“迪拜”危机对中国城市房地产的警示

关键词：迪拜危机　警示　楼市　信贷危机　房地产泡沫　城市建设　2009

“迪拜”危机引发了中国学界和业界一系列的猜想，中国楼市离迪拜还有多远？中国楼市会成为第二个迪拜吗？个人觉得只要认清迪拜危机，就能从危机中寻找机会和警示，进而更好地发展我国城市房地产。

一、“迪拜”危机

“迪拜”危机只是城市单个房地产市场。美国“次贷”危机涉及整个美国房地产市场，因为美国房地产市场国际化而影响全球房地产。“迪拜”危机只是城市单个房地产市场，虽然迪拜是一个国际化城市，但是它的影响远没有美国“次贷”那么大，因而它影响的是中国某局部城市房地产的发展，如京沪房地产市场值得警示。

迪拜危机是一个信贷危机，是房地产开发商无法到期支付银行债务，这是由于富人引起的危机。美国次贷危机也是信贷危机，但它是房地产购房者无法还清住房按揭贷款，使得银行出现债务危机，导致整个金融系统不能运转、倒闭，进而使得产生金融危机，这是穷人、中低收入人群引发的危机。

迪拜是一个富人的城市，它是一个靠消费带动起来的房地产城市。它是由全球富人共同投资与经营的城市，是用财富堆积和支撑起来的城市。它没有自己实体产业，主要由物流、旅游、金融中心、贸易港口城市组成的城市，全球资金不断地向它注入，大量热钱的涌入推动着迪拜房地产市场膨胀发展。并且跑得很快，大量项目不断上马，过度投资房地产项目。然而当2008年金融危机暴发以及迪拜本身的扩大投资，引发了房价下跌、资金链断裂、建设项目取消，进而出现了迪拜危机。

迪拜开发模式与城市建设不相符。迪拜城市房地产都是以中高档楼盘为主，整个城市就是由楼盘堆积起来的，迪拜拥有世界上第一家七星级酒店、全球最大的购物中心、世界最大的室内滑雪场，源源不断的石油和重要的贸易港口地位，为迪拜带来了巨大的财富，使迪拜成了奢华的代名词。它不是穷人所能生存的地，它的开发模式与城市建设完全不符合。

迪拜开发规模与城市化进程不吻合。过去四年多以来，迪拜以建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为目标，推进了3000亿美元规模的建设项目。在此过程中，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加，估计目前债务约为800亿美元。开发投资要按照城市化进程发展。

二、“迪拜”危机给中国的警示

中国是一个靠制造业支撑起来的国家，京沪等发达城市仍以制造业为主，它也是有实体经济产业发展而成，主要靠投资与外贸出口产业拉动起来的。因而中国在迪拜危机中需要警示的有以下几点：

一是制定科学房地产发展规划。城市房地产发展要有好的房地产发展规划，使得房地产开发规模与城市建设协调起来，使得房地产开发规模与城市化进程相符，使得城市房地产开发投资与城市其它产业协调发展。房地产不能过快任意地发展，要有科学的发展规划。

二是要制定完善的预警预报系统。迪拜房地产过度投资就是因为没有完善、准确的预警预报系统，整个城市都在膨胀，因而，中国的城市房地产发展要健康稳定地发展，不会像迪拜那样出现迪拜危机，就应该有一个科学的预警体系，这样在出现危机之前就应该被注意和审视到。

三是加强金融监管，防止资金链断裂。迪拜的房地产危机就是因为消费推动着资金的过度投资，迪拜“日不落”产业房地产业成为迪拜城市发展的动力。当资金链一旦出现问题，虚增的房地产泡沫一下子就破了，消费者买涨不买跌，投资者投涨不投跌，房价下降，富人更是抽空自己的投资，造成资金链断裂，很多项目取消，银行出现危机。因而中国城市要着力发展自己的实体产业，推动实体经济的发展，把握好资金关。