www.stockstar.com　2009-3-27 9:31:06　关丽　南方日报

 

    本报讯 2009年是中国房地产业资金严重短缺的一年。目前,房地产金融处于一种自相矛盾的困惑状况:一方面,房地产企业开发经营面临严重的资金不足；另一方面,银行业为了防范风险,紧缩房地产信贷,大量资金闲置,民众大量的闲散资金投资渠道严重不畅。

　　中国房地产开发集团公司理事长孟晓苏在昨日的“2009年中国广东房地产金融高峰论坛”上表示,如果说要探讨一套既有利于房地产企业资金需求,又能有效防范规避银行信贷风险,同时又能拓展民间资本直接投融资渠道的方法,REITs是个不错的金融创新。虽然REITs目前对开发商没有直接的帮助,但是可以通过REITs持有廉租房,来推动廉租房的建设,完善整个住房体系的构成。

　　中国正缺金融创新产品

　　最近,国务院在126号文件里提到推动金融创新,提到了REITs和PE。孟晓苏认为,是金融海啸促使了金融界的创新眼界。但是,其实PE不是创新,信托也不是创新,而是我们把国外成熟的产品学习过来,而在中国目前正缺这样的产品。

　　“廉租房建设晚了十年”

　　孟晓苏认为,我国的廉租房建设晚了十年。随着房价上涨,弱势群体和住房越来越远,本是政府的公共职能不到位,被引导为对开发企业的不满。前些年可以看到,商品房市场上全部是高档商品房,几乎没有保障性住房。

　　廉租房建设的意见在2007年被接受,国务院将解决城市低收入群体住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。但是中央政府能出多少钱?在2008年年初,提出要投到68亿元。2009年,在十项措施拉动经济里,第一项就是要加快保障性安居工程的建设。但是建设保障性安居工程需要地方政府出钱,廉租房需要地方政府拿出土地转让金收益的10%。记者调查发现,2008年,全国有2/3城市没有完成土地出让计划,拿不出钱来建设廉租房。孟晓苏建议,通过金融创新来推动金融发展,推动经济发展和廉租房的建设。

　　用REITs推动廉租房建设

　　目前,我国廉租房建设的资金来源主要是财政拨款和住房公积金增值收益,但是对于廉租房建设来说,这两种融资方式均呈现出供给不足、极不稳定的特点,这与房地产开发以及租金补贴所需要的大额、连续的资金需求是相悖的。

　　现在,国家计划用9000亿元投资保障性住房,包括廉租房等。此次的政府工作报告,又将保障安居工程里的2800亿元增加到4000亿元。从整体的投入计划来说,还缺5000亿元的资金,所以说,发展房地产信托投资基金是一个选择和途径。

　　记者了解到,香港的第一支REITs是领汇,就是用政府所持有的这些出租物业,包括商铺和停车位还有一部分的出租房来发的REITs,而在美国有不少廉租房的REITs,特别是美国一些州给REITs了,REITs是不能再廉租的廉租房。孟晓苏认为,现在需要推进的试点是用REITs来充实廉租房的建设。同时主张,引进REITs充实地产资金救活股市。他还提到,现代保险业很适合做REITs的投资人,因为保险公司现在为收益率发愁,而房地产业不幸为钱发愁。

　　房地产金融春天已经到来

　　孟晓苏的建议得到了论坛现场发展商的热烈反应,颐和集团董事长何健梁就直言,颐和集团有些土地是旅游项目,由于旅游用地比较多,所以在开发贷款上存在着一些政策的限制,REITs对颐和集团来说可能是最适合。如果REITs可以实行的话,对商业地产特别是开放高档旅游度假物业非常有帮助。

　　国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家、著名金融信托专家孙飞则坦言,房地产的冬天虽然没有过去,但是房地产金融的春天已经来临。目前的调整和创新尝试,有利于房地产市场的软着陆。

精彩多方对话：REIT's专题

 

http://gz.house.sina.com.cn 2009年03月26日18:10  新浪房产

 

