谢逸枫:2009年政策“先扬后抑再遏”

　　  中国楼市是政策市，因此，开发商和投资（投机）客及购房者跟着政策走准没错。目前中国楼市房价上涨走势已定，不管中央再出什么政策，除非地方政府执行，所以，买房者再怎么埋怨政策或房价，也没用，但是，开发商竟也心慌，因为高房价让楼市陷入“有价无市”的状态。2009年上半年，中央政策刺激经济和房市，让楼市火热。

　　

　　  其实，早在2007年下半年，央行就下调了存贷款准备金率，虽有的一年，经济危机的影响让适度宽松的货币政策延续至今，房地产业作为国家经济的主要行业之一，在政策上得到了更多的照顾，2009年3月降低了房产开发项目自有资金比率，2009年6月打开融资渠道，重启IPO。并且。个人房贷首付比率的下调和利率的优惠更是成为刺激购房者买房的重要因素。

　　  随着房贷利率下调和七折利率额的政策策动，刚需市场首先回暖，在3月的上海楼市挂起了一阵暖风，业内称为“小阳春。”5月份买房投资的味道渐浓，渐渐楼市由暖转热。近期，CPI转正、通货膨胀的预期几乎成为定论，股市的振荡和美元的疲软让越来越多希望给自己的资金找个避风港，在金融危机中挺住的楼市成为了瞩目的焦点。因此，在政策影响下，刚需在前、投资居中、保值在后。

　　  由于市场回暖，房地产商的销售情势好转，加上房产开发项目自有资金比率的降低使得开发商信心十足，因此房地产商资金面好转、现金流充足；金融信贷环境的改善，定金、预收款、个人按揭贷款的跃升，占企业资金来源的比重逐步提高，而国内贷款及企业自筹资金的比重则稳步下降。IPO的重启，又让资金通道更为宽畅。目前房地产商基本都表示不差钱。今年前三季度销售额达百亿的房地产企业达16家之多。

　　  去年下半年起,从中央到地方纷纷出台了一系列针对楼市的“救市”政策。与此同时,各地政府也相继出台了一系列扶持房地产业的政策,一方面降低购房成本,另一方面也大缓解了开发商的资金压力。如广东省出台的“粤15条”,更是允许开发商缓交土地出让金,更是在银行信贷放松之前,在关键时刻扶了开发商一把。著名经济学家郎咸平日前也指出,国家启动4万亿刺激经济措施,其中40%的资金流向企业,但由于实体投资环境恶化,大量的热钱进入了虚拟经济,导致楼市率先回暖、房价上涨。

　　  2009年，全国大小地王昙花一现者层出不穷，仅仅上海，金地30.48亿地王刚出现不久，中海就以70.6亿的拿地手笔震惊全国，还没等人们缓过神来，绿地就以72.45亿元登顶新地王。近期外滩耨地块将要出让，最终成交价格可能超过100亿。据有关资料显示，全国土地成交量已经连续8个月上涨，1-9月，全国60个城市累计成交土地4873宗，同比增长55%，而上海更是疯狂。前三季度上海住宅用地的供应超过07、08年两年的总和。因此，土地市场上“地王”频出，价格上涨一半。

　　  12月7日-9日中央经济工作会议确定，明年政策定调是继续保持相对宽松的货币政策。由于实体经济复苏的压力仍然存在，迪拜经济问题又提醒人们金融危机并未走远，新的问题还在滋生，为了保持经济平稳有效得回暖，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，已经在11月27日政治局经济研究会议上明确提出。任志强称北京房价五年内涨至5万元。某知名开发商在2003年到2009年上半年间获得的住宅土地中目前在售和售完的地块占到43%，剩余57%的土地没有形成实际的供应，其中27%的土地待开发，30%的土地规划在建，与此同时华远集团总裁任志强断言，北京房价五年内将迈入5万元时代，用地紧张还是用地闲置，房价走高谁是背后的推手。

　　  临近年末，房价刹不住车，仍一路高歌猛进。有人称：3代人一生积蓄买一套房，问题严峻。社科院蓝皮书称我国85%家庭没有能力购房。在楼市救市一周年之际，关于房地产走势各方争论不休。我国房地产市场从2007年开始进入急速发展态势，房价大涨。2008年由于金融危机，楼市几乎停滞。为了缓解危机刺激消费，去年年底，政府推出了“一揽子”救市计划，对房地产市场由抑制转为全面扶持。受此利好因素，我国房地产市场从今年3月开始上行。

