中国房地产金融创新论坛暨国际融资峰会今日在广州召开
下午，国巨投资基金管理有限公司董事长、美国万通投资银行控股集团副董事长、首席经济学家孙飞博士发表了演讲。
孙飞：各位广东的朋友下午好！很高兴再次来到广东出席地产融资峰会，今天上午的专家投资机构的专家讲得非常好。在讲这之前和张化桥先生商榷了一下。房产信托中国早就有了，房地产信托信托公司在做，但是我知道张化桥先生讲的REITS三年能不能执行，最近REITS肯定是建立在钱上面，硬件绝对具备，软件还没有具备，关键是法规，房地产信托完成增加了流动性，本身的房地产信托是什么概念？我为什么今天上午讲金融危机进入了房地产，由于金融危机，银监会专门出了文，本身要求房地产企业二级资质才可以做房地产信托，结果金融危机出现了以后，不用二级资质，如果个人投资者三百万以上的人数不限，一万以上五十个人，实际上房地产信托早就已经有了，银监会已经把个人投资者扩大了，银行版的REITS是增加了流动性，我也期待了真正的REITS，例如香港、新加坡、美国是标准化，在证券市场就会碰到，后面就要讲讲，刚刚有一个问题一定要PK一下，实际上对投资专家讲的非常的认同，我们的理念是相同的，只不过从理论体系上再提升一下，实际上我今天要讲的房地产金融业的组合和优化。
实际上从宏观和纵观的角度去谈，中国房地产金融背景还是不错的，虽然说我们美国次贷风暴，全球的金融危机给中国的房地产带来了机遇，大家看到了迪拜的债务危机，全球的经济，欧美的经济是U型的转暖的过程当中，但是他们也进入了缓慢的上升通道，中国的上升更快，今年会达到8.5左右，预计明年达到9%左右，金融危机更加凸显了中国的地位，为什么呢？中国的经济改革开放三十年，太高的增长率中国不太可能，中国处于一个高速增长的周期，工业化、城市化、信息化所决定的，目前中国还没有进入工业化，信息化正在加速，同时特别是城市化，未来中国的经济增长点在二、三、四线城市，一线城市房地产泡沫太大了，因为有很多指标体现的，房价收入比，出售比、投资比，实际上有人做了论证，拿北京的房价，上海的房价是东京的八倍，我就谈了不管怎样，中国的国民经济在未来会处于较高增长，未来保持8%左右的增长，这是由于中国的工业城市化信息化所决定的，中国的经济总量很大，全香港是第二大，但是人均还是非常低，创富的东西很大，经济增长的动力非常的足，13亿人口的吃穿住行，当然在一线城市，本身实力雄厚，现金流就会很快很大，在一线城市就要做房地产几乎也是很大，暴利的机会也高，二、三、四线城市，二线有些泡沫化的曲线，三、四线城市的房地产开发商大有作为，在这个过程当中，中国的房地产活20-30年是没有问题，要向二、三线城市拓展。
人民币有升值的预期，利率到现象涨到24左右，美国对我们施加压力，欧元和日元是贬值的，对内如果就从CPI指数来讲，对内也是升值，去年对内是贬值，为什么说贬值呢？中国的房地产已经进入了一个时代，一线城市已经是很大的泡沫，全国70个大中城市同比增长了五点多，实际上目前CPI的指数，油价从最近的30多美金涨到80多美金，我们看到大众商品的价位在上涨，当前面临着一种矛盾，一些经济指数，一些经济学家的看法也是不同的，房地产一定要调整结构，房地产要从粗放型向节约型，中国房地产市场的成熟和健康的发展，你必须精雕细琢，必须要管理出效率，集约化经营，转变增长方式，这是我们要进行分析的，另外国际资本的流动非常快，开始是价值洼地，由于中国经济在全球保持了高速增长，都是追逐利润，国民经济增长，中国还是国际资本最好评估，现在是非常宽松的货币政策，宽松的货币政策提法是没有变的，我们现在研究的方向创新是非常的重要，明年的银行信贷会紧缩，今年在提法上比较适合宽松，但是相对于今年整个货币增长会达到10万亿左右，肯定不会像今年这么火爆，推动资产价格、楼市股市的价格大幅度的上涨。
刚刚也把CPI的指数讲了，实际上就要调整了，不管怎样最好的经济增长态势是经济高增长和通胀，明年CPI指数肯定都变正了，特别是一些老百姓对于消费者价格感觉到上涨的压力，不管怎样，由于金融危机以后，经济还没有完成企稳，国务院、央企采取的措施是适度宽松，明年的货币整个大环境不会太收紧，相当于今年，肯定是比较的紧。
由于城市化，房地产业高于国民经济的增长，另外房地产的金融创新，纵观金融环境，今天主持人给我提的问题，虽然中国的金融业、证券业、保险业非常不平衡，商业银行处于垄断的地位，商业银行是老大，未来二十到三十年很难改变，实际上为什么楼市比较的火，股市比较火，在座的各位要投资和理财，基本上渠道融资，这点要解决。
