“权利泡沫”“二次利润”助长土地投机
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中国联合商报 2009年3月23日

有舆论笑称，两会后地方政府开始“猴急”了。
急从哪来？一方面，中央政府“GDP保八”目标坚定；另一方面，地方的财政收入不断缩水。
众所周知，“卖地”是地方政府的生财之道，土地财政是地方财政收入的重大来源。而持续低迷的房市严重阻碍了地方政府的发财生意，得罪了“土地财神”。
巧妇难为无米之炊，没有好的房市就没有好的地方财政收入，没有好的地方财政收入又如何支撑中央“保八”任务的完成？从地方政府对最新一轮房产新政的摩拳擦掌来看，持续低迷且仍未见底的房产市场还真快逼急了地方政府。

透视“权利泡沫”

很多地方都在积极救市，然而究其根本，地产财政缩水是其中的重大诱因。
据《中国联合商报》记者了解，由于房地产市场低迷，多数地方政府土地出让金占财政收入的比例都有下降的趋势。2008年很多地方都发生了土地流标的事 件。其中南京市2008年1~8月份的土地成交面积只有362公顷，较2007年同期下降43%，土地收入较去年同期减少了92亿元。与此同时，截至 2008年9月，南京房地产只成交了1300多套楼房，不及2007年同期的成交量的1/5。
房地产交易的冷清进一步影响到地产商拿地的积极性，包括房企营业税在内的多种地产税收以及土地出让金都随之受到影响。
国务院发展研究中心报告显示，土地出让金、土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算的40%，其中土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。
在现行的政绩考核体制下，为了保证地方政府GDP的增长，势必要把经济指标和财政收入列在很重要的位置。土地“财神爷”落空，也难怪各地地方政府纷纷 迫不及待出政救市。在这样的形势下，各地的“土地财政”制度面临着严峻的挑战。因为，现在的“房产泡沫”都是“权力泡沫”的缩影。
专家分析指出，“房产泡沫”呈现的结构性缺陷，在于本就稀缺的土地资源被人为操控。在土地资源的“入口”，一些地方政府通过城市改造、拆迁、征地等途 径，将大量城乡土地廉价收于手中，而在土地资源的“出口”，则通过“市场化”的土地竞拍，获得巨额资金。由于缺乏足够公平透明的谈判机制，以及民众与地方 政府之间先天存在的利益博弈力量不对称，巨大的价格“剪刀差”由此形成。

开发商亦有猫腻

对于日前空前高涨的房价，有开发商抱怨说，是政府给开发商的土地成本过高。从“权利泡沫”的现象分析，这种情况确实存在。可问题还不仅仅只在于一些地方政府。据《中国联合商报》记者采访了解，开发商的开发进程里亦有猫腻。
全国房地产经理人联盟专家陈真诚对《中国联合商报》记者解释说，从房地产开发的1~3年周期（有的甚至前期准备时间更长）来看，目前已经上市或正要上 市销售的房子，使用的土地主要是此轮土地价格之前的土地，也就是说这两年地价大涨后买到手的土地，实际上大多数还未来得及开发。现在的房子是以前的土地价 格，不能一味把目前正在销售的房子的高房价归因为土地成本过高。
陈真诚还向记者透露，部分善于计算的房地产开发商会从同一个资源中赚取两次利润。在开发计算房价成本时，开发商会先将土地按照现在周边同类土地的价格 计算土地升值利润赚一次地钱；然后再按照目前同类土地的价格计算土地成本打入开发成本中，再来计算土地成本赚取房地产销售利润。
房地产企业的经营战略决策，都建立在“土地价格可恢复或可重建”这一特点之上。从价格这个角度看，不论是动工开发时，还是可以对外销售时，房地产企业 拥有的土地，早就不是从政府那儿刚拿到手时的土地了。经过一段时间尤其是价格暴涨后，即便这块土地没有经过转手倒卖，开发商也早就通过评估，再通过融资抵 押，将“过去的价格”变为“现在的价格”。这也就是为什么土地取得成本很低的房地产企业，一旦遭遇房价大跌，开发商也会或破产或出逃的根本原因。 ■CUBN记者 李卓 北京报道

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消解土地财政依赖

不管是“权利泡沫”还是赚取二次利润，说来说去，都是一种投机行为。
经济学者、国家房地产策划师职业标准终审专家刘正山认为，目前，大陆对投机行为的打击力度还相当不够，而这从根本上来讲就是“土地财政”问题。
“从治标的角度看，需要从分税制入手。”刘正山分 析说：“1994年分税制，将税源足、易征收的税作为中央税，其他的作为地方税，而且中央财政收入的比重越来越大，可是地方政府所作的事情却很多，也就是 说，事权与财权不配比。而当时，由于房地产市场尚未成长，土地收入留给地方。后来地方借助房地产市场的发展，将土地财政作为主要收入来源。所以，财权与事 权配比，这个问题或许得到治标。”
“如果要治本，需要从政府的功能定位上入手。”刘正山进一步分析：“将本来应该归还市场的还给市场，将过多的吃财政饭的人裁剪，这样，就不需要那么多的财政开支，也就不必依赖土地财政了。”
刘正山指出，就目前形势而言，中央可以采取的具体措施包括打击投机行为，将供求回归理性；逐步改革税制；落实保障房建设，加强保障房分配监管等措施。还有就是特别应该对某些部门、地方政府勾结开发商的腐败现象予以严厉打击。（李卓）