改革开放30年背景下的房地产之变

——2008~2009中国房地产年会主题报告

邹 东 涛

    

各位领导、专家、房地产商界朋友和媒体界朋友们：大家下午好！
   我受“2008～2009中国房地产年会”组委会的委托，在这里向大会作主题报告，请大家批评指正。
   前天，即2008年12月18日，中共中央举行了纪念党的十一届三中全会召开30周年纪念大会，胡锦涛总书记作了重要讲话。十一届三中全会召开30周年即中国改革开发30周年。中国改革开发是一个巨大的系统工程，其中房地产改革和发展是我国改革开放的重要组成部分，房地产市场是我国社会主义市场经济体制的重要组成部分，也是中国人民民生的重要组成内容。

   1246年前公元762年农历8月一个农业，成都郊外狂风响起，无情地吹破了大诗人杜甫的破旧茅屋。

 

 

 

各位贫穷而典型事例的人们都是感慨万千。对大风当天那段时候杜甫无处可以，最后几句诗高度体现杜甫博大胸怀和人文主义精神。当时杜甫唐代大诗人之死没有得到广厦，在死后1000多年里的人们千百次重复对于老百姓广厦始终的虚幻飘渺。

   

       

    1971年1月，命运之神使我到了陕西省汉阴县政府财政局工作，担任文书并兼管公有住房。当时，城镇公有住房有楼房、瓦房、土坯房、草房五花八门，每平方米租价5分钱。但城镇人均公有住房仅约5平方米多，很多住房破旧不堪。许多无房、缺房的干部、居民向我申请要房，但在我主管住房期间，国家没有1分钱投资建设住房，房地产商还属天方夜谭。所谓房管，仅仅是维修破漏和收取房租而已。

    这段房管工作，使我在基层政府工作中了解到了国家公有住房的原生态，深深体会到面对“杜甫难题”的无奈，也为我在改革开放中关注住房体制改革奠定了实践和情感上的基础。

    要使住房建设成为新的经济增长点要做好两个方面的工作。一是深化住房体制改革，使城镇居民自己买房，二是实行消费信贷，使城镇居民买得起房。

    为了概念中国改革开放30年，中央财经大学中国发展和改革研究院全力深入开展、改革开放的研究和宣传工作，先后推出了中国改革开放30年蓝皮书和中国所有制改革30年，并举行大型研讨会在政府和媒体产生广泛影响。

    中国房地产改革和发展是改革发展及其重要的内容，中国房地产报和我们院高度重视此项研究，总结和探索，我们组织研究完成了改革开放30年的中国房地产研究报告。今天受这次会议主委会委托我在这个会议上向大家汇报研究报告的主要内容和基本思想。

    主要内容分五大部分，第一大发展大成就，中国房地产30年，第二政策风向标，从产业政策向公共政策回归，第三，房地产业，中国经济增长的支柱行业，第四，新变化新趋势，中国房地产发展的未来，第五，民生与品牌，当前房地产业变成趋势及企业转型编审的方向。

    这个报告有三万字，要在短短时间汇报我只能说一些要点，第一部分大发展，大成就中国房地产30年，30年来商品房供给能够大大提高，居民住房面积快速增长，防地产内子民营企业唱主角，方面企业资金来源多元化，房地产开发经营收入不断增加，商品房供给能力大大提高，城镇新建住宅面积由1978年的0.38亿平方米上升到1980年的0.92亿平方米后，1990年达到1.73亿平方米，1995年超过3亿平方米大关，达到3.75亿平方米，到2007年又迅速攀升至6.88亿平方米。2007年比1978年增长超17倍。农村新建住在面积也实现同步快速增长，由1978年的1亿平方米上升至2007年7.7462亿平方米，增长近7倍，成绩斐然。

    下面图表30年城乡住宅面积扩大的图表，

    第二居民住宅面积快速增长，我国人均住房面积在盖改以来也大大改善，1978年我国城市人均住宅建筑面积是6.7平方米农村人均住房面积8.1平方米，2006年城市人均住宅绵竹面积已达27.1平方米，农村人均住房面积30.65平方米，真正实现了“住有所居”和“居者优其屋”