　　【吴伯凡：】经过三位嘉宾内容非常丰富的演讲之后，大家一方面觉得非常有收获，另外一个方面消化这些内容还是比较难的，可能有一些困倦，希望下面的对话能够将大家的性子进一步调动起来。
　　经济低迷的含义就是流动性降低，降到最低的时候可能就像是冬天冻起来了，华尔街有一句话：流动性是一个胆小鬼，一有风声就躲起来。其实并不是没有钱了，而是钱躲起来了，如何让这些胆小鬼行动起来，让它真的又变成另外一种状态，就像是人来疯，繁荣起来，我们今天提出了REITs这样一个金融工具引入中国的话题，实际上它并不是一个新的话题了。
　　首先请问孟晓苏先生，他是最早提出要把REITs引入中国的集企业家、官员和学者于一身的地产领袖，我们想首先听听他的意见，为什么我们现在重提REITs，而且你觉得REITs在解决目前房地产困境中可以起到什么样的作用。
　　【孟晓苏：】REITs是2005年我最早作为一个房地产企业家提出来的，之前也有一些国外的人士提出，但是没有引起多大的重视，国内人士提出当然引起了一些重视，在当时条件还很不成熟。为什么最近国务院在126号文化里特别提到了推动金融创新，提到了REITs和PE，我想要感谢金融海啸，因为金融海啸让我们认识到我们必须要创新，中国金融界一向缺乏创新精神，很多创新产品都是从国外提出来的，我们现在敢不敢提创新呢？也不太敢，一说创新，美国的创新导致了全球的金融海啸。我们现在说的创新，其实不是创新，是人家从60年代到现在开始的东西，我们只不过现在搬过来了一个古董。PE更不是创新，信托也不是创新，大家尽可不必说创新怎么着了，我们不是创新，我们是把成熟的产品学习过来，而在中国目前正缺这样的产品。中国在这个方面用不着自己独辟蹊径，所谓创新，在中国就是一个结合。
　　马克思主义和中国革命的实践相结合，产生了毛泽东思想，这是不是创新呢？是。我们现在是需要把成熟的产品引入，而REITs和PE都很适合目前中国经济发展的需要，我不光说是房地产，是经济发展的需要。说到REITs，很高兴大家都能够关心REITs，但是我觉得REITs对开发企业家来说目前没有多大的意义。
　　【吴伯凡：】这也是我想问的问题，你主要是在廉租房和经济适用房上提到，而孙飞先生认为适用范围非常广。
　　【孟晓苏：】REITs在全球就是收租物业，回报率7%、8%，甚至发行价就是按照7%、8%倒算的，按照我的说法，它是指去收购那些正在下蛋的母鸡，而且母鸡的价格是根据能够下多少蛋倒算出来的，再加上免税，免税的理论是因为投资人都是养老金、社保基金、保险公司等，保险公司还主要是寿险，都是老百姓养老保命的钱，应该免税，而且贷款额度不能超过多少，原来规定不能超过35%，现在规定不能超过45%。房地产企业如果有大量的商业物业在手，可以盼望有REITs把它变现，使它流通，从凝固变为流动。我相信在座的大部分企业，特别是开发企业没有这么多的商业物业，但是REITs在中国为什么现在应当推进呢？因为它对构建和谐社会有好处，因为它对政府有帮助，所以我认为要搞REITs、要来这里开研讨会应该是政府部门，按照我们的设计如果发行REITs，首先可以解决廉租房后续建设资金不足的问题，解决政府在建廉租房方面差很多钱的问题，解决建廉租房银行不敢贷款、而财政跟不上的问题。
　　最近凤凰卫视采访一个香港专家的时候，说REITs能救开发商吗？人家就回答我认为对开发商没有什么直接帮助，但是中国内地有一个观点，通过REITs持有廉租房，他认为这是可行的。现在中国的廉租房建设太少，今后建多了之后需要有一个持有人，谁来持有？政府持有最好。但是政府的资金有那么多吗，为什么不可以转化为社会资金，扩大政府建设廉租房和运营廉租房的能力呢？这就是我们提出的REITs为什么得到国务院的重视，但是在美国也有个别的REITs是进行住宅开发的，但是不是主流。
