调控政策密集，房价疯涨难继

——“五部委”土地新政观察：积极意义明显，但垄断趋势堪忧

文/中广信地产服务机构  施加胜

  从12月7日中央经济工作会议为房地产未来发展定调，到12月9日二手房转让营业税优惠政策被宣终止，到12月14日国务院常务会议进一步明确政策调控方向，再到12月17日的“五部委通知”，短短两周时间内，与房地产相关的消息一条接着一条，一条比一条牵人神经，以至于房地产问题已然成为2009年终岁末最大的“经济话题”、最大的“媒体标题”。作为长期研究中国地产且长期身处房地产最前沿的专业服务机构，中广信一直对市场保持着高度的敏锐性。综合中广信地产服务机构近来相关调研分析数据，我认为，随着调控政策愈发密集，明年房价疯涨难继。

  其实，在国务院常务会议中，对2010年楼市调整的目标已经非常明确：“保持房地产市场的平稳健康发展”、“遏制部分城市房价过快上涨势头”，为此，“将综合运用土地、金融、税收等各种必要手段”。雷声过后，雨点终于快速落下，业界应声惊呼“诧然”，仿佛刚刚还沐浴在2009年的政策阳光中乐而忘忧，2010年调控的风声已是步步紧逼，让习惯了“雷声大、雨点小”的经验主义者更是猝不及防。

  我们有这样一组数字：

  结合国家统计局公布的数据及中广信地产服务机构的市场监测，2009年3月至11月，全国70个大中城市房屋售价每月环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%，9月连涨，并且幅度逐月拉大；2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，其中，新建住宅销售价格同比和环比上涨的城市均达到67个，房价涨势已从一线城市迅速向二、三线城市蔓延，令全国楼市涨声一片，在售房屋价格水平早已超越2007年峰值；而社科院不久前发布的经济蓝皮书指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，百分之八十五家庭无能力买房”；全国人大最近披露的检查结果则表明，在国家4万亿投资计划中，惟独保障性住房建设没有完成国家下达的进度；十几年来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率在16%左右，高于国民经济平均增长率；在每年国内生产总值增长率中，至少有1-2个百分点是房地产业所作的贡献；2009年度，中国经济实现强劲复苏，GDP“保8”目标已毫无悬念……

  这些不乏矛盾的数字放在一起，共同构成了当前中国的“楼市面面观”。我们一方面必须承认，房地产业之于国民经济发展的突出重要性；另一方面也必须认识到，楼市非理性的“高烧”已愈演愈烈，如任其过头，行将危及整个经济的平稳健康发展；最后一方面，我们也必须高度关注，“房价”是市场问题，亦是民生问题，这就决定了，其“舞蹈”可以激情甚至疯狂，但必须带上制度和民生的双重“镣铐”，不能脱离国情民情，否则终将不过是“一场游戏一场梦”。

  在中国经济逐渐重回正轨的今天，对其“增速”的刺激必将让位于对其“增质”的追求；无论是观宏观大势，还是察微观民意，抑或理性审视产业自身发展需要，房地产业调控均已到了不得已而为之的时候。不难判断，从现在开始直到明年两会前后，将必然成为楼市的调整期，一系列涉及土地、金融、税收、市场监管等组合调控政策或细化措施将步点密集不断推出，其中，将不乏针对性极强的“猛药”；此外，结合国务院及住建部近期关于进一步增加普通商品房供给的表态及大力加强保障性住房建设的承诺，结合住建部日前约见全国200多名主管城建工作的副市长参加全国建设工作会议，共商地产稳定、健康发展大策，中央及各地方政府，正统一思想、加快决策步伐及执行力度，如此坚定决心加之统筹兼顾而非“头疼医头、脚疼医脚”的多管齐下政策，在并不有损楼市平稳较快增长的前提下，可望逐步遏制房价疯涨势头。

  不过，我们也应看到，2009年各地涌现了太多的地王，客观上决定未来2-3年，房价增长势头减缓压力会比较大；同时，恐慌性购房刚需、投资投机心理、防通胀避险需要等，也仍有可能将房价预期继续维持高位。还有一个不容忽视的因素是，现全国已有超过七成的国企涉足地产、逐利地产，市场水涨船高仍将暗波汹动。而刚刚出台的“五部委”土地新政，虽然将在一定程度上打击开发商炒地、囤地及借之抬高房价行为，但面临“重拳”出击，中小开发企业或将不可避免地趔趄几下、甚至被挤出局，可谁又能保证，当“重拳”落在“不差钱”的国企身上不会如同打在棉花上呢？当楼市的源头——“土地”有逐被垄断之嫌（是否有配套政策排解市场担忧，值得期待），谁又敢对未来房价的涨落妄加预测呢？

  如此看来，伴随密集的调控政策，房价疯涨难继将是大方向、大趋势，但回归健康、理性与温和的征途亦将不会平坦，这需要政府、业界及全社会的共同努力。