    第三房地产业内资民营企业唱主角，房地产改革起步是从国有主导的房地产业发展起步，就是说房地产改革逐步非国有企业大家发展起来。30年内资房地产开发企业比重逐渐提高，十年时间上升到2007年的80%。现在房地产行业的企业结构，80%是国内资本民营企业，年平均上升3.5个百分点大大促进了房地产开发企业结构的发展。下面的图是从94年到2007年房地产所有制结构，内资、外资结构比例图。

    第四房地产企业资金来源多元化，资金借给渐趋合理。

    改革开放30年我国房地产企业融资能力，明显提高，资金来源更加多元化，资金来源更加协调，其中自筹资金比重由1997年的24%提高到2007年的31%，对外商投资的依赖度也1997年的8%的减少到2007年的1%，其他资金来源更广，其中由1997年达35%，到2007年比重达到48%。

    第五房地产开发经营收入不断增加，房地产开发必须增加收入，其中商品房供给不断增加，商品房销售收入大幅度增加，向商品房收入占方面开发收入90%左右，绝大部分以房地产和商品房销售，1990年，93年，95年2000年，2005年，2007年商品房销售如同比增长23.25%，102.17%，23.54%，52.52%，13.31%，和29.98%%，出现了六次的增加拐点。

    二、政策风向标，从产业政策新公共政策回归，30年来，中国房地产政策以市场为导向，历经起伏和调整，逐步从非理性走向理性，从产业政策向公共政策回归。这体现党和国家民生倾向，越来越突出越来越重视民生，现在还有几个问题。

    第一，从无到有房地产市场逐步形成，从78到91年。住房制度的历史性变革使我们盖房的起步。这一时期，住房制度改革经历了公房出售试点、提租补贴试点和全面起步三个阶段，1991年11月，国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确了住房制度改革的指导思想和根本目的，标志着房改已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。

    第二，“金饭碗不再讨饭吃”--土地有偿使用

    土地制度的改革最初是采取收取场地使用费或土地使用费的做法，改变土地长期无偿使用的局面。进一步是建立土地市场，将土地使用权与土地所有权分离，实行土地使用权有偿出让和转让制度。

    这一时期，政府有偿出让土地使用权并允许土地使用权转让的一系列政策和改革，使土地使用权出让和转让市场开始形成。

    第二．“有形的手”--调控房地产过热

    1992年开始出现了“房地产热”：房地产开发公司急剧增加；房地产开发高速增长；房地产市场十分活跃，价格大幅上涨。1993年1~6月，房地产开发公司从1992年的12000多家增加到近20000家，房地产开发投资比1992年同期增长143.5%。

    1994年1月，国务院发出《关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》，并派调查组分赴各地监督检查贯彻落实情况。

    1995~1997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。

    第二．保驾护航--房地产法规体系逐步形成和健全

    1994年7月，八届全国人大常委会第八次会议通过《城市房地产管理法》。

    1994~1997年，建设部发布了《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》等。

    第三．住房保障--住房制度改革的深化

    1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”。《决定》的发布实施，标志着中国城镇住房改革进入了一个新的阶段。

    1995年3月，建设部发布了《实施国家安居工程的意见》。国家安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。

    1996年6月，时任国务院总理朱镕基在国务院常务会上提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。1997年9月，中共十五大报告提出积极培育新的经济增长点。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。

    1998年4月，《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》；

    1998年7月，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；

    1999年7月，《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》；

    1999年12月，《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。

    培育住宅业成为新的经济增长点的政策措施实施后，全国城镇住房建设取得了迅速发展。全国城镇房屋竣工面积、商品房新开工面积、施工面积和竣工面积增长明显。经济适用住房和廉租住房建设也得到了迅速发展。

