楼市交易为什么疯狂
央视1套12月18日“朝闻天下”
北京楼市年末疯狂 二手房成交量创10年新高
“没想到”、“太疯狂”，谈及2009年的北京楼市，多数业内人士发出了这样的感慨。从年初的低迷，到年中的回暖，再到年末的疯狂，戏剧性的变化令人始料不及。2009年的北京楼市打碎了所有的预言，颠覆了所有的理论，甚至不少人发出这样的感叹：一套房消灭一个中产阶级。
本台记者刘丹：“我现在是在北京市海淀区的房产交易大厅，从我身后您可以看到这里是人挤人、人挨人，场面相当火爆！这里的负责人告诉我，12月份以来，每天来这里进行房屋过户的人数基本都在600人以上。”
这位北京的郑先生无奈地向记者讲述了他的买房经历，最近一个月，他一连看了20多个新房和二手房房源，但目前仍然一无所获。年初路面坑坑洼洼、交通条件较差的太阳公元项目，已经从1.8万元/平方米涨至3.3万元/平方米，而他最近看好的一套二手房，其房主见看房人太多，赶紧以已有购买意向为由提出不卖了，到第二天每平米就涨了2千多。
购房者郑先生：“我在通州看中了一套二手房，当时报价是1万4，看的人挺多，但当时没带够钱，等我第二天赶去交订金时，结果发现房主把价格提到了1万6，而且我还晚了一步，房子被别人给抢走了！”
不仅是郑先生，很多购房者都向记者表示，现在买房特别是好房源必须“争分夺秒”，不马上交订金都可能被抢走。记者了解到，往年的年终岁末都是传统的购房淡季，但今年的房地产市场出现了惊人的爆发式增长！根据北京房地产交易管理网最新数据显示，11月北京二手房成交量达到32784套，其中住宅成交31288套，历史上首次突破30000套大关，环比10月分别上涨57%和56%，按照目前的发展趋势，2009年北京二手房总成交量将突破27万套，超过2006年到2008年三年的总和!
我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖：“特别是二手房营业税政策宣布后的这几天，交易量比上周同期涨了30%，如果按这个进度持续下去，12月份交易量有可能突破35000套，0550甚至达到40000套，成为09年单月成交量最高的一个月，也是北京二手房市场开市10年以来单月成交量最高的一个月。”
火爆的不仅是二手房,新房的表现同样毫不逊色!北京市房地产交易管理网的数据显示，北京11月商品住宅成交15251套，成交量创三年来新高。而1-11月,北京商品住宅累计成交10.85万套、1236.91万平方米,同比分别上涨105.9%和104.4%。
亚豪房地产机构副总经理高姗：“我们统计发现11月份新房的销量可以说是创下了今年的历史新高，光期房的成交量有12000多套，如果是现房加期房累积成交量在15000多套，环比上涨了37%到38%。”
在巨量成交的支撑下，京城房价也持续飙升。亚豪机构统计显示，京城二环内楼市整体步入3万元时代，四至五环区域高端社区量价劲涨。其中，二环以内、二至三环区间开盘项目均价分别为30905元/平方米、28126元/平方米，单价均比2008年同期上涨了4000元左右。不仅城内房价持续走高，就连郊区房价也涨势惊人!今年年初时,丰台、大兴、房山、通州、昌平等郊区房产的均价还在万元以下,而到年末，即便是在郊区也难以找到均价低于万元的房产了。
记者探秘 北京“楼王” 半月成交逾5亿
火爆的还不仅仅是普通二手房和新房,记者在北京的调查中发现，一些“高处不胜寒”的顶级毫宅销售同样红火,一股“豪宅风”悄然兴起。
本台记者刘丹：“我现在是在北京奥运村附近的一处顶级豪宅,尽管这套豪宅的均价达到了8万元/平米左右,最贵的甚至高达16万元/平米，但是开盘仅半个月就成交了12套之多!”
这家以代理高端物业为主的房产机构负责人告诉记者,10月份刚刚开盘的盘古大观七星公馆建在北京千年的龙脉之上，地理位置不可复制，因此开价最贵达到了每平米16万8，总价过亿，堪称北京的新“楼王”。而以往总价超过3000万的豪宅，问的不多，买的就更少，今年像这样的顶级毫宅开盘仅半个月就成交了12套，成交金额逾5亿元。
亚豪房地产机构营销总监韩乐：“我们代理的盘古七星公馆开盘还不到两个月的时间，就成交了16套，总市值破7个亿，0106平均每月的销量是在10套左右，每套的总价基本是在4000万到6000万。”
这位负责人告诉记者，今年11月份以来，北京单套总价超过3000万元的顶级豪宅共成交了21套，其中盘古大观占据了七成的市场份额。
来自国际顾问机构高力国际的研究报告显示，2009年第三季度，北京高档别墅和公寓销售同比增速达131.7%，而1至5月份的该数据还是98.1%。
在易居房地产研究院的报告中，新盘豪宅仅一个月即成交60亿元。据估算，半年间北京总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额超过1100亿元。
亚豪房地产机构营销总监韩乐：“据我们统计，北京每平米5万以上的顶级豪宅在今年的9月份以后出现了一波明显的行情，过去北京的豪宅基本上是在5万以内，但今年出现了很多单价超过7万
8万的豪宅，同时销量平均每个月都有几十套，跟过去比基本上有了30%到40%的提升。”
记者调查：谁在高房价背后推波助澜?
