【背景一】在上周结束的全国“两会”中，温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确，即“促进房地产市场稳定健康发展”，“稳定”成为房地产市场的第一要义。“稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”。
【背景二】日前，齐骥在“住房保障问题”记者会上表示，今年廉租房投入将达330亿元，完成260万户低收入家庭住房保障。廉租房建设不会对房地产市场造成冲击，因为这部分住房群体并没有购买商品房的消费能力。
【背景三】经济学家茅于轼在接受媒体采访时称，“廉租房应该是没有厕所的，只有公共厕所，这样的房子有钱人才不喜欢。”他事后还解释，自己的观点绝不是在“为富人说话”，恰恰是出于对社会上最困难人群的关心。
【背景四】昨日，市建委房地产开发局正式发布《青岛市2009年度住房建设计划》，按照我市经济发展实际和住房建设项目实际进展，全市2009年度计划开工建设各类住房项目总规划建筑面积约1308.5万平方米。市内四区计划建设223.5万平方米，其中保障性住房比例超过三成、约72.5万平方米。
2009年，最受关注的依然是楼市，房价的升降关系国计民生，楼市的回暖也牵涉到很多人的就业、生计问题。从两会众多政协委员的热议到阳春三月全国大多城市成交量出现“井喷”，然而楼市是否真正回暖依然是让众多人质疑。纵观全国各大城市楼市热点：深圳自2007年到今年2月份，深圳楼市的价格下跌了30%，众多专家称深圳楼市见底，可去年闹得沸沸扬扬的断供潮业主们却称有人替供可“白送楼”；北京楼市成交量上扬的同时，有关人士前去售楼处却赫然发现偌大的售楼中心基本上除销售人员外空无一人。楼市大量成交的数据遭到质疑，楼市回暖的迹象再次可望而不可及的梦想。
看来在经济危机的大环境下，楼市的“独自开花”是不现实的，而房价成为大多数百姓的切肤之痛，房地产成为公认的最容易滋生贪污受贿的行业，一切的一切让房地产、房价、楼书成为最敏感的话题。而面对楼市的持续低迷，政府、开发商、购房者该有着怎样的观念、行动和心态呢？那么楼市到底何去何从呢？
一、“人人有房住”还是“人人都买房”？
我们首先要面临的问题就是“人人有房住”还是“人人都买房”,虽然很多专家一再建议年轻人不要急着买房、先租房子住。然而中国的国情以及“安居乐业”的传统思想仍然使得“因为结婚而买房”的刚性需求加大，而由此带来的“支付能力下降”、“次贷危机”让人望而生畏。这一方面固然是由于房价过高、超出百姓实际支付能力所致，而另一方面则要求消费者转变观念，“居者有其屋”不是人人都买房，而是人人有房住。
确立这样一种观念，对政府来说，首先要大力强化住房保障职能，以解决中低收入人群买不起住房的问题；其次才是平抑房价，使房价向着理性、健康回归，尤其是在经济危机背景下，要刺激住房需求、消化市场上空置商品房才是最主要的问题。这方面香港房地产已经为我们提供了经验，例如“停止卖地”、“限售公屋”等措施都是为了刺激消费而制定的。
二、保障性住房是否应变售为租，没有产权？
“廉租房建设有利市场平稳发展”。在回答记者提问时，齐骥表示，廉租房建设不会对房地产市场造成冲击，反而有利于市场平稳健康发展。他说：“我国绝大部分的低收入群体，很难通过商品房市场购买和租赁到房子。这部分群体，就是政府不给他们提供住房保障，他们也不会到市场上去购买那些商品住房，因为他们没有支付能力。”
他认为，如果把保障的线划得清清爽爽，我们的居民就会知道自己是属于通过什么方式来解决自己住房困难，“该走保障的走保障，该通过政府帮助的就通过政府帮助，该走市场的就走市场，恐怕也有利于我们市场健康平稳的发展”。
目前中国房地产市场上的产品大致可以分为四类：商品房、普通商品房（限价商品房、公务员房等）、经济适用房、廉租房，而这其中“普通商品房和经济适用房”这两类作为一种特殊的产品最容易滋生腐败和不公，对此老百姓呼声不断。
日前在两会上，有关住房保障体系诸如住房公积金使用效率不足、监管严重缺位、经济适用房分配不公……成为委员们热议的议题之一。
部分人士认为：经济适用房和限价房的出现首先扰乱了市场经济，导致了挤出效应的发生，同时使得处于同一区域的商品房和经济适用房在配套上以次充好，造成了土地资源的浪费。
其次经济适用房数量少、分配不公等问题一直为人诟病，由于其建设过程中占用了大量公共财政的资金，这笔钱本应用于解决社会最弱势群体的住房需求，而实际情况却是被高收入者所占有。大量经济适用房、两限房以“公务员房”、“福利房”等，最终被分配到一些高收入人手中。曾经有报道说，北京CBD附近一经济适用房小区，业主开着奔驰、奥迪出入，据说有很多出租给外国人等等。无论在哪个城市，经济适用住房有偿转让名额的现象都成为公开的“秘密”，这不得不说是万千无力购买商品房的中低收入群体的痛。