    第四关注民生、公共政策的理性回归。

    2003年初，我国出现了经济过热迹象；2003年下半年和2004年上半年，全国范围内较明显地出现了投资过热。政策措施：

建立健全土地调控政策；加强信贷管理；提高国内企业投资门槛；限制海外热钱进入商品房流通领域。

    2．“组合拳”--稳定和抑制住房价格

    2005年:《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款的通知》、《关于切实稳定住房价格的通知》（简称“国八条”） 、《关于做好稳定住房价格工作的意见》

    2006年：“国六条”、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关于建立国家土地监督察制度有关问题的通知》

    2007年被冠之以“政策年”，调控政策力度不断加大。

    2008年房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行。

    从1980年开始房改试点，到1988年的全面推进，再到1998年的住房分配货币化，房地产行业始终与我国的经济建设发展密切相关。房地产行业的发展对中国经济增长有非常重要的促进与带动作用。

    （一）地产业是国民经济的重要组成部分

    房地产业作为国民经济的支柱产业，主要表现在以下五个方面：

    第一，房地产业是城市建设的基础，是实现现代化和城市化的重要途径；

    第二，房地产业为国民经济各部门提供物质空间条件，是产业部门固定资产的重要组成部分；

    第三，房地产业是劳动力生产和素质提高的先决条件，是社会发展的必然要求和实现社会生产目的的物质基础；

    第四，房地产业能促进和带动国民经济相关行业共同发展，优化产业结构，提高集聚效益；

    第五，房地产业是国民经济建设资金的重要来源。

    据国家统计局的数据，房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%，在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用。另外，国家统计局发布的2007年我国房地产与建筑业信息显示，全国房地产开发企业2007年为6.3万家，从业人员达172万人；完成房地产开发投资25289亿元，同比增长30.2%。

    （二）房地产投资有效地促进了全社会固定资产投资增长

    房地产开发投资持续快速增长，成为影响固定资产投资规模和速度的重要力量。例如，占全社会固定资产投资的比重从1986年的3.2%上升到2007年的18.4%。从2002年以来，我国经济保持着GDP增长10%左右的快速势头，投资（固定资产投资、房地产投资）在经济的快速发展发展中起到了重要作用。1998~2007年来，GDP、固定资产投资、房地产投资同比分别平均增长9.4%、18.8%、22.1%，2007年房地产投资更是达到了历史高30.2%。

    （三）地产业对经济增长的贡献不断加强

    地产开发投资对GDP的贡献率占有重要地位。其中既有由房地产开发投资本身所产生的直接贡献，也有通过对关联产业的带动效应所产生的间接贡献。

    伴随着房地产业的发展，综合直接贡献率和间接贡献率所得到的房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%，平均达到了21.76% 。

    （四）房地产业对相关产业消费的带动性作用越来越强

    首先投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。据统计测算，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170~220元的需求；每销售100元的住宅，可以带动130~150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。房地产行业还能刺激和满足居民的住房消费和需求，是扩大内需的一剂良药。

    其次购建房屋还会带动对建筑装饰用品以及耐用消费品的消费。典型调查表明，通常住房装修支出约占购房支出的1／10，有的还更高。此外，投资房地产将增加就业岗位，带动建筑工人特别是农民工的日常消费。

    住房逐渐成为商品，个人投资和消费时需要直接支付更大的费用，实际财富会程度不同地减少，这就必然会挤压个人的其他日常消费。

    贷款投资然后分期还款，意味着还款期内用于消费的可支配收入减少，根据我国居民约0.7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。房地产业对消费具有带动的和挤占的“双重影响”。

    但从整体分析，消费挤占远比消费拉动小。

    （五）地产业在国民经济总量中的比重不断提高

    从1998年到2007年房地产行业增加值从3454.5亿上升为11854.3亿元，年均增长14.7%，高于国民生产总值及第三产业的增速，在国民经济总量中的份额逐渐上升。在1998年之前，房地产业在国民经济中的比重大多在4%以下(在1978年这一比重为2.2%) ；从1998年开始，房地产业在国民经济中的比重都在4%以上，到2007年这一比重达到了4.7% 。

