把楼市看得比较紧的人士，主要基于存量，按照理性的正常销售速度得弄上几年，而且价格没有实质性接近于思想者，故有危言问世。但我们如果把增量与存量放在一起考虑，则会发现市场虽危则危矣，但是个案而非全部。

    现有存量销售面临的政策性、政策带来的市场性症结：

    一是“面积过剩”：表现在面积决定总价走出消费对象的承受力，现在存量基本上都是比照正常市场时期的情况来定位，那个时候投资性消费占要重要地位，而在规模档次设定上更看中的是中产阶层，因此在市场紧缩条件下，政策主要促进改善型消费及首次置业，关注的是中低端消费的时候，存量项目普遍存在”“面积过剩”之危，许多想买的谈到这个问题，如果面积节省些，户型更紧凑些，可能也就买了，节骨眼上面积的障碍力还是非常强大的，它涉及的是买房的总价，总价受政策影响是最大的。 

    二是“产能过剩”：记得在2004年以前，开发商一次性投资开发建设完成二十万平左右项目视为最厉害的，在高涨时期及空调时期，许多项目加速上马，用时比较短，反倒是销售时间看长，相当于是，在一个有节奏销售的时间推出快节奏的生产，自然产生“产能过剩”，车太快了想刹住，还有惯性呢。产能过剩依赖于市场消化的快速度，一旦市场紧缩，就出现了“存量空置”，产能过剩转化为存量空置，最坏的坏事，是让消费者看清了买房市场的形式与形势，卖的多，必须卖的房子也多，自然得降，这是一个正常的预期。恰好政策方面没有搞一刀切，只有中低价位中小套型受到青睐，从而又将产能过剩的矛盾转化为中高档住宅过剩，导致市场无法吃进。

    三是“储备过剩”：这个不用多讲，地王年，把握在开发商手中的储备用地有多少，够开发十余年吧，这么多的地，堆砌的是银子，还有维护成本。如果用总储备用地量来除以开发商个数，不存在问题，反而会得出合理的结论，问题出在：结构矛盾，哪些开发商会激进拿地呢？在黄金时期销售奇迹创造者，看准了，销售奇迹靠什么，靠的是炒家投机家投资者，想想看，靠非主流，至少是非政策照顾的主流消费者来刺激销售促进的开发商，并且高价大量储备存量用地，现在市场紧缩快一年有余了，他已成强驽之末了。

    再从增量看，分两类，一类是市场紧缩以前规划的项目，因为分期构成增量，另一类是紧缩期以后进入建设的项目。紧缩后进入开工建设的项目基本属于现在市场的俏销产品，恰好治理了产能过剩、面积过剩、储备过剩的病症，所以无忧。此前的项目相当于生米煮成了熟饭，只能享受过剩带来的痛苦。

    因此我们可以看到，市场新增项目以及市场黄金周期没有冒进的开发商支持着这个未来的市场，相反受困的，受制于政策的，受制于政策性市场的，只是高价储备用地，高价开发项目，享受投机与投资过度惯了的那一撮开发商，他们生或者死，既不影响现市场房价趋势，也不会影响市场供应大局。

    谁带他们走上了绝路？总根子实际是两个字。