一些业内人士说，今年是新世纪以来中国经济最困难的一年，但也是房地产最辉煌的一年。那么，为何在经济最困难的2009年，楼市还能如此疯狂？如果说成交量的活跃是基于明年购房优惠政策取消的预期，那么二手房成交价格的涨幅已经远远抵消了政策优惠带来的好处，为什么仍有众多蜂拥而上的购房者没有散场？不断飙升的房价背后的推手究竟是什么？来看记者的调查。
本台记者刘丹：“在这个房产交易大厅，我们对众多购房者进行了随机采访，结果发现很大一部分都已经不是首次置业，而是将买房作为一种保值增值的投资渠道。”
房产投资者：“不是说通货膨胀嘛，赶紧买房子保值增值，钱放银行多不划算。”
房产投资者：“我觉得北京的房子应该不会跌，升值空间很大，其它的投资方式比如说股市、黄金什么的都有风险。”
记者调查发现，对房地产市场趋之若骛的投资人群中，财富阶层成为绝对主力，在目前通胀预期日益凸显的背景下，他们纷纷转战房地产市场。
中国房地产研究会副会长 顾云昌：“为什么投资性需求起来了，我们看到财富阶层的力量，他们都来买房，这跟宏观经济有关系，整个的货币供应量大，全世界央行都在开动印钞机印钞，中国也放了那么多贷款，人们担心将来会不会通货膨胀，流动性过剩，所以为了增值保值，财富阶层把钱转移来买房。”
不仅是有钱人为了保值增值投资房产，房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的工薪阶层加入到了“买房赚钱”的行列。记者了解到，除了炒房团，今年以来，手拿几百万资金的个人投资者通过二手房买卖，取得两、三百万的收益的大有人在。
中国房地产研究会副会长顾云昌：“因为把钱存在银行利率太低，买股票又怕套牢，买黄金又怕动荡，买古董又怕上当，而这10年投资房地产市场还没有人吃过亏，只是赚多赚少的问题。”
由于政策优惠即将到期、房价不断上涨，市场上集中出现了“恐慌性购房需求”，他们与投资购房人群一起炒高了北京房价，并且在买涨不买跌的心理下，房价越涨购房者的热情越高，过旺的市场需求，成为高房价的重要推手之一。
此外，今年以来，在宽松的货币政策下，银行大规模信贷投放特别是住房贷款投放明显增多。数据显示，在房地产业相关的贷款中，个人贷款二季度增长了17.8%，三季度增长30.1%；开发贷款二季度增长20.5%，三季度增长25.3%。
在市场需求过旺的同时，记者从北京市国土局了解到，2009年北京市计划的住宅用地只有1300公顷，比去年减少了24%，而这1300公顷的住宅用地中，计划用来建商品房的土地只有700公顷，这一数字远远低于2008年的1000公顷、2007年的1200公顷。可一些开发商为了追求高额利润，囤积土地、捂盘惜售，这更加剧了市场供求关系的失衡。
北京师范大学房地产研究中心主任 董藩：“从供应不足的角度看，有开发商人为拉长开发周期的因素，最主要的是08年市场大面积观望的情况下，很多开发商长时间不敢拿地，导致目前在建的规模和需求比起来明显不足5438所以市场明显表现出供不应求，房价自然不断上涨。”
此外，近期北京频频出现个别国企制造新“地王”现象，地价纷纷超过2007年的历史最高位。不断出现的地价新纪录不仅短期内刺激周边房价上涨，在未来多年内还会因自身成本过高而不断刷新房价纪录。地王频出，直接冲击着人们对房价未来走势的心理预期。地价作为房价构成的重要一部分，由于其疯狂上涨，进而推高房价已经成为不争的事实。
平抑房价 加大住宅供应是根本
今年以来，房价的快速飙升以及市场巨大的投资投机风潮，引起社会各界对于房地产行业泡沫的高度关注与担忧。业内人士表示，要保持经济的平稳较快发展，就要遏制房价的过快上涨。
中国房地产研究会副会长顾云昌：“像北京上海的房价我认为都是有泡沫的，我们一定要防止泡沫的进一步吹大和破灭，所以国务院提出遏制房价上涨过快就是为了防止泡沫的进一步吹大。”
不少专家表示，房价的不断上涨，使大众的购房成本日益高昂，这不仅直接影响当下其它的消费，而且也会影响人们未来的消费预期。这两大因素，必将影响到国家提振内需的努力。
中国房地产研究会副会长 顾云昌：“要平抑房价 不是增加供应就是遏制需求 3755重点是加大供应量 增加普通商品住宅的供应量。”
北京师范大学房地产研究中心主任 董藩：“我们一方面要加大供应，另一方面要适度的抑制需求，加大供应一方面对于已经出让的土地我们要加快开发建设，另外今后出让的土地要采取措施加以改善，比如说大地块变成若干个小地块，加强供应者的竞争。”
本台记者刘丹：“俗话说，安居才能乐业，但随着房价的步步高升，老百姓的购房成本更加高昂，社科院最新发布的《2010年经济蓝皮书》表示，目前85%的家庭无能力买房。刚刚结束的中央经济工作会议提出，明年要增加对保障性住房支持力度，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加强廉租住房等保障性住房建设。我们看到了管理层改善房地产市场的供需关系的决心，也看到这项任务的紧迫性和复杂性。对房价来说，暴涨和暴跌都不是正常现象，如何让它与经济发展和百姓收入增长的步伐更合拍？我们还需要更多的办法。”