　　【吴伯凡：】孙飞先生有什么看法？
　　【孙飞：】廉租房在中国的特色，REITs确实可以发挥巨大的作用。但是有一个前提，就是政府要参与、政府要补贴。作为REITs来说，在中国我觉得不光是廉租房，本来我们讲了商业地产、工业地产、写字楼，只要有稳定租金收益的都可以。另外还有包括开发型物业，在国际上有一个数据，发了REITs之后，平均有15%的资金，就是REITs资金的15%可以投资开发型物业，这是国际上成熟国家。在中国，因为是一个发展中国家，也是城市化进程中的国家，我们建议REITs基金发行之后，比如说富力募集200亿港币，应该允许30%投资开发型物业，就是说我还没有获利，但是我70%投资持有性物业，是这样的概念。REITs在国际上是直接融资渠道，银行贷款是间接融资。是一个多赢局面了，因此我觉得REITs如果能够在中国试点，它是有拉动效应的，拉动了商业地产、工业地产和写字楼，也可以反过来带动开发型物业。你说要REITs直接做开发型的物业，可能效果不是直接的，但是会有间接的作用。
　　【吴伯凡：】国际上对此形成了一种惯例，可能也是经过时间考验，只能够做这个方面，刚才讲了你是中国首例准REITs，也是这样的模式吗？
　　【孙飞：】REITs是从国外引入的，但是中国的准REITs，为什么说是准呢？国际上标准意义的REITs是上市的、流通的、公募的，而为什么我们叫准REITs的，因为它没有上市和流通，REITs首先是信托，其次它是房地产信托，但是它跟中国本土的房地产信托又有一些区别，区别在哪里呢？国际上主流的REITs是上市、流通的，国际上也有没有上市流通的REITs，是私募的。目前中国本土的房地产信托都是私募的，而REITs本身是基金化形态的、股权投资形态的，因此我在2003年推出的为什么是准REITs呢，是股权投资形态进入的，还有就是基金化房地产信托，只能说是准REITs，本质上都是房地产信托，不同就是国际上主流是公募、上市流通的，募集资金量非常大。
　　【吴伯凡：】请问李思廉董事长，如果今年年内国家把它推出融资工具，您会怎样运用这个手段？
　　【李思廉：】我是生意人，跟三位学者不一样，他们的发言很精彩，也给了我们很多空间去判断、去思维一些事。我觉得在目前中国的税法底下企业非常困难，如果中国要发展REITs，其实这是很好的东西，你问我个人，一定要往这个方向发展，否则的话中国的企业发展很难大起来，太慢了。整个公司如果你高效率运转一下，总的税支出才可以少少少于你的正利润，不然你总的税费支出一定大于正利润，我们公司为例子，现在业绩公布了，也不怕说了。我们大概经营层面的利润，大概是是23亿税后利润，进金库的，08年整整交了25亿3千万，中国目前对租金收入特别征了特别的房地产税，收了12%，REITs要解决这个，必须要先打破这个12，不然的话我们太累了。我收100块钱的租金，先给5.5，这是从企业的层面，你给了5.5之后，再给12%，大概100块钱回来就只有82、83左右。然后你通过成本，整盘帐的运转，还要交25%的所得税，然后很厉害的企业吧，有一大批的会计专才帮你操作的话，大概剩下的打完税可能有60多块，这是可能，因为你要交百分之二十几的所得税，在那个八十几的层面。中国的税务非常厉害，现在不允许我们成立特别项目投资公司，比如说外资独资机构或者国内机构拥有这些投资物业，变成我们没有办法拥有预计所得税。为什么只有越秀才在香港上市，因为它是放了绿灯的，如果一个企业收了100块钱的租金，反映出来的真正收入是60块钱，还在一盘帐里，我还不能分这个钱，在会计制度可分配利润还需要有很多东西，孙先生说给我们一点空间，5%就有机会，为什么呢？因为现在定期存款利率低，是2左右。孟先生还要7到8，如果全部7到8我们都要睡觉了，想都不用想，用一个比较好的回报来套现，如果这样的办法还不如在市场卖给人更快，我就不用花那么多的时间。REITs虽然说很好听，但是要做的时候累的你不得了，还有另外一套法律法规规范你，我们就把它卖了算了。我们公司也开始有一些物业卖，这主要是没有很踏实的帮我们解决问题，房产税12%不解决的话，就像一把刀在门口，一进来先把你砍伤了。这是我自己的看法。
