本文发表于阿力士招商网

    随着全球制造业的壮大和零售业的发展，中国俨然成了发达国家“公认”的世界工厂。自上世纪90年代中期起，外商纷纷抢滩中国市场，先后在中国建立起自己的生产基地和物流基地，其中以上海为中心的长三角地区尤其受外商青睐。

    外资频频造访

    自从2004年全球工业地产投资大佬普洛斯在上海临港建立物流园开始，行业巨鳄们陆续进驻上海工业地产，外资洪潮汹涌而至：2005年澳大利亚麦格理佳文集团以4000万美元收购上海南汇康桥一物流分拨中心；2005年11月，新加坡丰树物流信托以1.2亿元收购浦东空港欧罗物流园项目；2006年初，全球排名第二的工业地产开发商AMB，成功收购近虹桥机场的物流房地产项目；2007年1月，日本新熙地株式会社投资上海外高桥一物流地产项目；2007年3月，澳大利亚麦格理佳文集团以1.21亿元收购上海奉贤区一配送中心；近日又有不少业内巨鳄抢滩上海。
那么，外商缘何频频造访沪上工业地产呢？是因为上海的投资环境优良，还是外商的投资习惯使然？但有一点是明确的，那就是外商的垂青使得上海的工业地产不断升温，而上海工业地产的升温又吸引了越来越多的外商投资。

    观点一：产业特点决定

    上海社科院房地产研究中心的陈则明先生认为外商造访沪上工业地产与产业特点有关，目前外商在我国投资的产业主要处在重化工业阶段，这个阶段有两个特点，一是要考虑运输成本，而上海沿江沿海的先天优势自然是众外商考虑的因素之一；另一个特点是技术扩散，在长三角区域，上海可以说是技术、经济的中心，在这一带，上海有着“一哥”的地位，这也是上海对外资有吸引力的重要因素。所以外商在中国投资工业地产首先考虑的是配套设施和园区的产业链成熟度，价格上的考虑在其次。

    观点二：投资环境有保障

    上海工业房地产研究中心的有关人士认为，外商之所以青睐上海的工业地产，原因有三点：一是上海得天独厚的地理位置和稳固发展的经济基础，作为一座国际化大都市，上海的发展环境良好是业界公认的，上海持续增长的经济使得工业厂房及物流仓储用地的需求也不断增加，而且近年来，不断有世界500强企业入驻上海，这些企业的入驻促使那些专业从事工业地产租售以及提供物流服务的公司抢先在上海“圈地”；二是因为诸如普洛斯这些工业地产巨头在投资上面会考虑安全性和稳定的投资回报率。这些投资商不再认为工业地产是一个暴利行业，可能10%—20%的回报率对他们来说已经足够了，而且上海的工业地产相对来说运作得比较成熟，已经步入了市场化的层面，这样的环境下投资比较有保障；三是因为世界上许多工业地产巨头在中国的总部都设在上海，这样一来，周边的配套设施肯定会比较完善，园区产业链也比较成熟，加上这些巨头们进驻上海，给上海灌注了新的科学的工业地产运营理念和投资方式，值得后来者借鉴；四是上海政府很欢迎那些对当地经济有推动作用的外资大项目，相关的优惠政策对外商也有很强的吸引力。

    普洛斯：需求决定投资

     那么作为全球最大的工业地产投资商，他们选择在上海投资是基于哪些因素的考虑的呢？普洛斯中国总部的陈经理透露，虽然上海的工业地产项目已经开始强制严审，而且近年来上海没有新批的工业用地，但是上海作为中国最大的海港、空港城市，贸易活动频繁，其经济需求在不断增长，再加上上海即将建成中国最大的集装箱港，这对物流业的促进很大，普洛斯在投资方面的考虑会给予需求而非价格，如果论价格，上海的工业用地租金均价比珠三角高很多，而且还在不断上扬，但是不管是普洛斯还是别的外商，都是长期投资，看中的是长远利益和稳定的回报率，不会投机地认为可以从中谋取暴利。

 陈经理还认为，虽然上海的工业用地目前的状况是需求增长而供应有限，但是其仍然具有巨大的投资潜力和升值空间，加上上海工业地产逐步正规化、市场化、透明化运作，给外商充分的投资信心，这样一来，外商在上海投资工业地产也就不足为奇了。

    从经济学上说，利益是投资的唯一驱动力，获得更高利益对于一个企业来说也就至关重要了。中国的工业地产是这几年开始升温的，升温的焦点就是上海。上海的物流优势，国际大都市优势，更重要的——中国其他城市不可比拟的工业地产成熟性，决定了他在外资企业选择中处于优势地位。2006年是跨国企业入驻上海的高峰年，上海的工业地产政策调整和配套完善是跨国企业看好上海的主要因素，由于上海土地资源进入稀缺阶段，价格也在06年有了一定幅度的上涨，这也促使了部分跨国企业加快入驻上海的步伐。

     外资似乎蜂拥长三角，而对珠三角却格外冷淡。然而这样的感觉，大家基本上都是来自于媒体，因为我们打开任何媒体，看到的都是外资对长三角地区的追逐，很少能看到珠三角地区工业地产投资的报道。

     那么究竟是珠三角工业地产投资遇冷，还是因为媒体关注度不一样呢？敬请关注《珠三角长三角工业地产发展比较之二：媒体关注》