2009中国土地大会
——城市与地产、土地与资本共赢之道

 

    中国住交会开幕日隆重举行2009中国土地大会，中国住交会是中国房地产业界首屈一指的年度性盛会，每年推出的论坛群是业界思想观点交流，理念分享的重要平台，很多影响行业走向和未来发展的信息与声音就是从这里发出的。带着倡导科学集约合理高效用地的宗旨，在新一轮区域进行的背景下，共同探索城市与地产，土地与资本共赢之道，将对中国城市和房地产业的科学发展起到积极的推动作用。

 

时　间：2009年12月4日 上午10：30
地　点：住交会 中国国际展览中心(新馆）

 

    2009年土地市场过热

 

    【主持人】：今天我们这次对话上场的嘉宾有北京市房山区人民政府副区长吴智杰先生；成都市住宅与产业协会秘书长黎光成先生；山东省日照市规划委员会副主任刘正春先生；北京大学林肯学院城市发展与政策研究中心主任满女士；万科地产副总裁，北京万科总经理毛大庆先生；复地集团副总裁兼北方投资总部总经理张春华先生；中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺；御景地产集团常务副总裁黄士达先生；对话环节请中国房产集团信息集团联席执行总裁丁祖昱先生做嘉宾主持，有请。
    【主持人】：今天中国的土地市场是大家最关注的，我讲几个数字，大家就都知道今天的土地市场是如何活跃。天津、重庆、北京、成都、上海这五大城市今年土地出让到目前为止已经超过一亿平方米，其中天津一个城市就卖了五千万平方米的地。第二个数字，今年到现在为止，土地出让收入超过500亿的城市也有四个。有一家知名的国企，在10月中旬到11中旬短短一个月的时间拿了150亿的地，平均一天拿5个亿。第四个数字，今年排名前50位的土地，第50位就得超过50个亿，排在第一位的已经接近100亿，而且今年极有可能出现真正的百亿地王。所以，2009年中国的土地市场是让人沸腾，让人兴奋的一年。今天在座的有很多的专家、学者，有很多地产界的老总，还有政府的官员。第一个问题请大家用一两句话总结一下今年的土地市场，谈一下自己对2009年中国土地市场的特征和看法。黄总，您作为香港的开发商，是怎么看待中国市场的？

论坛现场（左起）主持人丁祖昱 黄士达 满女士 刘正春 吴智杰 毛大庆 黎光成 张春华 我

 

好友毛大庆

好友张春华

我在论坛上发言

 

    【黄士达】：我觉得今年的市场有一点过热了，我们从香港过来的，我们经过香港几轮的高高低低，在高潮的时候我们很小心，在低潮的时候我们反而非常活跃，在拿地，这就是我们自己的经营决策。

    【主持人】：满女士，您从专家的角度分析一下。

    【满女士】：最近我们做了一些研究，土地供应方面，从1999年到2006年，土地面积增加了六倍，年增长率每年是26.3%，所以，土地的供应速度还是非常快的。

    【主持人】：是GDP的三倍。今年的土地市场您给一个总结。

    【满女士】：是。政府还是在加强土地的供应，供应速度不会低于原来的。

    【主持人】：山东日照规划委的刘主任总结一下今年的土地市场。

    【刘正春】：今年的土地市场随着我们国家国民经济的逐渐恢复，也是在上升的。以我个人的观点，是有点过热。因为今年春天，从我们国家一线、二线城市到中小城市对房地产市场都在实行调控和促进的政策，到了八九月份，我们的房地产市场热得了不得，我们的土地市场非常火爆。这种现象让我们从事这个行业的人也非常迷惑，看不明白，弄不懂。
    【主持人】：刘主任觉得市场过热了。我们吴区长，房山包括北京的市场非常不错，您怎么看待？

    【吴智杰】：是过热还是平稳我不想做过多的评论，我只想从土地是不可再得的稀缺资源，土地是根，土地是本，作为政府一定要关注供应和需求的关系。

    【主持人】：您这话说得太对了。下面请万科的毛总分析一下今年的市场。

    【毛大庆】：第一，从全国的土地供应市场看，应该说下半年出现的情况我觉得是始料未及的，我同意是偏于过热这个观点。第二个观点，过热与不过热这不是主要的问题，还是我们城市化的发展不均衡，导致过热集中在还是原来的少部分的城市和地区，这个问题刚刚在王军的报告里，通过人口流动的规律讲得已经很清楚了，这个值得关注，还是严重不均衡。第三，北京的土地供应，我觉得今年的下半年政府在努力的拉升土地的供应，仍然可以说从供跟求的关系来说是供不应求的。应该说到了今年第四季度，政府在努力的供地，希望通过供地平抑房价，但是从北京的供地结构北京长时间还是会存在供不应求的局面，特别是五环内的城市核心区的土地，应该说已经非常少了。