　　【孟晓苏：】在国外最好上市的还是商业物业，大家都是有共识的，本来我提倡REITs，也是考虑有大量的商业物业可以把租金拿出来上市。2005年我提出的理由是为了救当年的股市，大家都知道那时股市降到了900多点，如果REITs可以上市可以稳定股市，他们觉得挺好，但是动作慢啊，股市后来涨起来不是因为REITs。REITs是通过租金上市或者是卖给投资者，但是现在开发商手里没有商业物业，都是住房，等着别人买，最好的资金就是房地产市场好起来，老百姓的购买款来了，就像林省长说的销售额和销售面积起来，这就是最好的资金，开发企业千万不要把REITs当做融资渠道，因为你没有这个本钱，没有商业物业在手里。现在好了，国家希望有人投房地产，过去是流动性过剩，现在是流动性不足，现在老百姓有的是钱，去年老百姓一年存款增长了26.3%，老百姓不差钱，金融机构也不差钱。我当保险公司的董事长才知道，钱来的真多啊，就是发愁怎么赚钱，为什么呢？特别是银行保险，在柜台上卖分红险，成本是5.5%，但是现在保险业的收益率还不到1、不到2，你说卖多少保险亏多少，那是老百姓保命和增值的钱，现在保监会都不让你卖了。
　　现在有没有超过5.5的东西呢，不管什么样的物业，只要拿出做REITs保险公司都会购买，推出REITs试点不是救房地产商，是救保险业、金融业，救手里有物业的人。我们千万不要指望着拿它做开发。最盼望的就是房地产市场形势好起来，希望小阳春继续延伸到盛夏，希望省政府的15条继续发挥作用，希望信心和唱衰的博弈过程中信心继续发挥作用，这是我们盼望的。
　　说到金融，我刚才说到金融机构也发愁，它没有收益率啊。戴相龙同志当了社保基金的理事长，社保基金很会玩，赚了不少钱，特别是前年，但是去年股市一跌，公布了丢了600多亿，那么它也发愁啊。现在有钱的人都发愁，老百姓发愁不发愁呢，老百姓本来应该拿钱出来买东西，都不敢，都说房价要跌，等着。我们有没有办法让它找一个方式进入到投资收益很好的房地产领域呢，有啊，REITs现在还没有出来，以后搞，如果广东省政府有这个信心，我们派一批专家来，先从廉租房等开始起步，想办法转换为商业物业。PE投资就是国务院在四项创新里写的股权投资基金，那个比较现实，现在这些有资金的人就盼着有收益率的东西，到了10月1日现的保险法生效之后，保险公司就看谁有好的项目给我，我就投一点，投的比例还没有定，假如投10%的保险资金，保险资金现在3万亿，拿出10%三千亿都不得了，赚个百分之五、六、七都乐死了。当然PE有PE的规定，和一般的信托不一样，PE是拿着股权分红，对于金融机构来说，我今天也代表金融机构，我希望PE能够出台，有好的房地产项目给我，当然我在这里说的，住房公司本来就有好项目，现在我是当理事长，什么是理事长，就是爱理不理，但是有好项目。中房有80年代建的800个小区，那个时候各位还没有搞房地产吧，那时中房有了，那时需要有指标，国家计委发建设指标，全国指标20%给中房了，剩下的80%给各省市了，都给分给各个厂矿和企业，就中房拿20%的指标集中开发了一批小区，800个，二十年过去都烂了，小区四层五层没有电梯、没有车位、外观等等问题，但是小区位置好，都是相当于北京二环路以里，一改造，三倍的房子可以卖，商业化的运作完全可以，土地证当年都划拨给中房了，这些就是我们未来做PE的本钱，收益率是不低的。最近我在积极组织PE，我认为如果大家在探讨PE，你们叫一帮子金融界的人，他们都会感兴趣，因为我们知道很多企业的收益率不低。思廉董事长你的收益率就不低，富力一下子成长为大企业，就是因为高收益率，如果这样的企业拿出项目，你说保险公司不愿意投，当然要通过PE保证它的控制股，获得专家的经营，而不是光靠不懂行的LP在那里弄，要通过GP跟你形成约束关系，保障收益率。
