陈真诚：二手房房价租金继续下降
文/陈真诚
（内容导读：一般而言，在未来一定时期内，无论二手房的房价还是租金，都或将继续下降…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构进行评价的依据）
自去年10月国家出台相应政策后，二手房交易税费有所下调，二手房市场事实上成为了政府出台救市政策下最大也是最直接的受益者。得益于“两税减免”、“首付降低”、“利率下调”等“新政”的拉动，在一些地区，部分购房需求因享受税费优惠政策而在一定程度上得到了释放，二手房交易量相对而言有所增加，但这并不能说房地产市场已经结束了调整周期，并不能说二手房市场已经发生了由低迷转向繁荣的反转，并不能说二手房市场就此已经进入了春天，迎来黄金时期。其理由如下：
首先，在一些地区，当前二手房市场的成交量相对增加，与政策刺激和售价下调确实有很大关系，但整个二手房市场的调整大势并没有改变。事实上，目前受税费调整影响最大的物业，主要集中于满足初次置业需求的90平方米以下小户型的普通住宅，而面积相对较大的房地产，其成交依然没有出现明显的上涨。而且，二手房的成交价已经下降，这种趋势还在继续。
其次，造成近年来二手房市场不景气的原因有很多，其中，国内外宏观经济大环境和房地产整体步入深度调整周期，则是最关键的两个因素。本文作者陈真诚分析认为，目前，总的来说，国内外宏观经济大环境并没有彻底好转，房地产深度调整的大势并没有结束，房地产调整周期并没有完成。在这种情况下，如果仅仅凭借现已经出台的政策，是很难扭转房地产市场下行趋势的。二手房市场，是难以在短期内实现反转的。
第三，在政策上，买卖二手房的税费，依然是由买卖双方共同交付。而事实上，目前市场上的普遍情况往往是，卖方给出一个总房价后，其他所有税费都是由买方交付。其结果就可能使得一些二手房房价，加上税费的，甚至比新房还要高，让很多人感觉买二手房不如买新房划算。这将大为打击购买者的信心和意愿。
第四，受政策刺激，虽然一部分需求在经过犹豫观望后进入市场，但目前房价依然过高，整体房价在下降，走势预期也在继续着下降趋势，使得绝大部分待购房的人群还在继续观望。大部分有购房需求的购房者，对于该不该出手的问题，还都很慎重。就主体市场表现而言，依然还是卖房的比买房的多，问的人多而真正买的人却不多。即便是二手房市场，就整个市场大势来说依然比较冷清，消费者的观望情绪依然比较严重。
第五，在整个房地产市场步入一个较长时期的调整周期后，就有大量此前在高价位买房的卖家，正准备瞄准相对高价位时期而出货或准备出手抛售。本文作者陈真诚分析认为，这将导致整个供应市场的实际供应量增加，对二手房价格及整体预期等形成打击。
第六，事实上，有关政策的有效期至2009年 12月31日为止。二手房成交量相对增加主要原因之一是政策效应的体现而并是市场实际反转所致，那么，随着政策效应逐渐淡去，或政策期限日益临近，包括二手房市场在内的房地产市场调整，还可能从政策刺激效应中走出，继续市场向下调整之势，甚至可能进一步转冷。而且，由于房价一直在下行通道中，二手房市场可能要在政策期限到期日提前发生反向变化。
第七，投资性购买房地产的套利，主要来自于房价上涨带来物业增值和持有期间的租金收益这两个方面。在房价上涨期间，投资房地产可以通过价格上涨来获取巨额回报，租金回报率显得并不重要。而在当前，新房、二手房的买卖价格均呈继续下降趋势，短期内上涨的可能性不大，这样，租金的高低则显得很重要。
在某种程度上而言，二手房市场与一手房市场之间，实际上存在影子关系。
近年来，一手房成交大规模增加之后，是二手房供应大增。而在实际供应量大规模增大和预期继续变化的同时，由于全球金融危机和国内经济调整的影响，大量企业开工不足或倒闭因而裁员、减薪，大众的收入预期普遍下降。本文作者陈真诚分析认为，这将导致二手房购买需求减少，企业、个人消费类房屋租赁需求也在下降。