因此近年来，相关人士建议国家应该提供大量保障性住房，但这种保障性住房不应该给居住者产权，更不应该建成一两百平方米的大户型。把经济适用房“变售为租”，或者说，干脆不再建设经济适用房和两限房，只建设廉租房。一方面保证市场上可出售的房源均为商品房，避免政府对市场的过度干预，还给市场定价权；另一方面，才能符合保障性住房的内涵，让更多人享受到廉租房的政策优惠。
从中国国情来看，近年来廉租房将无可置疑的成为保障类住房的主体，两限房和经济适用房逐渐减少、慢慢淡出也是必然的结局，实现“居者有其屋”也是目前政府保障性住房的最主要目的。
三、廉租房该不该建厕所？
近日，著名经济学家茅于轼的关于廉租房不应建厕所的论调在网上广为流传，可谓一石激起千层浪，辱骂的、赞同的不绝于耳，然而茅老先生的论调细想起来却让人深思。
为什么廉租房不应建厕所，正如潘石屹所说，是怕“富人抢了穷人救济的口粮”。只有不建厕所，富人才不会喜欢，才不会占有穷人的口粮。其实更重要的是，出台办法可以，但应该去针对那些不仁富人，针对以权谋私的当权者，完全用不着为难穷人。
这句话一方面叙述了一个事实，就是富人长期占有着穷人应该拥有的经济适用房、廉租房，而另一方面也表明了一个无奈，那就是为了不让富人占有，只好降低房子的配套标准、降低居住要求。无奈之举啊！而实际的问题是，廉租房真的不建厕所有钱人就不占有了吗？有钱人可能不会自己居住，可他可以转租给别人居住，转租给真正需要而符合标准的穷人居住。
这是多大的讽刺，廉租房不建厕所给居住者带来了生活上的不便，同时也给了制度缺陷一个富丽堂皇的外衣。或许茅老先生正是出于这样的无奈之举，可我们的政府、我们的监管部门不该汗颜吗？到底是谁制造了这一现象又是谁在逃避这一责任呢。
廉租房不是贫民窟，也应保护所住居民的隐私与尊重！作为政府，是否应该在加大保障性住房的监管力度上下些功夫呢？是否能多一些责任少一些无奈，把原本属于穷人的口粮真正的发给穷人，如果不能实现“人人都买房”，但至少要实现“人人居其屋”，千年前“大庇天下寒士俱欢颜”的豪情难道直至今日还只是一句空话吗？
四、保障性住房到底该怎样监管？
无论经济适用房、两限房还是廉租房，排除建不建厕所的问题，最终依然归结为监管问题。为什么深圳某经济适用房公开摇号时，有那么多开着名车来买房的人？为什么北京某经济适用房小区房子被转租给外国人？而真正需要他们的人却依然在望房兴叹呢？
保障性住房的监管哪个城市都有，并都被认为是一个完整的系统，然而为什么到最后依然免不了被特权者占用的结果呢？
近日，相关人士提出了“第三方监管机构”的概念，即由购房者、开发商和政府三方人士组成，相互监督，来考评地方政府的落实情况。
其实保障性住房从土地、资金到建设、销售都应该有着较为详尽而系统的规章制定，从地方政府到开发商都应该是公开而透明化的，而不应该是目前的这种私下的开发、运作模式。而真正负责监督的除了一个置身事外的“第三方机构”，广大人民群众更应该有着可操作的监督权和举报权。
此外，保障性住房分配或销售应该是尽最大可能的公开和透明化，让更多的人参与监督与审核，而相关审批人员或部门应实行监管责任连带制，一旦出现保障性住房被特权者占有或受贿事件，不仅要受到重罚、而相关人员要承担由此带来的责任。
历史退回到10年前，1998年亚洲金融危机发生，曾经给香港经济带来巨大的灾难性后果，而楼市由于“泡沫”陷入了狂跌不止的局面，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……资产缩水甚至负资产现象比比皆是，房地产及投资市场遭受重创。
到2003年，房地产市场依然低迷，房价持续下跌、经济萎靡不振，特区政府不得不“出招”：停止卖地、暂停铁路土地招标、限建公屋、停售停建居屋、增置业贷款、停止混合发展计划、停售公屋、放宽租驻权管制和放宽炒楼措施。
而这一系列措施的实施，对于促进香港楼市的回暖起到了积极重要的作用。
当前，面对经济危机的大背景，尽管近期全国各大城市不约而同出现了“小阳春”，虽然一部分人认为楼市回暖了，一部分开发商则在提价上跃跃欲试；然而更多的人则对它表示了担心，房地产的调整依然是一个很长的时期、房价的下调远没有到底；更多的人则面对地产市场提出了很多建议，这些建议无一例外的朝着规范房地产市场、引导房价理性回归，或者站在中低收入者群体角度为保证他们的利益而努力。诚然，房地产在它10年的发展史中，产生了众多的问题这是无可争议的，然而整个行业的规范与调整仍将需要很多人的努力，仍将是任重而道远……