陈真诚：土地成房市搅事棍
文/陈真诚
（内容导读：在将来，许多家庭拥有至少3套房子…虽然曾有无数的声音在质疑乃至责问一些土地政策，也曾有学者反对中央政府死守耕地面积红线的政策，但土地政策根本不为之动摇…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
政府救市土地政策依然不变，计划生育下未来房市或过剩
本轮房地产调整，无意中正好遭遇上了世界金融危机。为刺激消费，为确保经济增长，中国政府动用了史无前例的力度，出台了系列政策，其中包括有专门针对房地产市场而出的刺激房地产消费的政策，也有因刺激整体宏观经济增长而关联有益于房地产的政策。从中央政府到地方政府，如行政性政策和财政政策、税收政策及除二套房贷政策外的金融政策等诸多方面，要不是出台新政策，要不是原有政策有所松动。但细心观察就不难发现，作为房地产宏观调控的一个重要政策即土地政策，几乎没有任何改变，也看不出近期内有松动的迹象。时至今日，无论是中央政府之有关部委，还是各地方政府，或相关行业组织或专家学者，都不敢为房地产救市而在土地政策上动脑筋。一直逐步从严调控房地产的土地政策，并不受刺激经济增长或房地产救市的影响，成为了最强硬的调整者。有人认为目前农村土地浪费太严重、闲置太多而房地产开发用地不够，有人声称未婚女青年拉高了房价，有人声称未婚同居造成房地产需求大增也将拉高房价，但本文作者陈真诚分析认为，另一个问题却也在潜伏着，也许用不了多久就会迎来问题的暴发：将来，如政府官员或其他一些享受过政策分房的高龄家庭成员慢慢去世后，各自把房产遗留下来给子女，而计划生育政策下只能生一胎，那么，在将来，许多家庭拥有至少3套房子：自己购买一套，双方各继承一套——这是计划生育下的蛋，只是这个问题目前还未暴发出来而已！虽然不能说“计划生育造成未来房地产过剩”，但这种情况的到来或很快了，大概再过10-15年左右就可能开始。一旦未来出现城市房地产过剩，而农民大多数不是只生一胎，农村耕地减少不够后，已经被开发为房地产的土地是很难再复原用做耕地。或是基于这个原因，虽然曾有无数的声音在质疑乃至责问一些土地政策，也曾有学者反对中央政府死守耕地面积红线的政策，但土地政策根本不为之动摇。
现实情况是，一方面是各层级、各地、各种力量为房地产救市而使出浑身解数，房地产舆论也莫衷一是。而就在体制、制度及各种救市政策作用、舆论传播下，在房地产这塘深水之中，一些房地产市场存在的问题被掩盖，趋归于急流下的沉淀式平静，仿佛一切安好或问题不复存在了。只是，另一方面，在一种表面平静之下，房地产市场依然存在着土地政策这个最坚强的房地产调控工具，时不时把房地产这塘臭水搅动。
房地产这一塘臭水，土地连续两次搅动
今年全国“两会”期间，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿称，全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%。而上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为64.5%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%。对此，继上海市市长韩正，在“两会”期间就对全国工商联的发言稿的内容表达了质疑之后，又有上海市政府官员透露，上海规划和国土资源管理局已经在组织文件和测算相关数据，可能不久之后将通过“公开澄清”的方式来“回应”全国工商联发言稿的数据。
这样，在要求公开房地产成本的呼声一直高涨的今天，土地问题再此搅动了房地产市场。全国工商联的发言稿，再次搅动了房地产成本到底多高这一塘臭水。
此外，最近，另一则关于商品住宅土地使用权70年到期后或有偿续期的消息掀起了轩然大波，土地又一次成为了房地产市场的搅事棍。
连日来，全国多家媒体都在转载一条原来刊登在《中国经营报》的报道称，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》目前正在全国国土厅局系统征求意见，而且明确此征求意见稿将形成《土地管理法》修订稿的基本框架，全国人大法工委也将在年内审议。相比于2008年夏天国土资源部内部讨论的“草案”，在这次的征求意见稿中，商品住宅土地使用权70年大限到期后，“按照国家有关规定自动续期”替换了原来的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显，给了人们巨大的遐想空间：可能得有偿续期。由于是否有偿续期牵涉到城市中每一个拥有或准备购买商品房的人的利益问题，因此引起了人们的普遍关注。
从20年到70年，一直未明确规定是否有偿续期
在中国，由于在建国后的很长时间内并没有真正的商品房。直到在上世纪80年代初期，在深圳特区开始商品房开发试验。在当时，政府给出的商品房土地使用期限是20年。自深圳之后，全国其他一些地方也开始学深圳搞商品房开发，一些地方的商品房的土地使用期限也只有20年。这种情况已经导致了现在就有房屋面临土地使用期限到期的问题。