　　  高房价的压力开始从北京、上海、广州、深圳等一线城市向武汉、合肥、长沙、济南、西安等二线城市蔓延。这些城市房价也开始显现出快速上涨的势头。合肥、长沙、西安、济南等城市的房价走势同样如此，近期成交纷纷达到或超越历史最高价。如合肥新房成交均价近两个月累计涨幅超过8%，11月份住宅成交均价4654元/平方米，比年初上涨17%，创下历史新高；长沙公寓楼盘单价也纪录不断刷新，长沙之芯楼盘超越8000元/平方米，涨幅最高达到2000元/平方米以上，同样创下新的历史纪录。房价高涨令这些城市的购房者苦不堪言。对于房价的不断上涨，上述二线城市的购房者大多将之归结为房地产商的故意捂盘以及故意采取“饥饿”营销手段造成的，认为开发商频繁开盘，少量多次的市场供应，造成了房价不断上涨。

　　

　　  其实除了房地产商故意制造购房热销的伎俩发挥了作用外，北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨产生的“挤出效应”向二线城市扩散也是重要因素。目前已经有不少在一线城市无力买房的潜在购房者担心房价上涨形势继续蔓延，开始有了在家乡所在的二线城市购房的打算。这导致异地购房在武汉、长沙等二线城市重新活跃起来。另外，职业炒房者将目标转向二线城市也是房价上涨的幕后推手之一。目前已经有温州、深圳等地的职业炒房者开始从一线城市转战武汉、长沙等二线城市。

　　  2009年11月，社科院蓝皮书称我国85%家庭没有能力购房。我国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。蓝皮书指出，2009年中国房价太高，是政府的土地供应行政制度、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力等深层次原因造成的。2010年销售面积和房价水平，主要取决于政府的表态与行动，包括可能出台改革政策等影响因素。2009年房地产建设速度较快，2010年下半年以后住房供给将较快增长，综合供求情况较稳定，预计房价不会快速上涨。如果严厉限制投资型和投机性住宅需求，并改革出让金为房产税，房价企稳和微微下调，并且房地产的成本有所下降，预计住宅使用需求会有一定幅度的上升，而投资型和投机性需求会相应萎缩。

　　  在当前的宏观形势下，房价上涨还有其特殊的原因： 1.信贷资金推动了房价上升。据央行的数据显示，今年上半年我国新增贷款7.37万亿元，超过了2008年全年的新增贷款的1.47倍。2.一些地方政府放任价格上涨，在一定程度上抬高了房价。由于经济增速放缓，政府财政收支情况不甚理想。根据财政部公布的数据，今年上半年全国财政收入同比下降2.4%；财政支出则同比增长26.3%。

　　  收入的捉襟见肘迫使一些地方政府不得不开源节流。而占政府收入较大比重的土地出让金、房地产税收的增加将确保政府收支的改善。因此，房价上涨对一些地方政府和房地产商而言是一件“双赢”的事，自然乐意为之。 3.投资者强烈的通胀预期使房地产投资成为保值选择。4.房地产商的造市活动助长了房价上涨。一些地区房地产商自产自销制造假象，而近期北京地区房地产商捂盘惜售的现象更是惊动了政府。造市所形成的示范效应和羊群效应对房价的上涨起了推波助澜的作用。

　　  同时房价上涨的四点原因：一是同2008年的流动性收缩对房价下降的缓慢影响相比，2009年过快释放的流动性推动了房价的过快上涨。二是2009年以来流入住房领域的贷款更多地支持了投机性的住房开发和消费，而不是真实性的住房开发和消费。三是风险放宽手段有限。四是政策性住房保障没有发挥有效的支持作用。另外，国际游资的进入，地方政府的“托市”，以及不良开发商的“怪异行为”。

　　  高房价“发烧”楼市如何用药？首先，房价涨幅太快导致虚火上升。其次，政府应该严厉打击囤积土地。再次，取消预售以及二套房贷优惠。最后，开征物业税房产税和遗产税。今年4月中旬以来，我国房市在受金融危机影响短暂下调之后，又开始了一轮疯狂的上涨，让所有人都瞠目结舌！仅以北京为例，统计显示，10月份北京商品住宅的成交均价达到两年来的峰值，为15891元/平方米，环比9月份上涨了1514元/平方米，涨幅为10.5%；同比去年10月则上涨了3563元/平方米，涨幅达到28.9%。