　　下一步要想把钱从金融机构拿过来，需要想一些现实的方式，REITs可以搞成，我作为保险公司也很高兴，因为PE没有那么大，但是PE对房地产公司来说就不小了。现在房地产公司都发愁资金，金融街发愁的也是资金，这边缺钱那边是钱太多，为什么不把他们撮合在一起呢？广州开这个会就很有意义，再要研究房地产金融就不能再说了，已经到了实践的阶段，国务院文件已经发出来了，让你搞试点，现在我们就可以搞了，有些不用试点，像PE，法律已经通过了，为什么不能搞起来呢？希望大家行动起来。
　　【吴伯凡：】我算听明白了，REITs只是一个远水，不能解目前的这些缺乏资金的房地产企业的近渴。请问何总，您听了刚才几位的说法之后，您是倾向于REITs还是PE，或者还是无动于衷呢？
　　【何建梁：】很受启发，REITs对我们颐和集团来说可能是最适合的，我们手里所有的土地项目都是一些旅游项目，旅游用地比较多，所以在开发贷款上存在着一些政策的限制，就像后面广告品牌上写的颐和高尔夫庄园，因为规划批的是会员住所，既不是房地产，也不是住宅，性质是商业，所以拿不到开发贷款。如果REITs可以实行的话，对我们这些商业地产就是一个很大的帮助，而且像南湖高尔夫球场的别墅项目，将来租金的收益率我觉得它远远高于8%，甚至可以达到10%以上，我们有三个产权式的酒店，在广州有两个，西安有一个，现在的回报率，我们自己经营管理，都在15%以上，这是四星级以上的。我们卖了1/3，像广州颐和商务酒店就没有再卖了，自己经营，就像李主席说的税收很重，卖了之后营业税、所得税、增值税，干了半天都交了税了，企业留不了多少。REITs实行试点我觉得非常必要，对开放这种高档的旅游度假的物业是非常有帮助的，REITs这种形式如果可以试点开展，对我们是有非常大的帮助。
　　【吴伯凡：】何总的意思还是一个税收的问题，如果REITs至少不是提供双重征收，可以提供很低的甚至免税的话，对你们是一个很好的福音吧。
　　【何建梁：】关键问题是开发商建了房子卖掉就要交税，长期持有的物业很少，如果有了REITs之后，我的物业就不一定要卖，也不用担心市场销售的问题，不用费那么大的劲到市场降价去低于成本推销，非要卖出去才能生存。如果有了REITs，我们经营起来，有了长期的收入，这对当地政府也是有益的，因为也是有营业税的，地方政府还是欢迎这种经营型的物业，对这种开发商他是欢迎的。我们现在在西安、在昆明等旅游城市拿了很多这样的旅游用地，就是建设旅游度假型的物业，所以我们非常期待。
　　【吴伯凡：】因为REITs有几个特点，大家对它的预期一个是收益率高，一个是流动性高，一个是比较稳定，风险又比较分散，如果把资产包袱甩掉，同时获得比较高的收益，您觉得可以吗？
　　【何建梁：】应该是可以的，开发物业还是要销售一部分的，开发商经营物业是没有多大风险的。至于说税收问题，现在也是一个很复杂的问题，现在房子卖了开发商还没有赚钱就要交税了，这是很大问题，影响开发商的现金流，现在开发商遇到的困难、房价的升高，都是因为政府很多不合理的政策造成的，所以房价高了媒体或者舆论界都把责任推到开发商身来，政府从来不出面检查房价为什么这么高，一个是地价高、税费高了，另外你提前收税了，而不是赚了钱才收税，这是极其不合理的，可能世界上没有其他国家像中国这么对房地产这么苛刻，提前收税的。
