是20%以下还是30%以下合适，如何动态调整，就是我们下一步应该仔细研究的问题，这就属于产品结构优化。
    资源配置战略是在传统资源整合战略上的升级。做大、做强奥林匹克花园是我们共同的目标，而现实的情况是有一些公司有地没钱，有的公司却有钱没地，总之各类资源不匹配，有短板也有长板，这就要求我们抛开传统思路，以资源优化配置作为工作重点，至少咱们总经理要有这个思维。目前，包括万科在内的众多知名企业已开始采取合作开发，取得了很好的效果。海尔地产的卢铿跟我说，海尔2008年销售额只有15亿元，通过合作开发，2009年销售猛增至52亿元，再次证明了合作共赢是必然的发展之路。
    标准化战略是我国房地产发展的瓶颈，标准化实际上也就是住宅产业化问题，要产业化就要标准化，这点日本有不少经验是值得借鉴和学习的。至于何时能够真正实现标准化，可能只有在实现住宅建设工厂化的时候才能真正实现。我们看到了在日本还有欧洲等国家经常出现一栋房子几天建完，这就是住宅产业化只有产品标准化才能实现行业的产业化，才能实现快速的施工。实际我们国家房地产标准化这个方面提了很多年，包括精装修的问题，精装修建设部原来是以倡导形式提出，它不是标准，所以我说住宅的产业化问题实际是我们发展的一个瓶颈。我觉得奥林匹克花园也看到了，上海奥林匹克花园应该说长期以来倡导精装修，节能环保等等各个方面，所以才获得了建设部颁发的“国家康居示范工程”奖项，应该说是一个在奖项级别里最高的。所以我觉得我们也应该在标准化战略方面来研究研究，包括各个模块如何来设置，如何来匹配，假如说80平米需要什么样的产品，可能65平米的应该建成什么样的，所以我说标准化的问题还需要进一步的加大力量研究。
    近期随着国内外经济形势好转，社会各界对宏观政策是否转向、刺激政策退出与否等问题十分关注。11月16日，中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室发布了《中国住房发展报告（2009～2010）》。绿皮书预计，今年四季度到明年四季度，房地产市场将春暖秋凉、价稳量增。同时，明年二季度由于信贷高峰和通货膨胀预期的叠加，房地产市场将加剧波动。但绿皮书也指出，房地产业在带动经济增长的同时，也带来宏观经济的剧烈波动、泡沫和停滞等潜在风险和威胁。从我个人来说我觉得，房地产行业目前已经成为经济重要的支柱产业，也可能在经济好转以后，决策层可能会设想中国的经济尽可能的摆脱过度依赖房地产业的现状，可能现在一时还做不到，所以一段时间内也出现很多的言论，像中国房地产房价绑架了地方的经济等论点。
    在11月27日召开了中央政治局会议，主要精神是明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。要促进国内需求特别是消费需求持续增长，保持投资合理增长。这些应该给了我们很大的信心。从整个经济复苏的大背景看，政策管理层的态度是什么呢？
    从整个经济复苏的大背景看，政策管理层的态度到底是一个什么样的，我觉得可能还会根据下一步的变化，个人分析，今后，分灶吃饭是肯定的了，廉租房、经济适用房属于合理的住房保障体系，两限房属于边界不清的半保障房，廉租房是救济性的，经济适用房是救助性的，有存在谁是主体的问题，各自承担的功能是不一样的，商品房是解决人们住房的市场化手段。（任志强说）房子有9种，两限房、廉租房、经济适用房、回迁房、自建房、联建房等等，住房市场变得复杂了，本身就需要有一个长期稳定的住房政策。我认为，城市化是支撑中国经济的基本力量，国际上的平均数是49%，我国仅46%，经济增长也好，扩大内需也好，实现小康也好都要靠中国的城市化。现在看来，再多的矛盾仍没有动摇中央对房地产发展的愿望，以及解决住房问题主要靠市场化。我认为对房地产高端市场价格的上涨，实际上政府也相对保持了宽容的一个态度。未来可能会加大中低价房子的建设规模，加大土地的供应量，避免简单对所有房地产进行打击而影响整体经济平稳的过渡，实体经济企业复苏之后经济结构的调整将成为我国的第一要务，我觉得从具体的结构调整进程来看，在当前的国际国内经济环境下，结构调整难度应该说还不小。如果明年的上半年出口在美国经济复苏的带动下来全面的复苏，应该说那个时候带动中国经济增长是作为主要的动力。