    【吴智杰】：近三年来我们了解到的数据，北京的住宅土地的供应和住宅销售面积的之比每一年都是0.7或0.8，也就是土地供应跟不上销售的速度。

    【主持人】：下面请成都市住宅与房地产协会秘书长黎光成先生介绍一下您的看法。

中国房产集团信息集团联席执行总裁丁祖昱先生做嘉宾主持

 

北京市房山区人民政府副区长吴智杰先生

御景地产集团常务副总裁黄士达先生

成都市住宅与产业协会秘书长黎光成先生

山东省日照市规划委员会副主任刘正春先生

北京大学林肯学院城市发展与政策研究中心主任满女士

 

    【黎光成】：谢谢主持人。刚开始他就成都、天津、重庆、上海等五个城市，其中就有成都，成都限制的量，根据现在供应的情况跟这几个城市比的话，可能偏大了一点，但成都因为2008年发生了特大的一个事，大家都知道，5·12以后，2008年成都土地的供应量前后比，我们2009的供应量是比较平稳的，这是一。最近大家上网上看了，还有中海等等大的公司都在成都，也在纷纷的加入我们土地整理。上周中信一个比较大的团，我们掌握的情况，成都的放量和供应量在去年的基础上是有回升，回升是2008年我们低了，不够，所以，2009应该是比较平稳的。而且今天下午三点半我们成都国土局就在这儿开一个专门的土地推介活动，可能他们说得更全面一点。欢迎大家参加。谢谢你们。

    【主持人】：黎光成先生还做了一个广告，其实成都确实不算多，四个地方加在一起等于天津的量，天津特别多。下面请复地的张总也总结一下对今年土地市场的看法。

    【张春华】：今天是参加住交会，从去年来参加的时候，感觉那时候有点冷，所以，那时候的基调叫集体取暖，这次来的人还是很活跃，洋溢的笑脸也是不一样的，所以，这也反映出两年来房地产的变迁，这是第一。第二，我非常赞同前面几位嘉宾的观点，第一，中国的一二线城市，包括三四线城市在房地产，包括在土地方面的发展是不均衡的，特别是在今年，很多人提到的所谓央企或者更大范畴的国有企业在这些层次拿地的态势，其实也是不均衡的，这些大的央企它看重的往往是一线城市或者经济发达的二线城市，所以，北京也好，上海也好，杭州也好，它房地产的火爆是必然的，所以，这是一个不均衡的。第三，整个房地产近年来讲，任何的市场的核心还是在所谓的供求关系，刚才我们也分析了整个这一些导致供求关系的核心原因，其实从一二线城市来看，最核心的问题还是在于供求关系，你的市场的需求量旺盛，购买力强，你的楼市就会火爆，我们的房价就会有趋高的迹象跟现象，同时，土地供应要跟上去，这是万变不离其宗，所以，供求关系其实是反映了市场最核心，最本质的自然规律。

    【主持人】：最后我们请吴智杰总结一下。

    【吴智杰】：我觉得今年是出乎意料，意想不到，非常态，非正常。按季节来说，基本上可以说从冬天直接过渡到了夏天，为什么几个同志觉得有点热？我觉得也是从冬天直接过渡到夏天，温差大一点。

    【主持人】：我们刚刚议论，七八位业界朋友都对今年中国土地市场做出了评价。当然，好多人都说过热，这里我们看到今天在座的有四家开发企业，我发现有一个共同特征，这四家开发企业第一都不是央企、国企，第二都没有参加到地王的争夺中，好像万科也没参加，奥林匹克也没参加，御景也没参加，我们想请四位先来谈一下，为什么你们今年不参加地王的争夺，你们的土地战略到底是什么。先请陈总。

    【陈顺】：在一个月之前，顺义的一个房地产开发公司拿到一块50亿的地块，这个地块离住交会很近，远远超出了14亿的底价。我们看北京的这几个地王也好或者比较热点的地方，大部分都在底价的两倍、三倍以上，举牌大概都举了一百多次，有的129次，130次。奥林匹克花园的母公司是在上海交易所上市的一家企业，作为一家上市公司，在各种各样的资金的准备，以及投资战略这一方面需要很多的程序化，同时会也专门有一个战略发展委员会，战略发展委员会同意你投资的一些趋向，项目各方面的研究，像这种通过拍卖举牌的方式，假如我们参加的话，可能举不了两下就不能举了。因为董事会有授权，你不能超过一定的额度，现在我们很多的地块超过一百多次，由三十家，十五家，十家，五家，最后变成两家。作为一家上市公司来说，它的授权受到严格的限制。所以，我们取得的土地2009仍然采取了自身的扩张，通过收购一些公司，兼并重组一些公司取得一些土地，取得一些项目，仍然采取了这种方式。