　　【吴伯凡：】曾经有人说，做房地产实际上就是做鞋帮，政府是做鞋底的，做的鞋帮再好没有鞋底也不行，问题天下就是他一家的买卖，所以价格就会很高，现在的说法有40%或者是48%，还有税收的问题，实际上就是房地产在这两头受气，消费者认为你们是暴利，真正暴利的人又不出来说话。
　　【何建梁：】开发商大家觉得是一块肥肉，谁都想咬一口，我觉得现在开发商才是真正的弱势群体。
　　【吴伯凡：】商业物业比较多的企业可能REITs是比较好的工具，但是PE呢，您现在的资金融资渠道是怎样的？
　　【何建梁：】我觉得PE也是解决开发商的一种资金方式，前两年我们和广州另外一些开发商一样，也是吸引了一些境外的战略投资者，如果违约了，确实下午也讲了，成本也很高，如果不违约，能够上市，也是不错的。但是按照目前这样的形势，我觉得现在国内能够做PE，开展起来，这个钱让中国人自己赚比外国人钱好得多，现在中国老百姓缺乏投资渠道，有的钱不是买股票就是买房，买股票可能亏的更多，买房也不会亏到那里去，如果有PE或者是REITs，给大家创造一些投资机会，也是一个好事。
　　【吴伯凡：】袁浩先生刚才讲了很多关于具操作性的技术问题，对刚才两位老总提到的融资需求以及对PE、REITs的看法，你是怎么看的？
　　【袁浩：】我不知道理解的对不对，两位老总，包括其他的房地产企业，实际上最需要的是长期低成本的融资渠道，或者是一个合理价位的套现机会，如果我猜测对的话，这是你们心底想的东西，而且是合理的要求，减税那一块，我就没有权力发表言论了。
　　REITs在国外并不是这样的，可能是你套现的一个工具，开发商PE或者是投资者进入，最后物业成熟了，才会以REITs的形式出去。当时美国为什么出这个工具、这个政策呢，它为什么肯免这个税，目的之一就是想鼓励长期稳定经营，鼓励股权分散化，鼓励大众来持有物业，这确实也是有它的好处，这是它的动机，并不代表投资REITs没有风险。按照美国传统概念，REITs应该是介于股票和债券之间的，但是实际上它还是股票，是一个股本的东西，它是介于股票和债券之间，因为一些派息相对比较高，就有一点类似于债券了，其实它还有股票一样很大的风险，我在美国投资过REITs，我99年买的时候是18块钱，后来到06年涨到140多块钱，最近又跌回到12块钱。还有一个REITs，我投资过，现在只有6毛钱了，而且是很大的REITs，不是说REITs没有风险，它毕竟还是股票，只不过他有一个特点，是高派息这一块，同时政策上给予免税的功能。我听起来不是你们现在要的东西，除非在一个高位可以套现，但是现在不是一个套现的时间，市场恐慌性很强，就算国内流动性很强，但是大家还是很挑，现在这个时间可能不是卖东西的时间，而是买东西的时间。
　　【吴伯凡：】问题是现在谈融资啊，现在没有钱买东西，而是融资。
　　【袁浩：】保险公司、退休养老基金最喜欢的品种是什么呢？应该是长期的固定收益的，能够计算得出来的，8%还是9%，REITs是实现不了这个功能的，还是会上下波动的，其实它更多是需要一个长期的有稳定收益的债券类的东西，这是你真正想要的东西，而且是现在市场上最缺少的东西，尤其对商业性物业、旅游性物业，其实很多优质的物业有很好的现金流，就是因为银行贷款没有这样的政策，其实在资本市场上对你这样的稳定性经营物业，它的定价应该比开发贷款，或者是功能贷款的定价要低。
　　【吴伯凡：】为什么要低呢，你那么赚钱？
　　【袁浩：】这是从投资者的角度来说，因为他认为这是长线的，是资本市场的定价。从你们来说，你们付出的资本、成本实际上是低的，但是你们付出的资本成本低也是有道理的，不是说每一个企业都有这样的专业经营能力，企业要有这样的开发能力，要有特种开发商业物业的管理能力，还有建立好的物业组合的能力，这不是普通老百姓可以做得了的，也不是保险公司可以做得了，或者退休养老基金可以做到的。