这种供需此消彼涨，再加上一手房房价趋势继续下降等因素作用，不但可能对二手房买卖价格预期产生重大影响，还将对二手房租赁市场预期及实际市场产生重大影响，导致二手房的租金将继续下降，并对二手房的租金预期继续形成打击或威胁。
有人计算称，在正常的房地产投资中，每年的租金回报率应为4%-6%。如果低于4%，意味着房产投资价值偏低。而目前，如有媒体报道称，上海的住宅租金已经大幅下降。上海市中心和轨交沿线的易租房源的租金回报率，一般来说已经低于3%。整个上海住宅租金回报率，正在逼近3%左右。此外，当前全国众多城市的房屋年租金回报率，已经低于3%。京、津、沪、深、穗国内五大城市的年租金回报率，均低于一年期贷款利率。而且，从当今情势来看，供大于求的市场形势，还在促使二手房租金的整体态势可能继续下降。甚至在一些地区，即便租金下降，仍然可能有不少房屋因没人租赁而闲置。
房屋租金下降，将直接导致二手房价值估值下降，对房屋持有意愿，对准备购房者的购买意愿，都可能形成致命打击，可能导致原来靠利息挣收入者等更多房屋持有者大量抛售。在这种情况下，无疑将加大市场供应，需求方则可能因之而继续观望，或在购买或租赁出价意愿上大打折扣，进而导致二手房房价和租金进一步继续下降。
第八，3月20日，上海市统计局公布数据显示，2009年2月末，上海市商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，其中商品住宅空置554.07万平方米。而其实，除上海外，在全国不少地区，市场普遍供大于求，商品房空置面积普遍很大，并还在不断增扩大。一些开发商，可能将积压房转为持有型物业用于出租，这可能对二手房供应预期、租金及其未来预期形成打击，导致租金再行下降。尽管也许有人会认为当租金下降后可以不出租，但由于市场供应太大了，少数人硬是要硬挺租金而不出租，但对整个市场影响不大。事实上，就整个市场而言，少数个人的影响力实在显得渺小。整个二手房租金市场，并不会以某些人的意愿而改变。
第九，尤其是，按照相关政策，二手房还存在商品住宅土地使用年限规定这一硬伤。虽然《物权法》出台了，但在具体操作层面上还有不少东西不完善。在土地使用权到期后，土地使用人如果需要继续使用土地的，可以申请续期。经批准后续期的，需要按照规定重新办理土地出让等有偿使用手续。这就是说，对于二手房来说，房龄每延长一年，就可能意味着从土地权限意义而言的房屋价值在走低。
第十，在一些城市，二手房市场并不成熟，实际上还处于虚拟或半虚拟性市场。一直以来，二手房市场不活跃，成交量一直有限。有些二手房，即便持有者想卖，也可能难以卖出去。在这种情况下，在一些城市，二手房的出路可能会陷入囚徒困境。因房地产具有明显的地域性，一些二手房的价格、租金等，就可能因被闷瘦！
总之来说，近期二手房成交增加，只是相对于政策出台前的冷清而言的增加，本文作者陈真诚分析认为，并非整体二手房市场就此出现真正的反转，并不能说黄金时期已经到来。和新房市场一样，二手房市场也只是一种假回暖。
从目前房地产实际情势来看，整个房地产市场依然还处在深度调整周期中，在一些地区，无论是一手房还是二手房，房价都还有着不小的下调空间，短期内继续上涨的理由、空间或不大。
受短期内房价趋势继续下降、房地产预期继续异变等因素的影响，当目前这波被政策刺激出来的需求被释放之后，尤其是等相关优惠政策到期失效之后，二手房市场很可能将再次步入向下加速调整的通道，二手房成交很可能继续低迷的表现。一般而言，在未来一定时期内，无论二手房的房价还是租金，都或将继续下降。基于对整个市场的现状和未来预期的分析、判断，对于房屋持有者而言，及时合理降价，或主动降低租金，当为上策。
事实上，当房地产继续调整大势依然难以扭转的时候，消费者依然继续观望，有效需求依然不足，想要二手房市场真正回转，仅临时政策干预是不够的，尤需要买卖双方共同努力。
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