实际上房地产金融创新，在金融方面价格已经有了，但是在金融创新方面，在整个房地产融资体系方面是缺少的，房地产融资渠道非常的单一，主要体现在商业银行，实际上融资是非常小的，我这里面有一个数据。2009年中国IPU融资的总额是美国的一倍，这是中国包括大陆香港，大陆和香港加起来是美国IPU的一倍，一旦人民币可自由兑换，上海超过香港那是一定的，因为上海的经济总量后发优势，这是没有办法的，中国肯定有一个全球性的金融中心，上海要建全球性的金融中心，另外中国还有两大区位性金融中心，港深穗，香港是区域性的国际金融中心，香港在亚太地区是数一数二的，未来要整合的，我想广州、深圳、香港、联袂成为亚太的国际金融中心，上海是全球性的国际金融中心，大连和青岛、沈阳都是国内的区域性经济中心，一个是全球性的金融中心，一个是区域性金融中心，还有一个是国内金融中心的概念，我们可以看到，中国的经济地位、金融地位与日俱增，现在缺的是金融创新，缺的是金融市场的完善，美国金融危机过渡的杠杆化和泡沫，中国恰恰缺乏金融中心，缺乏金融体系的完善，我们可以看到未来金融市场，中国和大陆加500亿美金，算四千亿人民币，上午聂会长有一个数据，银行业给我们房地产的资金是4.8万亿人民币，所有的房地产市场没有一千亿人民币，包括香港和大陆，实际上太少了，银行业的个人按揭和开发整个加起来4.8万亿，以前有一个数据，房地产的贷款余额是五万多亿人民币，如果房地产贷款余额和按揭不低于六万亿，但是不管怎样，如果说房地产的IPO相对于信贷太少了，算一千亿是五十分之一。
原来我提出了一个组合的模式，现在提出了一个概念叫中国房地产金融链综合与优化。
商业银行处于垄断的地位，房地产信托来讲，很多企业虽然具备了商业银行、继续房地产信托的融资，基金都是信托的安排，很多金融工具的创新，在目前大陆资产证券化也是基金信托的安排，信托具有放大的功能，可以把资金无限的放大，中国本土的私募机构，PE机构非常的小，国际上大的私募基金都是几百亿美金。
实际上信托具有财产的隔离功能、避税功能，政策规避功能三大核心优势，实际上信托的空间太大了，现在的信托收益默认是免税的，另外外汇信托管理办法出来了，但是我要说一点，整个管理体制非常的关键，很多是利益分割造成的，股票都可以上市，公司上市比资产上市更加的复杂。我一直在讲这个观念，资产上市不涉及到谁控股不控股的，只是把资产打包上市了，实际上在我们体制上面存在了很多的缺陷，外管局副局长说把信托纳入资本管理，为什么广东国际信托破产因为原来是负债，原来都是吸收存款发放贷款，信托现在按信托法回避本业，信托公司本身不能负债的，信托业务可以贷款，但是用别人的钱给你贷款，不是自己的钱给你贷款。例如说我们的花旗银行把钱存了国际信托公司，2002年以前存给了他，三年以后还本付息，这是存款负债，但是如果真正按照信托来做，把10亿美金委托给信托公司贷款，既是赔了，信贷公司就不用承担责任，外汇信托应该要放，例如一千亿美金通过信托的渠道进行公布，首先是中长期，第二个无处不在，没有还款利息的压力，一千亿美金，每年挣到10%收益，如果是10%的收益，如果做赔了，自己就要认得帐。
刚刚主持人说我的演讲时间到了，我还要五分钟的时间。
我总结一下，我提出的房地产金融链的组合与优化是PE+信托+银行+证券化（REITS为主导）+资本市场是地产融资的主流组合模式。要做股权融资，私募基金要做，北京、天津、上海在私募基金PE方面走在中国的前列，希望广东快一点和河北建设厅的厅长交流，准备发起房地产投资基金，信托就不说了，信托已经业发挥了巨大的作用。
CDO抵押债务债。今天很多人讲到REITS，我就不讲了，但是央行版的REITS马上就出来了，那么从事有关的渠道得到的消息马上就要出，其实证监会版的REITS，只要下点功夫，出台办法也会很快，因为比公司去上市更加的简单。
只要我们REITS基金在当时发行地利率是两倍以上，现在中国大陆的银行定息存款利率两倍，一定是个人的投资税达到5以上，你发REITS收益率才3%没有人买你的REITS，直接把钱存到银行，从我的角度一定要是银行利息存款的两倍才可以达到投资收益。
另外是资本市场，实际上一个市值更高的时候，民营地产商市值上千亿是指日可待的，我们一定要进入资本市场，IPO上市，发债都可以做。我们现在的房地产业，你要说在A股上市有点难，排队太多了，我希望你们到香港和美国上市，现在美国非常认同中国的概念，并且在美国的市盈率相对高一点，中国大陆创业板造就了108个亿万富翁，创业板第二期发行竟然一百多位，美国纳斯达克非常的差异，虚拟经济一定会有泡沫，资产价格、股票市场肯定有泡沫的，市盈率越大泡沫越是达到，如果你市盈率非常好，那就非常安全的，明年春节后中国股市上到4000点这是一定的，中国房地产市场也是健康的，中国房地产的市场会可持续发展，个别二线城市过热，回到理性发展的轨道上。
另外资本化、信托化、多元化、国际化是金融优化大势所趋。
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