    （六）房地产行业提供了大量的就业岗位

    1998年我国房地产从业人员为94万，到2007年这一规模达到了166.5万，年均增长6.6%，比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0%)和第三产业就业人员平均增速(3.1%)分别高出5.6和3.5个百分点，体现了对增加就业的推动作用。

    （七）地产业对国民经济的其他促进作用

    1．地产业发展促进经济结构优化

    国民经济中的多个行业都与房地产行业存在着关联关系，但与房地产行业关联更加密切的行业主要集中在第三产业，从而房地产行业的发展体现了对第三产业较大的带动，这符合产业结构调整的客观规律和我国未来产业结构调整的发展方向，从而发挥了促进经济结构优化的积极作用。

    2．地产业是财政收入的重要来源

    第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右，部分地区甚至超过50%，成为名符其实的“第二财政”。

    第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。粗略计算，2006年我国房地产业税收收入占当年各项税收的5.98%。

    第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。

    2008年，我国经济社会发展经受了国际国内多方面的严峻考验。7月份以来，中央已将“一保一控”作为宏观调控的首要任务，替代了年初确定的“双防”政策。10月份以来，中央政府采取了降低银行存款准备金利率，下调存贷利率，减轻企业税负，实行积极财政政策和宽松货币政策，并将在今后两年多时间内安排4万亿元资金强力启动内需以应对世界金融危机。

    国内外一系列的经济新变化，促使我国不得不由长期以来依靠出口拉动经济的增长方式逐步转移到依靠内需上来，扩大国内消费需求成为重中之重。房地产行业作为中国经济的支柱产业，可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费以及建筑工人特别是进城务工人员的日常消费，房地产对启动我国国内消费的意义不言自明。我们很有必要综合分析未来5到10年的房地产发展趋势。

    （二）城市化高速发展，住宅市场容量和消费需求持续增长

    城市化高速发展是转型经济的一个特点，我国现在正处在城市化高速发展的阶段。截至2007年底中国城市化水平为44.9%，与发达国家的城市化水平相差甚远，世界上发达国家的城镇化水平都在80％左右，而一些老牌的发达国家，如英国，城镇化水平达到90％以上。如果要想我国城市化水平接近发达国家的水平，在大概20年之内我国城市化水平至少要翻一番，就是在一个比较大的人口基础上城市人口还要翻一倍。这就意味着我国的住宅市场在未来20年仍具有巨大的潜在市场需求和容量。

    第一，普通居民住房需求继续增长。

    第二，城镇人口增加的市场需求量预测。

    第三，居住条件改善增加的市场需求。

    第四，拆迁改建增加的市场需求。

    （三）价格涨幅将继续回落，市场将步入理性发展

从短期来看，2009年将延续2008年房市的低迷，需求方短期内难以走出观望，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎。在需求难以启动，供给方资金链紧张的情况下，短期内房地产价格下调已成定局。

    从长期来看，从GDP增长速度、城镇化率增长趋势、住宅销售面积和住宅销售额的增长速度综合判断，未来5~10年内，房地产价格将保持基本稳定或偏热的增长态势。随着国家实施新的住房政策，加大宏观调控力度，住房供给将由单一的市场化供给变为市场供给和保障性供给两种主要来源，房地产市场将步入适度调整期，进入更加理性的发展阶段，价格涨幅将继续回落，房地产市场也将逐渐回归理性。

    （四）进一步向保障性住房倾斜，保障性住房比例加大

    2007年是既有住房政策理念发生转变的一年。在强调住房经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。

    2007年8月，国务院下发24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，标志着全面完善住房保障体系的开始。

    其后，国土资源部要求各地在制定土地供应计划时，应优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，“其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70%”。

    十七大报告中明确提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，进一步表明了我国政府对民生和民意的尊重。

    2008年10月，国务院出台了“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的有关政策。

    今后3年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，平均下来每年有3000多亿元的投入。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。土地、资金等资源向保障性住房建设倾斜，保障性住房所占房地产市场比例将大为提高。

