2009回顾：今年的楼市是怎样由好变坏的

　　                      文/马跃成

　　     什么是好？什么是坏？在这个混乱楼市的年代，好像有点好坏不分了。有人理解为房价上涨就是好，房价下跌就是坏。而我的认识是，老百姓买的起房，交易量上涨就是好，而大多数的人们看着房子干着急，只有少数人炒房把房价弄得高高的就是坏。

　　     这么看来今年5月份之前的楼市是中国今年最好的一段光景，是有道理的，刚刚过去半年的时间，我们不会忘记年初楼市理性回归的情况。

　　     从房地产行业的整体运行情况来看，今年上半年比前几年都好，主要表现在，交易量稳中有升，房价走低趋向理性。同时，房地产业内人士对房地产的理解和认识也比以前更加趋同了，比如最近对部分楼盘涨价销售的问题，无论是业内唱衰派还是开发上里面的挺涨派，都不认可现在楼盘涨价销售的政策。大家能够取得共识，有利于舆论的统一和行动上的一致，对主导楼市向理性方向转轨非常必要。

　　     当然，我们也要看到房地产行业的发展还面临行业内的诸多矛盾和行业外大环境的不利影响。房地产还远没有走出调整阶段，开发企业真正的洗牌淘汰进程还没有来得及正式开始，下半年的楼市就又疯癫起来了。

　　     但是房价飞涨，并没有给中小企业带来多少机会，地王的再现却是让像潘石屹这样的上市公司老板都只有看热闹的份了。但是，我们又不能明白，为什么并没有在楼市分得一杯羹的中小开发商们还是一个劲地给高房价叫劲，那样房价越高、地价越涨，中小开发商不是越被边缘化吗？

　　     年初时候的主要问题还是不少，比如：开发商的资金链难题，束缚了一年多的资金链并没有完全解套，高房价也没有真正落地，空置房的比例依然居高不下，房屋供应结构不合理的问题没有得到重视。

　　     到下半年就变了，拯救经济危机下的4万亿救市资金，及5万亿贷款额度相当部分以很快的速度流向楼市。开发商抓住机会，房价迅速反弹，个人贷款和企业贷款环境从根本上改变。楼市在短时间内复苏，给观望的购房者沉重打击，他们不再相信规律、不再相信道理、不再相信政府，恐慌性购房甚嚣尘上。一直到年底的楼市都弥漫着房价没有天花板、楼房今天不买明天就涨价的气氛。

　　     购房变成抢房这确实是古今中外少见的风景。

　　     其实政策方面来讲，国家的信贷政策和财政政策继续向保障房倾斜，商品房市场不但不应该从4万亿救市资金中分得一杯羹，而且从银监会和央行方面对商品房市场的紧缩政策基本上没有放松的迹象。但是，商业银行的唯利是图，以及不往楼市流，贷款指标都难实现的现状，给房地产业提供了难得的机会。中国现在什么事金融优质资源？小制造业、贸易业的资金危险程度，可能比楼市更不保证。

　　     从行政方面来看，年初北京、上海、广东等地的主要领导都表达了对高房价的不满，建设部和一些省级政府都表态不会出台刺激房地产新政。但是下半年在保证GDP增长8%以上的政策指导下，在外贸、消费增长困难的情况下，投资，特别是房地产投资最容易见到效果。地王翻番地涨价，就是GDP在没有任何劳动的情况下自然增长，这样既得实惠，又有政绩的好事，哪个官员舍得放弃？

　　     我们应当清醒地知道，当前世界性的经济危机还没有过去，国内也面临着出口下降、内需不足的困境，目前主要指望投资基础设施拉动经济发展，其实难度也很大。在这状况下，资金向房地产领域流入并不是什么好事，今年刺激楼市增长的结果是二手房市场火了，为什么呢？人们买不起新房吗，但是只有旧房带动相关行业发展就是十分有限的了。。

　　     最近，甲H1N1流感已经渗透到国内，WHO组织还在极力地发布事态可能面临进一步发展的警告，一旦病例基数进一步扩大，也会直接影响到人们的投资意向。

　　     当前楼市虽然出现了一定程度的向好势头，但是整体上还不具备稳步发展的基础。目前中央经济工作会之后，国务院的常务会议又提出了四项调控楼市的政策，中央政府的目的很明确，就是要建立一个民生主导、合理循环、带动经济的房地产业，并开始为这个环境而努力。

　　     目前还有人在为2010年的房价上涨呐喊加油，可能吗？最近美国的一家机构，评价中国房地产泡沫已成世界七大泡沫之一，可能比美国的次贷还厉害。

　　     我们应当提高警惕，购房人应当相信自己，加强力量为实现广大劳动人民的住房梦而努力。

　　

　　

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