年末 “地王”潮是回光返照吗

股市里有个词叫“报复性反弹”。近期楼市好像也有这种现象。不如举两个例子，一是今年“金九银十”的成色大打折扣，可11月这一传统淡季，商品住宅成交易和价格却猛增；二是土地市场在年末突然再热一把，地王再度风光无限。

12月22日，广州诞生了一幅自我国实行土地“招拍挂”以来总价最高的全国地王。广州亚运城项目占地263.952万平方米，总建筑面积438万平方米，其中居住建筑面积384.88万平方米。由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体，击败了保利、中海、万科组成的国企联合体，最终以255亿元的总价拿下。12月23日，上海新江湾城C6地块正式开拍，最终中建以37.2亿元强势夺地，楼板价达32484元每平方米，溢价率为117%，并成功加冕全国单价地王称号。

众所周知，12月14日“国四条”出台后，对房地产市场的负面影响相当显著，尤其是地产股持续遭到抛盘，短短不到10个交易日，部分股票已大跌二成左右。12月17日五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，把开发商拿地付款的首付提高到50%，且须在一年内付清。少数开发商迎着紧缩型调控“向前，向前，向前进”，勇气“可嘉”，却让人有些费思量。

这两个地王都生在一线城市，而“国四条”中提出的“遏制部分城市房价过快上涨”，也是指代一线城市和个别二线城市。想要控制房价，稳定地价是一个重要路径，所以目前中央和这些城市的政府，已不希望地王过多过快的出现。另外，任何时候，地王、尤其是单价地王的出现，都意味着拿地企业对后市期望值很高。但以目前政策导向，明年一线城市的房地产市场极有可能出现调整，地价和房价出现下跌，也并不奇怪。那么，现在高价拿地的企业，明后两年将会面临比较大的市场风险。2008年楼市低迷，导致2007年诸多地王被迫闲置，而在今年国土部三令五申查囤地的政策背景下，以后再囤地可就难了。

说到国土部，让人觉得其作风太软弱。查处闲置用地已数年，这一现象依然大范围存在。更让人惊讶的是，广州这一全国地王占地面积居然会这么大，已经严重违规。2009年11月10日，《关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知》，其中在限制用地项目目标中，明确规定：宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。

2007年全国地王是长沙一地块，总价92亿元，占地面积为78.5万平方米，北辰实业和北京城开联手竞标，当时已经称罕业界。如今与广州地王相比，却成了“小巫见大巫”。地块总价高到连单家地产巨头都吃不下，不得已组成联盟，平空增加了管理成本，土地出让方到底在想些什么？上述通知中明文规定：“违反本通知规定办理相关手续的，要依法依规追究有关部门和责任人的责任。”不知广州市相关土地出让部门，是否会受到国土部的“特别关照”。

至于上海的单价地王，并不是什么大不了的事。2007年南京东路163地块曾创出6.7万元/平方米的天价。问题的关键是，这块新江湾城地王的出生有两个背景值得思考。第一个背景。2005-2007年，新江湾城土地市场一直是上海的热点区域，上一块居住用地在2007年11月被仁恒地产以2万元/平方米的楼板价拿去，当时业界曾一片惊呼。2008年楼市低迷之际，此盘甚为尴尬，迟迟不开工。另外，在其之后的绿城以1.25万元/平方米获得的另一幅地，在资金紧张的2008年，无奈以股权置换的方式转让给九龙仓。

第二个背景。今年上海土地市场实在是热点频出，让人眼花缭乱，溢价水平不断创新高，出现审美疲劳。比如，12月10日，外于浦东外环外的唐镇地块，成交价格相比挂牌起始价34706万元高出379%；楼板价高达19040元/平方米，高出周边现售房价约30%，“面粉贵过面包”特征鲜明。而拿地者正是去年资金告急，今年意气风发、频频高价圈地的绿城。12月18日，嘉定新城温泉路地块楼板价12076元/平方米，溢价率达到425%,再创年内溢价率新高。

12月的地市，堪称疯狂，而且是在政策由松趋紧之后。一方面，在优质地块供应偏少、商品住宅供不应求、地产巨头竞争激烈的背景下，这是企业的现实且无奈的选择；另一方面，明年市场存在下行风险，绝不能以今年的火爆市场思维，指导明年的开发方针。若以长期论，我国楼市前景乐观，地价房价并不高；若以短期看，市场已是强弩之末，别把回光返照，当成又一春。

刊发于东方早报专栏