　　我认为房地产公司处于最佳位置上，因为他们对这个行业最了解，也敢于承担大风险的东西。让PE来做，为什么收你10%、15%或者20%，其实不合理，PE本来不应该赚这么多钱。一方面特定的时间、环境，再一个他并不是很懂，我相信孟总是一个特例，他是房地产企业出来的，但是真正一个保险公司没有做过房地产的，肯定不是太懂房地产，你们有这个能力，知道这个东西有多大风险，所以最敢承担风险。现在关键是有渠道，能够给投资者明确了，这个东西我会长期保障你，你的风险我是在你下面承担的，你的成本要求回报低一些，我相信这个中间点是会找到的。
　　【孙飞：】刚才袁先生谈的观点，我想交流一下。
　　REITs对于开发商的商业物业，或者是工业地产，对开发商是一个融资工具。但是对于投资者来说，它是一个投资产品，是一个金融产品。这是要一分为二来看的，开发商想在一个最高点套现，一定要在股市最好的时候，不是在股市最低迷的时候，或者是加息的时候去发REITs，这是不利的时机。实际上开发商去套现，要选择好的时机，这是很重要的。
　　REITs也是一个基金，既是信托也是基金，是公募基金。在座各位都买过基金，那也是有一定风险的，但是基金的风险又比股票小得多，特别是REITs基金的风险又比证券投资基金小得多，证券投资基金还要看证券公司做的怎么样，而REITs上市之前有评估的，本来就有可预测的稳定租金，每年都会有比较稳定的分红，或者会增长。如果你在股市最高点时购买REITs，到了股市最低点，买的REITs的市值一定跌了，但是每年分红的那一块，如果本身的业绩没有缩水，那么你的收益每年的分红还是稳定的，但是如果在是股票市场最低迷时购买了REITs，赚了两份钱，一个是REITs涨了一倍两倍，原来是1块钱，现在可能是3块钱了，另外还有分红。
　　PE其实是地产商的机会来了，我本来就想做一个地产基金，我想拉一个龙头的房地产企业，懂项目也有地产，现在发行PE有很多法律瑕疵，国务院提出要加快出台股权投资办法，现在PE有国家队，山西能源基金等，这些都是国家队的PE，是私募基金。而大部分是一些草根的PE，融资很难，前段时间我在北京开PE研讨会，我也说到目前中国PE最好的模式是信托模式，通过信托公司将基金公司做大，如果是PE是个人或者是小公司来做很难，怎么将资金弄过来？当然国家队可以。另外是税收问题，如果国家尽快出台股权投资型办法，这才是解决民间草根PE的办法。最终中国能够在私募基金批的这一块有相关的办法，逐渐进行大浪淘沙，PE市场起来，但是我觉得就房地产市场发起设立私募股权基金，也就是地产PE的时机已经到来，关键就是看地产企业能不能把握相关的企业，同时有没有人才做这个事。
　　【孟晓苏：】刚才孙飞讲的是对的，我把大家看作是每一个人都有一点钱，如果你有点钱，现在到香港购买REITs真的是好时候，5块钱发行，现在都涨到2块钱了，但是收益率7%，这样就变成了18%，越秀现在跌了多少我不知道，但是收益率可以保证，个人购买还是不错的，低谷期买了赚钱。
　　在座房地产无论是PE，还是REITs，都需要房地产界人士的参与，因为它本身就是房地产界人士提出的，PE需要两部分人管理，一部分是基金公司的，一部分是房地产公司的，一定要有一批房地产人士进入，这部分人进入不是白进的，一年可以从整个基金里拿2%的管理费，30亿一年就是六千万了。如果约定是超过15%收益率，就可以分20%。
