谢逸枫：2010年“老虎”楼市霸道中国

　　2010年国家建设部“中国地产奥斯卡”力推“老虎楼市”

　　  近日，著名地产营销策划专家谢逸枫接受信息时报记者专访说：“经过2008年金融危机洗礼楼市，2009年广州房地产市场如坐过山车，在“拯救楼市”的大基调下，经历了从价量齐跌到价升量稳，再从价量齐升到价升量跌的一条大曲线。如今，站在2008年尾声之际，对于更多的人来说，最关心的还是即将到来的明年楼价该如何走，是升还是降?而左右楼价走势的因素，无外乎供应量、调控、土地等各个方面。楼价是左是右，就要看两边的“张力”谁大。”

　　

　　  第二届中国住宅产业博览会和中国地产奥斯卡活动将于2010年5月22日至24日在深圳会展中心举办，将全面见证全球金融危机下中国房地产的深刻调整，汇聚行业智慧，引领行业公众价值观；在建国60周年这个时代的分水岭，全面梳理中国房地产业领导力品牌和未来绿色发展引擎，以鲜活的年度表现坚定未来的信心。

　　

　　  由国际最具实力巨企联手国家住建部共同联手，全力打造“2010中国住宅产业博览会和中国地产奥斯卡”国内外最顶尖地产推介活动，以其权威性、公正性和国家荣誉最高含金量而受到地产业界极度推崇。中国住宅产业博览会和中国地产奥斯卡推介在地产界的知名度国内外享有最高影响力，被誉为“中国地产奥斯卡”。2010中国住宅产业博览会和中国地产奥斯卡推介活动已全面展开。

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　　  经济环境向好  市民买房保值

　　  今年一路上涨的楼价，谁能相信一进入明年就会立刻下跌？著名房地产营销策划专家谢逸枫认为，2010年广州楼价上涨的因素是政策利好与市场利好；尤其是明年的经济政策主调，更为楼价的上涨提供了有利的经济大环境。

　　  因素1：经济环境（助涨力：8级）

　　  关键词：宽松宏调、工资增长、开发成本增加

　　  2007年广州房价暴涨，2008年趋于平稳后，2009年再次暴涨。业内认为，2010年广州房价或将延续上涨力，特别是2010年经济政策主调“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，大经济环境及经济趋势为广州房价上涨提供了政策上的支撑点。

　　  同时，由于经济持续快速增长，人们可支配收入稳步增长。今年第一季度，广州市人口平均工资增长12.9％，这就有效刺激了人们的购买力，推动了房屋消费。另外，由于钢筋、水泥等建筑材料涨价，房地产开发成本增加；同时相关配套设施的成本也随之抬升，这无疑成为房价上涨的重要原因。

　　  因素2：通胀预期（助涨力：7级）

　　  关键词：买房抗通货膨胀、几千万亿热线

　　  由于2007年~2009年银行过度放贷导致出现通胀预期，2009年中央经济工作会议提到房地产泡沫，因此，2010年在购买通货预期的想法驱动下，会促使大量投资客和投机需求买家进入楼市。另外是2009年保险业等相关行业资金和市场上几千万亿疯狂热钱滚滚流入房地产，房价上涨又是一个趋势。

　　  因素3：优惠政策（助涨力：5级）

　　  关键词：放贷适度宽松、优惠政策将延续

　　  政府支持首次置业者和改善型买家的优惠政策从2008年10月就先后出台了，包括首付最低两成、七折利率、减免契税和营业税等措施。随着银行信贷投放大增后，房价上涨又是一大因素。

　　  另外，银行房贷宽松，开发商之所以敢高价拿地豪赌楼市未来，一是目前土地监管不严，开发商有机会囤地；二是银行放贷推助房价上涨。2008年以来，为对抗金融危机，国家出台了适度宽松的货币政策，以期通过增加市场流动性，来增加基础性建设投资，并使企业获得经营所需流动资金，实现经济保持增长。目前来看，社会流动性相当充裕，据央行的数据显示，2009年上半年我国新增贷款7.37万亿元，超过了2008年全年的新增贷款的1.47倍。

　　  因素4：缺货假象（助涨力：4级）

　　  关键词：开发商捂盘、“供不应求”假象

　　  受“9·27”政策影响，2008年土地市场萧条，楼市一片冷清，成交严重萎缩。同时，国家有关房地产开发方面的政策收紧，开发商融资难度加大，势必放缓开发速度，使房屋供应一时无法满足市场需求。

　　  由于2007年拿下高成本、高风险“双高”地王，导致开发商资金链破裂，全国各地开发商大部分停工。到2009年上半年，开发商在利好政策下，为获高利润而采取“捂盘”销售，控制房源，此时市场上一些鼓吹“供不应求”的言论四起。在“供不应求假象”的要挟下，购房者只得恐慌抢购房子，导致房价上涨。