    【主持人】：谢谢陈总，请复地张总讲两句，复地相对也是比较低调的，房子卖得很或，但是也没看到您去抢地。

    【张春华】：复地一直坚持我们区域布局的战略，一个企业的发展要看资源，你有这个资源，包括你的人力资源，管理资源，你的发展是与你的资源相匹配的，今年从房地产销售来讲，到目前来讲，数字还是很大，当然上市公司不便于纰漏，整个销售还是非常可观的。我们在市场的供求关系中一直采取一个非常审慎，但是又是积极的态度，我们复地采取的策略是坚持原来的战略，当然我们也同时关注一些新兴的发展，比如在一些经济比较发达的，比如唐山、太原，乃至东北一些经济比较发达的地区，通过一些区域的布局，另外住宅、非住宅产品的配置来平衡我们发展的策略。

    【主持人】：张总要拿唐山、太原等地的土地，如果唐山、太原的同志在，可以买房，地价要涨，房价也要涨。请毛大庆讲一讲，这块地的战略怎么体现？

    【毛大庆】：今年万科没少拿地，我们在二三线城市拿了很多地，一线城市拿地比较少，我们从董事长、总裁一直给我们强调万科不拿地王，我们也不想制造地王，这并不是口号，刚才陈顺讲得很对，作为上市企业，我们对风险，对未来产品市场有一系列严格的测算才能参与土地的竞争，不是我们不想拿，实在是没法算这个帐。我想这跟万科未来的发展战略很有关系，我们现在的口号，万科无论怎么发展，我们要跟城市的发展趋势吻合，跟城市发展趋势吻合，万科是未来往前走很重要的一个战略。具体到为什么我们到房山？其实这只是一个案例，万科不争地王，但是我们得维持发展，深跟城市的发展战略，一方面在北京市这种城市如何挖掘城市潜力，今年其实在6月份，大家还不知道，那个时候北京市曾经开了一个会，北京市一定要利用城市土地将来未来可能会比较过热的情况下，利用这样一个机会，要拉动北京的区域发展的均衡化，我觉得这一次北京下半年大兴的土地、房山的土地，我觉得北京市抓住这个机会，拉动了北京西南地区最后一块价格洼地的发展，这对北京城市区域发展的均衡性起了很大的作用。万科对这个问题的理解是很深刻的。以此还可以论从北京的发展，我们下一步看北京周边，包括河北一些地区，包括唐山等等。我想深跟城市的发展趋势，这是未来我们策略很重要的一个方面。

    【主持人】：好。我们请海外投资的代表黄总讲讲，你们都准备在拿地吗？这段时间有没有想法？

    【黄士达】：我们特别是在两年前在上海，一举手我发现我们在香港举手还是一个一个在举，在国内手举着不放下来，所以，我们没办法参与了。我们跟一般的香港企业也不一样，我们企业所有资金都是自有，所以，我们会根据我们的节奏去拿地，而且我们跟复地不一样，我们还是在做城市中心的一些综合体，包括住宅、写字楼、商场、酒店，一起去做，这方面的竞争还是比较少的。所以，我们土地大部分是通过这方面来的。

    【主持人】：黄总在上海、北京、包括沈阳、大连厦门的土地，所以，他有这方面的优势，黄总讲的第一句话，作为菲律宾的首富持有的公司，他们也举不起这个牌了，说明中国还是厉害，菲律宾首富也干不过中国的开发商。政府的几位领导也稍微讲两句。

    【主持人】：今年年初毛大庆说过一个问题，作为房山是价值的高地，价格的洼地，现在金融企业落户房山，通过这些金融企业的入住，在房山投资兴业，一方面能够提升我们的城市品位，同时，能够拉动资源要素在房山的聚集，我们非常关注更多的金融企业来房山投资兴业。

    【主持人】：黎光成秘书长，我也知道现在大多数的知名企业都进入成都了，你看看成都未来的市场是否还需要我们这些大企业再增加投资呢？您有什么看法呢？

    【黎光成】：成都这个市场现在在国内和国外很多的纷纷来，刚才下面说有的城市不好操作，土地这么紧张，每一个城市都有重心、非重心，好的，次一点的，现在发展慢一点的，比如东山，以后会好，有的城市规划已经在这样做了，而且成都也在做这一步，平抑一下，未来是非常好的。

    【主持人】：我们都知道日照是一个目前经济发展速度非常快的城市，给您一分钟时间，您可以做一下土地的推介。

    【刘正春】：日照作为山东省东部一个新兴的沿海港口城市，刚刚获得了联合国的人居环境奖，我们日照市发展的理念是港口立市，工业强市，科教兴市，生态建市，我们特殊的环境，特别优良的区位优势特别适合全国的开发商来投资兴业，尤其刚才几位同行谈到现在的房地产业也到了一个向二三线城市转移的非常好的时机，因为在大的一线城市投资兴业，竞争过于强烈。到二三线城市发展的空间相对来说比较大。我认为房地产业，作为一个产业来培植，来培育，还要均衡发展，而且要理性投资。谢谢。