    （四）进一步向保障性住房倾斜，保障性住房比例加大

    2007年是既有住房政策理念发生转变的一年。在强调住房经济市场属性的同时，更重视其作为民生基础对社会公平和城市化的促进效应，住房保障体系建设提上日程。

    2007年8月，国务院下发24号文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，标志着全面完善住房保障体系的开始。

    其后，国土资源部要求各地在制定土地供应计划时，应优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，“其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70%”。

    十七大报告中明确提出“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，进一步表明了我国政府对民生和民意的尊重。

    2008年10月，国务院出台了“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的有关政策。

    今后3年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，平均下来每年有3000多亿元的投入。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。土地、资金等资源向保障性住房建设倾斜，保障性住房所占房地产市场比例将大为提高。

    （五）节能环保型住宅将会加快推广

    高投入、低产出、高消耗、低效益、资源紧张是我国国民经济可持续发展中面临的重大问题。我国建筑能耗占总能耗的28%，发展节能、省地、环保型住宅，不论对当代还是对后人都是一笔巨大的财富；反之，则是一个吞噬财富的黑洞。2006年6月1日，由建设部与质检总局联合发布的工程建设国家标准《绿色建筑评价标准》开始实施。2007年，节能、环保型住宅建设加大执行、监督和检查力度。不仅如此，随着2007年1月建设部、国家发展改革委、财政部、监察部、审计署联合发布的《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》的执行，新建大型公共建筑也将严格执行节能强制性标准。加大推广节能、节材、节水、节地、环保型住房建设，建设节约型社会，提高建筑质量和居住品质，实现房地产业的长期可持续发展。

    （六）中小户型住宅将成为主流

    （七）房地产市场竞争加剧，企业向规模化品牌化方向发展

    （八）避害趋利，房地产中小企业向中小城市（镇）扩展

    （九）房地产开发模式向产业化、集约化方向发展

    （十）房地产企业内外制度环境全面接轨

    国际范围内企业竞争的本质是企业制度的竞争，目前中国房地产行业与世界发达国家的房地产企业差距除了技术外，很大一部分在于制度上的差距。当前中国正在进行经济体制的深度改革，中国企业的制度在未来五年将出现全面的变化，那就是制度环境与国际进一步接轨，与发达国家房地产企业大大缩小了制度差距的中国企业，将在国际市场上获得前所未有的竞争力。

    五、民生与品牌--当前地产业变化趋势及企业转型变身方向

    （一）全球经济形势严峻，房地产支柱地位突显

    （二）房地产政策回归民生，住房价格稳中有降

    （三）房地产企业渐归理性，变身转型“三大法宝”

    （一）全球经济形势严峻，房地产支柱地位突显

    1．当前国内外经济形势对房地产市场的不利影响

    我国当前经济形势非常严峻，受美国金融危机的影响。从宏观方面来说，我国外汇储备缩水、财政收入下降、经济增速放缓、出口贸易受阻；从微观角度而言，我国实体经济受到冲击，大批中小房地产企业面临资金链短缺、甚至破产倒闭的局面。

    2．房地产业拉带动内需不变的重要地位

    3．当前经济形势下有力的房产新政

    国家计划在两年内推出十项举措，投资四万亿刺激经济。而“加快建设保障性安居工程”位列十项举措之首。

    国家今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。

    从2008年11月1日起，国家对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂下调到1%；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20%。

    （三）房地产企业渐归理性，变身转型“三大法宝”

    1．理性看待市场

    2．准确定位房地产企业类型

    3．提升房地产企业核心竞争力

    在面对房地产商品多样化需求的背景和日益竞争激烈的房地产市场环境下，房地产企业的成败往往取决于自身核心竞争力。对房地产企业而言，核心竞争力则是技术水平、研发能力、生产能力、管理能力、经济实力和企业社会责任度的综合体现。

    我的演讲完毕，谢谢大家！

                        来源 http://www.crei.cn　2008年12月25日　来源:焦点房地产网

                                                             (记者：付媛媛)