地产财经：“囤地”或是开发商手中“炸药包”
高额开征城镇土地使用税 开发商“囤地”或受最严厉炮击
国务院决定自2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，即大城市由0.5元至l 0元提高到1.5元至30元；中等城市由0.4元至8元提高到1.2元至24元；小城市由0.3元至6元提高到0.9元至1 8元；县城、建制镇、工矿区由0.2元至4元提高到0.6元至12元。同时，将外商投资企业和外国企业(以下简称外资企业)纳入城镇土地使用税的征税范围。2009年12月2日财政部国家税务总局抓紧调整税额幅度及标准，扩大征税范围,并下发关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知,落后地区城镇土地使用税的税额可适当降低，但不低于最低税额的30%；经济发达地区的耕地占用税可适当提高，但不得高于最高税额的50%。
例如2008年度广州城镇土地使用税申报缴税时间为5月15日至12月31日。根据新标准按行政区域对土地进行分级，广州市分六个等级征收土地使用税，按照每平方
米年税额计算，分别为一级土地27元、二级土地18元、三级土地10元、四级土地6元、五级土地4元、六级土地3元。财政部国家税务总局调整税额幅度及标准，扩大征税范围说明，主要是针对明年的房地产调控，并且仍会是指向调控投资，加强土地调控，而开征土地使用税也是为了给物业税做准备。另外是打击土地空置和捂盘现象及增加市场供应。中央多次强调土地市场和楼市，给未来政策放出打压高房价信号
，2009年12月1日温家保说要抑制投机需求,说明,调控的对象指向是投资和投机。
对于楼市来说，城镇土地使用税从免征到开征，对于囤积巨量土地的开发商而言，意味着成本有所增加，这对提高存量土地的开发进度理论上会有正面影响。但是，虽然每平方米30元至50元不等的税负，相对于现时狂涨的地价而言，几可忽略不计，其对土地市场的影响也就不言而喻了。尽管这一税负会给囤积巨量土地的开发商带来负担，但由于税额标准不高，最多不过每平方米30元-50元/平方米，因此对楼市影响不大。
对开发商来说，成本压力还是有所增加的，土地使用税标准为每平方米年30—50元，以每平方米30元来计算，100万平方米的土地1年需要缴纳的土地使用税就是3000万元，对于一些拥有上千万平方米土地储备的"地主"来说，土地使用税将更惊人。因此，成本提高将迫使开发商加紧项目建设、减少土地空置的时间，捂盘的情况也有望得到缓解，但考虑到税收对投资者也会造成心理影响，开发商手中一些投资性物业的销售或受挫。同时对手中握有较多资源的房地产上市公司来说，财报多少会因这笔税务支出而受到影响。不过，现在开发商的拿地冲动还在，征税应该不会影响它们的土地储备计划。
一旦新税开征，开发商其土地运作成本将增加，这样会对闲置土地消化起到促进作用,但是,开发商会不会把新成本转加到房价上？今年以来，国家对于土地的调控态度坚决。而土地使用税政策的出发点，也正是为了抑制开发企业囤地。对于一些开发商批建用地越大越好的现象，征收土地使用税将提高其使用成本，督促其尽快开发。当然，对于开发商囤地的行为，还需要相关部门的严格执法，税收还只是起到一种调节、辅助的作用。
可以说，土地使用税提高是房地产市场调控的延续，除了有利于抑制土地空置现象，因提高的税额在房价构成中所占比例很小，所以不会对房价产生明显影响。
对普通居民来说，开征土地使用税的影响则不大，因为该政策针对的是能获得投资性收益的单位及个人，所以有房屋在出租的投资者才会比较紧张。而按地段的好坏，所要付出的税费成本会有高低，究竟合不合算、肉不肉疼，还要和租金相比较。
因此，城镇土地使用税对于房价的影响肯定是存在的，只是影响程度很小，在房价上涨的各因素中占有的地位微乎其微，几乎难以准确的量化和分析。目前针对房地产的税收政策层出不穷，应该说是处于政策密集期。公众对政策如此敏感，以至于在每个政策出台后必然会和房价联系在一起，公众已经对政策具有了相当的“政策恐惧”心理，而这种心理必然造成市场的恐慌和房价的震荡。笔者认为这肯定是无庸质疑的。
对于购房者来说,城镇土地使用税是对土地保有环节征收的税款，原则上可以推动开发商加快土地的利用速度，减少土地囤积，促进土地的合理高效流动，而在目前的房产供求形势下，这样的税费增加向消费者转嫁基本是100%实现的，而政策造成的恐慌可能带来房价更大规模的上涨，在这种情况下，税总推动土地流转的政策恐怕难以达到目的。完全的税费转嫁并不能调动开发商集约利用土地的积极性。
什么是城镇土地使用税？
城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地使用税的纳税人就是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用国有土地的单位和个人，但外国企业和外商投资企业暂不缴纳城镇土地使用税。我国税法明确规定了以下具体情况下的纳税人：
1）土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；
2）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
3）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
关于税法巧记忆——房产税、城镇土地使用税
1.09年1月1日起老外要交房产税了，之前交“城市房地产税”。
2.从价计征，房地产依据房产原值一次扣除10%-30%后的余值为计税基础，其中的原值为会计上的入账价值。
3.大修理停用半年以上的在修理期间可免税，免税额可自行计算扣除，营业税也有类似规定，而消费税是要批准后方可扣除。
4.落后地区城镇土地使用税的税额可适当降低，但不低于最低税额的30%；经济发达地区的耕地占用税可适当提高，但不得高于最高税额的50%
5.但要牢记优惠政策，要能区分法定减免和省级优惠政策。
关于城镇土地使用税减税、免税规定
(一)政策性免税
对下列土地免征城镇土地使用税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年；
(7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。
纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。
(二)由地方确定的免税
下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定：
(1)个人所有的居住房屋及院落用地；
(2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；
(3)免税单位职工家属的宿舍用地；
(4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；
(5)集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。