    【主持人】：您今天看到坐在台上的几个人您要重点攻关一下，联合国人居奖发布是最高荣誉，如果得到万科、复地、中体奥林匹克包括御景集团真正的投资，日照整体的房地产规模还会再上一个台阶。正好在座的几位都把日照放在你们的范围内，你可以私下再和他们交流一下。满主任，我想问一下有没有什么政策，会不会对未来中国的股市产生一些影响？

    【满女士】：关于中国的土地价格、土地市场和房价市场我们做了一些研究，刚才也讲了土地价格和房价的关系，土地的价格飞速上涨与土地财政有密切的关系，1999年土地出让金在GDP只有0.58%，不到1%，到2007年这个数据是4.9%，这是非常之快的，另外，土地出让金在地方的财政收入也显著的增长，1999年也就10.81%，2007年已经占了52%，这是土地占地方的收入。占土地的指出1999年只有5.8%，到2007年占了将近32%，从这儿可以看到土地财政与土地的价格密切相关，而且这种情况可能对我们政策制订者好好的考虑，将来能不能持续下去。另外，土地出让金的问题，从1999年到2007年已经涨了23.5倍，年平均增长率达到48%，这些数字都是国土资源部的统计数据，都是公开的数据。

    【主持人】：我再问您一个直接问题，您认为对土地价钱的影响？

    【满女士】：讲到这个问题，我们大家都知道，光靠房地产作为经济的发展，这个有很大的风险，卖土地不可能长远，大家可以想到十年二十年以后还有多少土地可以卖，所以，通过我们研究，最终从卖土地要转入到税收的方式来给地方政府提供一个稳定长远的收入来源，将来对土地征税和对房地产征税是必然的，这是毫无疑问的。

 

    展望2010年中国土地市场

 

    【主持人】：最后每个人用一句话来讲一讲您对2010年中国土地市场的展望。

    【黄士达】：供需两旺。

    【满女士】：我们搞研究讲预测，所有的预测都是不能准确反映的，但是我相信住房是很大的问题，尤其是不可支付性，我们也做了研究，现在比起美国来，中国只有10%的城市是可支付的，绝大部分到了严重的不可支付性，政府一定要做出相应的办法。

    【刘正春】：明年的市场保持这个行业的健康稳定发展，政府应该采取一些措施，促进市场的基本稳定。

    【吴区长】：作为政府，应该找准位置，统筹好人口、环境、空间土地规划，并提供良好的服务。

    【毛大庆】：我觉得2010年的土地市场仍然会旺盛，但是我觉得有两个问题值得关注，如果涨幅还这样大的话，我觉得政府必须要采取一些措施控制土地过热的问题，因为今年拿的这些高价地后年投入市场，大后年投入市场，大量的资金集中在这个地里，还包括银行的一些贷款，如果到时再发生一些波动，对这个市场会产生一些比较值得关注的危险的。所以，我觉得土地发展可能城市化不均衡很难控制，但是健康理性的控制还是需要的。

    【主持人】：您认为市场活跃，但是地价不宜再升了。

    【毛大庆】：地价不宜涨幅太大。

    【吴智杰】：我同意前面万科讲的，不可能每一个城市老是一个地王，两个地王，由他们比拼，这个地方的土地肯定就危险了。预测明年，前景是好的，供需两旺，但是政府还是要加大调控的力度，关于地王的问题。

    【主持人】：您也说要调控，意思是不要让央企、国企再拿地王了。

    【张春华】：一个行业跟它外部的国际环境，包括国家是息息相关的，2008年预测2009年是根本预测不到的，所以，现在预测2010年也很难说，只有市场知道市场会怎么样。
    【主持人】：预测一下，不要怕错嘛。

    【张春华】：真不知道，还是看外部环境吧。

    【陈顺】：我觉得我们要关心中央政府这么多的优惠政策如何推出，怎么推出的问题，有些政策是有期限的，有的是暂时没有期限的。这些政策可能涉及到包括土地方面的，包括商品房销售方面等等问题。第二，对于2010年来说，我觉得不确定的因素越来越少，所以，应该说不会出现从冬天直接到夏天或从夏天直接到冬天的这样一些非常态的现象。

    【主持人】：再次感谢各位嘉宾给我们带来的精彩对话，虽然时间关系，大家真的意犹未尽，很多人刚刚开头，没有讲下去，但是这些真知灼见留给地产同仁很多的启迪。至于2010年的市场究竟会如何，让我们拭目以待，再次感谢各位。上午的论坛到此结束。