　　  导致房价上涨的因素很多，其中包括：第一，流动性泛滥的资本因素，目前资本金充裕，流动性资金很大，它需要找一个增值空间，而房地产投资是其首选；第二，通胀预期的心理因素(不动产和黄金是避险的最佳投资)，虽然通货膨胀还没有来临，但是在机构炒作下，人们开始恐惧担忧，只好高位购置房产；第三，地王再现(高地价推动高房价)，将房子成本推高，事实上也是做给消费者看的；第四，房贷优惠，从地方政府到银行，都出台相关措施支持房市，这让人不买房都不行；第五，政府经济利益，尤其是房地产投资带来的经济效益是有目共睹的；第六，刚性消费需求，中国人口多，对房子的需求很大，而且呈现一种刚性需求。以上因素纠结在一起，给了开发企业与投资者未来更多信心，在“赌未来”的心态下，开发商敢于提价，而投资者敢于接盘，双方的配合更进一步促使房价上升。按照国际对比，一般说，人们的收入和购房的比例是1∶6，而我国达到了1∶20，远高于国际水平，难怪购房者大都成了“房奴”。

　　  转眼又到年底，新一波购房潮来袭。回望今年短短1年的时间,楼市经历了从“量价齐跌”到“量升价跌”再到“量价齐升”的巨大转变，楼市犹如“过山车”，难免忽高忽低，无论是自住还是投资，只有买到真正抗跌的物业才能让人笑看“楼市动荡”。从今年春节前对后市的普遍悲观，到“小阳春”时乐观、悲观情绪的争锋相对,然后乐观情绪占了上风，再到后来楼价成交均突飞猛进，今年不少开发商经历了起死回生的过程,并开始将手中日渐充裕的现金投入到土地市场,布局下一步的发展。这种转变同样体现在心理层面上。面对这样的局面,最痛苦的恐怕就是此前未来得及出手的自住型需求了。

　　  现在应不应该买房?恐怕没有一个人敢一口咬定一个结论。就好比春节前几乎没有一个专家预见到春节后楼市会起死回生一样,后市发展仍存在不少不确定因素。因此是否出手,还是要由您自己来决定。不过,对于买房者来说,了解整个大环境的趋势,并对本轮房价上涨的原因做到心中有数,是选择购房时机的必备功课。而选择抗跌性强的物业,不管对自住型买家还是投资型买家来说,都是需要注意的问题。

　　  中央不断发出遏制楼价持续上升的信号，从12月四次敲响楼市高房价的警钟；到楼市政策“国四条”；再到国家五部委在《进一步加强土地出让收支管理的通知》的规定内容，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。最后到住建部汇集几百名副市长商谈房价之事。

　　  其次，经过12月国家政策一系列政策调控在，房价和地王依然不断的上涨或出现，说明中央房地产政策调控非常“失控”，或者是说政策已经丧失对于楼市的调控作用，虽然说政策的执行到落实需要时间，关键是中央出台的房地产市场缺少可操作性和具体的针对效，因为地方政府基本上不执行中央政策和按照中央命令去监督和管理楼市。

　　  目前中国楼市处于一个反转与反弹的政策年，首先是房价依然不断上涨，而成交量受到中央政策的影响导致投资客购买，部分改善型和二次置业及二手房投资客也纷纷出手，一部分人是为购买房子纯粹是抗通货膨胀预期和增加资产保值的，另外一部分人是因为优惠政策停止的消息和明年优惠政策或将全部停止，以及2010年中国楼市政策会调整，所以恐慌和不理性出手购买，导致追涨了房价。

　　  受到政策和追涨及结构性供应关系及开发商捂房销售的影响，成交量不仅改变了上个月下降的趋势，还上涨了。其次，高端产品大量入市和热钱凶猛进行到房地产行业及上市房企巨大的融资，导致开发商拿地疯狂不已，地价上涨推高了房价。最后，由于开发商在资金上得到上半年销售额的支撑，资金链不存在压力，并且开发商对于三年楼市预期信心膨胀，所以造城开发商不停的大量拿地和创造地王。

　　  12月四次敲警钟，到“国四条”，再到住建部汇集几百名副市长商谈房价之事，最后到拿地首付50%的政策，但是，中国房价上涨控制趋势“失控”，土地市场过于“火爆”，地王过“多”影响市场供应，银行贷款过于“天量”，开发商拿地和囤地比较的“容易”，开发商的自有资金过于“少”，房地产过于吸引“热钱和投资客”。

　　  因此，2010年，中央在房地产宏观政策上，应该会出台更加严厉的政策进行打压。一是收紧银行信贷。二是收紧二套房贷。三是开发商自有资金比例上调回35%。四是开征物业税。五是转售房子的个人所得税从严征收。六是收紧“限外令”。所以，2010年中国房地产政策调控上，会多做具体的规定，下放到地方政府再制定执行细则，达到中央房地产政策调控的目的。