　　REITs更是需要房地产，因为它本身就是被收购对象就是房地产拥有物业的人，但是可惜我们现在手里没有东西，真正有东西的人不在这里坐着。REITs需要房地产企业来评估、来管理，包括基金管理之后还要委托房地产公司管理，又能够给众多的房地产管理公司提供业务机会。REITs在近期我们还没有用，对远期是有用的，我们建房子不一定非要卖掉，而是可以做出租型的，比如说产权酒店等。商业物业我们可以留下来，做成出租屋，出租屋达到7%、8%，你就可以拿去上市融资了。除了你的产权酒店之外，一般的饭店不好做，因为饭店收益率低，主要是资产增值。REITs的对象主要是办公楼、商场，还有就是出租房，高档、低档的，我说的廉租房是低档的，这就是政府给了保证，甚至就是工业厂房、仓库，这些都是可以发REITs。现在在中国怎么突破呢？还是要想办法从政策上突破，说服各级政府给我们免税，我来给你做廉租房，这就是我多次讲从廉租房起步的原因，因为只有这样才能天经地义得到免税，如果不免税就要多交租金。从老百姓身上收，或者是政府补贴，里外里都是一样啊，要记住穷人是需要政府补贴的，而不是通过房地产企业。
　　【吴伯凡：】巴菲特说我要投资一个东西是要感受它的重量，没有重量的东西不要投资。不动产就是有重量的东西，跟一般的股票不一样，所以比银行的收益率低、比股票的风险小，就在于它天然就是一个投资组合，两头赚钱。，说恶化一点既是办棺材铺又开药店。如果这样的东西进入股市…。
　　【孟晓苏：】说好听一点，就是养奶牛，吃奶牛又可以杀了吃牛肉。
　　【吴伯凡：】REITs是为了规避现行的规范和监管体制的束缚，同时如果是过多的挣脱束缚，我们可以看到金融海啸就是这样来的。在法规、人才、道德风险、道德诚信机制不完善的情况下，匆忙推出这个东西，可能也会造成很大的风险。请问孙博士，你觉得目前引入REITs，政府和企业面临哪些挑战？
　　【孙飞：】实际上我认为当前肯定是推出的很好时机，股票市场高涨的时候它也是一个时机，房地产开发商套现比较多，而现在推出提振经济，对房地产开发商造血很有好处。美国次贷是过度的杠杆化、过度的透支，烂苹果被包装成好苹果，卖出去赚了一笔，而REITs本身是优质资产，再包装一下卖出去。因此我们中国金融创新不足，美国是金融创新过度，还有就是它过度杠杆化了，金融危机的影响，或者说金融创新这一块，不对我们中国现在推出REITs有任何的影响，我认为恰恰就是一个时机。现在中国是优化结构调整和改革的最好时候，在经济调整时我们要优化经济结构，包括优化金融结构、金融体系和金融产品。
　　我们本来就是房地产金融体系比较残缺的，金融市场不完善，融资渠道极其狭窄，这时推出房地产最新的金融产品，有利于房地产开发商的融资，作为一个直接融资的渠道。另外最有效的是打开了直接融资渠道，提振信心，提振老百姓和企业的信心，因为我们又多了一条融资渠道，虽然有的开发商暂时用不上，但是中国这么大的国家，具备发行REITs条件的物业太多了，如果真的这个办法推出，排队的肯定非常多。正好经济低迷时，有一个比较高的收益率，现在5%左右就可以，因为存款才2%，而且相对安全，投资者会购买。在买的过程中可能会引起一个超额认购，这种超额认购又把流动性注入到股票市场、基金市场，推动股票市场上涨，本来REITs是股市一个比较好的稳定器，因为它有比较稳定的收益。虽然REITs的所得税免了，但是营业税还是要收的，也是各方所期待的，必然会成为经济上的亮点和热点，因此我认为反而是机会。
　　【吴伯凡：】难怪你刚才说中国房地产金融的春天已经来临了。
　　通过刚才的讨论，有一些问题已经比较清楚了，REITs作为一种新的创新工具，在中国现在推出，在这个时候，在房地产不太景气时推出也是恰逢其时，而且有可能产生蝴蝶效应，或者是一种连带效应，目前来说不一定说能够解决很大的融资问题，可能一下子就像孟总刚才讲的例子一样，一句话就能够将香港的房市抬起来，因为正如温家宝总理说的，信心比黄金还重要。我们今天的讨论就到这里，谢谢大家。
 

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