    2009即将过去，在过去的一年里，我们的工作还存在很多不足，我们应该思考这样几个问题：如何建立全国的质量保证体系；如何应用标准化的开发工作流程；如何应对正常与非正常的房市情况；奥林匹克花园有非常丰富的客户资源，如何开发好？三年前，管理集团开始逐步实施“流程再造”，我们认识到流程标准化是异地开发、多项目开发的基础，但由于奥林匹克花园产品的多样性和复杂性，实施标准化存在一定的难度，进展缓慢。目前，随着项目的增多，项目信息化管理迫在眉睫，而流程标准化是信息化管理的前提，如果在流程上没有完全规范之前，实施信息化管理会是“本末倒置”，这点我们是有经验教训的。流程标准化应该是针对某一产品模式的标准化，下一步，我们将按照不同的产品模式分别建立流程，针对现实或者潜在的问题，通过不断修正、完善流程建设，力争使标准化流程涵盖各类型项目开发全程。还有总经理和我讲，不能就一年一次大会，两次小会，一个是营销的专题会，另外一个是专业的会，成本控制会或者一些专项的会，所以1+2的模式要不要下一步在2010年发生一些改变，有的总经理跟我说还建议采取一些更多的形式来召开会议，来交流和互动。有一些总经理说冬天我们不要在北京开，建议可以在广东开，假如说在海南开，夏天的时候假如我们要开会能不能到东北去开等等这些方面。同时我们有的总经理还建议我们可以多种形式的来加强总经理之间，主要领导之间的一些交流，包括有的总经理说，一些总经理可能有体育方面的偏好，有好练网球的，有好打羽毛球的，也有好学高尔夫球的，可以和政府、金融界交流比较方便，一场球打起来3个小时，可以交流。有一些总经理跟我说建议可以搞全国的各个奥林匹克花园高管人员专项的体育比赛，高尔夫赛，网球的比赛等等这些方面，我说这都是非常好的建议，都会促进我们之间的交流和进一步的团结，以及为共赢，多赢打下很好的基础。
    另外也有总经理提建议，能不能多走出去，到国外去看一看，包括我刚才讲的日本，包括刚才讲的北欧等等，在过去的两年里，我们先后组织到日本、东京和大阪去考察，我们在座有的总经理去了，我们也组织了到欧洲去考察两次，包括对前些日子去美国，有一些组织都是合作商，战略合作伙伴出的钱。在2010年我们都会认真的吸取大家提出的意见和建议，包括在交流的形式上，包括在举行的会议形式上，等等这些方面我们要有所改变，包括在形式的创新等等这些方面，请大家放心。另外一方面，我们也将会联合中国房地产报，联合全国工商联住宅产业商会，联合我们的战略合作伙伴，组织去欧洲就其低碳经济以及低碳经济这些方面建设问题去考察，包括去日本。
    2010年作为科学运动、健康生活的倡导者和积极的实践者，面对当前的形势，我们要有坚定的信心，要站在战略的高度，树立科学的发展观，以开放的心态，良好的工作热情接纳各个方面的意见和建议，努力提高个人和工作的免疫力，敢于直面错综复杂市场的环境，不断思考和优化我们盈利的模式，在不断壮大的中体产业集团公司强大支持下，在全国各个奥林匹克花园的共同努力下，我相信奥林匹克花园这一极其具有魅力的房地产品牌必将在未来得到更加广泛，更加全面的认同与发展。我们要努力成为一个让社会尊重的企业，欧美的企业平均的寿命是40年，而中国的企业平均寿命是不到8年，有资料表明在中关村注册的企业一共6000家，寿命已经超过8年的不到3%，这些企业夭折的原因归根到底就其主要是核心竞争力不强，所以我说核心竞争力来自于哪里，来自于企业领导的战略和企业的观点。思路决定出路，要培育新思维，建立机制很重要，我们要站在国际化的高度，我们的硬实力要提高，我们的软实力要增强，在国内地产界品质地产领域我们要致力于品牌附加值第一，这就是我们基本的口号，基本的方向，双百是我们的方向，口号是我们的品牌附加值。
    回顾2009我们有欢欣，我们有感动，展望2010我们有信心百倍，中体奥林匹克花园管理集团已经在风浪中迈进新的历史里程，我们要加快创新，确立方向，巩固模式，新的一年管理集团全体员工将精诚团结，迎难而上，攻克难关，共创辉煌，这是一个总结，我相信这也是一个开始，更是一个承诺，感谢大家过去对我和我们领导班子，以及对中体奥林匹克花园管理集团每一个管理人员的支持，对过去工作中不足给予宽容表示感谢，谢谢大家！