　　  因素5：亚运会（助涨力：4级）

　　  关键词：大量城市化人口、刚性需求

　　  2010年广州亚运会将给楼市带来一个巨大的投资商机。谢逸枫认为，亚运会带来大量人口和人流，广州房地产市场将更加繁荣。据官方统计数据，到2007年底，中国城市化总量已达5.9亿人，也即是45%左右。预计未来10~15年间，中国城镇化将保持年均0.8%~1%的增长速度。也就是说，每年从农村进入城市的人口将超过1300万人。这些城市化造成的都市人是商品房的刚性需求，也是房价能够坚挺的力量。

　　  根据最新人口监控，2009年11月21日广州登记在册流动人口已达635.2万人，再创新高；同时出租屋也突破了300万套，达308.9万套。如此庞大的流动人口，构成了明年广州房地产市场巨大的需求和房价上涨的动力。

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　　  需求被抽空  开发商面临压力

　　  在今年全国楼市各大城市“量跌价涨”的主基调下，尤其是全国一线城市楼市，基本上是有价无市，都可能使楼市再度进入一些新的拐点。而广州楼市持续出现有价无市状态或说连续好几个月滞涨，无疑是一个危险信号。

　　  因素1：政府出手（致跌力：8级）

　　  关键词：打击囤地、抑制投机、信贷收紧

　　  近来，温家宝考察上海时，要求抑制投机购房。有地产人士认为，这其实是给2010年打压楼价透露风声。而央行方面也收紧银行贷款，确保自身安全。因此，2010年国家政策应该是以抑制高房价和增加市场供应为目标。

　　  谢逸枫指出，2010年全国楼市将供大于求，特别是广州市场，加大了土地空置惩罚力度，促使开发商加快工程进度。2009年11月，国土资源部打击“囤地”，进行“土地调控新政”和“农地入市”政策。目的是加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等政策，增加市场供应。

　　  因素2：超高房价（致跌力：8级）

　　  关键词：提前透支需求、投资客活跌

　　随着楼价持续飙升，刚性需求买家“望房却步”。高房价不仅提前5年透支了购买需求，抬高了购买置业门槛，更抑制了需求增长速度。谢逸枫认为，目前市场上所谓的“需求”，不过是一些“瞬间”热钱和投资炒房的人，“剩余需求”如“泡沫”一般，政策一调整或市场一下滑，所谓的“需求”便立即消失了，楼市如被抽空了水的池塘，大鱼小鱼全见底了。特别是广州本地需求基本上全部透支，而外来投资客在政策的影响下，入市开始显示得谨慎和理性。

　　  因素3：查处捂盘（致跌力：5级）

　　  关键词：住建部查处炒卖房号、捂盘惜售

　　  针对今年全国各地不少开发商捂盘惜售、哄抬房价的现象，近日，住建部向各地下发通知，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。地产人士表示，这样一来有利于增加市场的有效供应量。

　　  因素4：资金链压力（致跌力：6级）

　　  关键词：地王频现、疯狂拿地、楼市泡沫

　　  近期广州的住宅用地竞投市场相当活跃，地王频现。房地产价格的持续飙升，使得本已存在的房地产泡沫越积越大，并有冲顶的危险，泡沫来势比2007年更猛烈。

　　  地产人士认为，相关部门可能会调整当前中国房地产政策，特别是要取消部分短期性的房地产优惠政策。同时，谢逸枫认为，2009年的情况和2007年一样，广州大部分开发商一方面大量拿下“双高地王”，目前有部分房企已是负债了；同时又要到更多二三线城市拿地。如果楼市政策调整，房企将缺乏资金上的保障，不下降房价，通过走销售量收回资金，后果更是难以预料。

　　  因素5：供应庞大（致跌力：5级）

　　  关键词：施工面积大增、供需双方僵持

　　  数据显示，自从2009年8月以来，广州楼市库存持续反弹，但新开工及施工面积环比大幅增加。楼市供需双方的博弈再次进入僵持阶段，房价可能已进入“拉锯战”，未来大幅上涨动力大为降低。

　　  谢逸枫表示，经过价格大幅上涨后，观望情绪再次笼罩楼市，库存反弹恐怕是未来楼市走向的缩影。随着2010年国家对信贷、税收政策的调整，以及现在刚性需求型的购房者对价格下调的心理预期加大，如果开发商在价格上继续采取高举高打的策略，“价升量跌”的后面接着就是“价量齐跌”。这是市场规律，如同2007年楼市出现拐点一样，从波峰到波谷其实就是市场自身调整的过程。