后来，随着商品房市场的继续发展，政府发现土地使用期限20年这个时间规定并不适合，担心时间太短怕购买者接受不了。但同时政府也担心时间太长又有私有化的风险，有悖社会主义、土地归国家所有的原则。于是，可能是基于估算一家祖孙三代的使用期限，而产生了70年的使用权期限。在法律上自1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》确立中国商品住宅土地使用权限为70年后，一直沿用至今。
不过，要注意的是，土地使用权期限70年指的只是商品住宅。根据国家规定，商业用房土地使用期限一般为40年，工业和办公用地土地使用期限为50年。
商品住宅土地使用权期限70年到期后怎么办？所有商品房在土地使用权期限到期后会出现什么问题？这些问题，在此前，购房者等一般不去关心，直到这次关于《土地管理法（修订草案征求意见稿）》目前正在全国国土厅局系统征求意见消息出来。在前述征求意见稿中，第103条单独列了一段表示“住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期”。正因为由于商品住宅土地使用权70年大限到期后用“按照国家有关规定自动续期”替换了原来的“无偿自动续期”，意味着可能得有偿续期，也可能无偿续期。但按理来说，如果是无偿续期，那就可以明示，而不会用“按照国家有关规定自动续期”这种措辞。于是，基于很可能将有偿续期的分析，前述征求意见稿便掀起了轩然大波。而这种轩然大波，又将强化舆论传播，强化购房者关注房屋背后所剩余的有效土地使用时间等问题。
对此，已有国土资源部官员表态回应称，最初修改《土地管理法》，是依据十七届三中全会的精神，也是为了与《物权法》和其他法律相衔接，《物权法》中也只表示“自动续期”。为了对接此前《物权法》的相关规定，只不过相比于2008年夏天版“草案”，不再明确表述“无偿”。
确实，2007年10月1日施行的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。只是，《物权法》关于住宅建设用地使用权到期之后自动续期的问题上似乎是给百姓吃了一颗“定心丸”的同时，但是并没有对续期是否缴费做出明确规定。而1994年出台的《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。
是否有偿续期，物权法也存在漏洞
这次《土地管理法》的修订稿，无疑应该与《物权法》的相关规定保持一致。只是，不难理解的解释是，对于《土地管理法（修订草案征求意见稿）》中的措辞，尽管已有国土资源部官员表态称商品住宅土地使用权满70年是否有偿续期并无定论，但既然并无定论，存在可能无偿也可能有偿这两种可能。那么，由于可能存在牵涉到自己的直接利益问题，消费者肯定更多的在关注可能有偿这个问题。因为，如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”，那么，政府将来肯定不能在续期中收取费用。但以“按照国家有关规定”作为表述，既有可能是无偿，也有可能是有偿，而且目前并没有出台“国家有关规定”，也就意味着收费的标准也是未知数。这样，政府就有了回旋的空间，也许方便届时根据情况来进行灵活处理。这样来说，有偿收费的可能性是存在的，而且很大。不过，对于大多数商品住宅而言，70年也是个不短的时间界限。在这期间，依然还存在着变数，而且可能变数很大：有可能不收费也有可能收费，有可能收费不高也有可能收费很高。但对商铺和写字楼的影响可能会更大、更快。因为，根据国家规定，商业用房土地使用期限一般为40年，工业和办公用地土地使用期限为50年。根据《物权法》的规定，土地有使用期限，房产无使用期限，针对住宅物业，土地使用期限到期后自动延期，其他类型物业到期后补交土地使用费或由政府收回。
事实上，正如有人分析认为的那样，按照现行的法律和体制，除非进行重大的体制改革，否则的话，七十年后，商品住宅拥有者几乎不可能无偿使用土地。
事实上，值得注意的是，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》所依据的《物权法》，本身就存在漏洞，甚至是有意而为的漏洞。据新华网北京2006年10月27日电报道，全国人大常委会进行第六次审议的《物权法》（草案）时认为，住宅建设用地续期后是否支付土地使用费的问题，关系到广大群众的切身利益，需慎重对待，目前以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。这说明，关于商品住宅土地使用权满70年是否有偿续期这一问题，一直存在着模糊的地方，可能无偿，也可能有偿。
全国将迎来首例续期问题，房子卖不出去
基于上述的各种分析和中国现行体制、制度等因素，购房者不能不对可能有偿续期、会以多高标准收费等问题表示担心。因为，中国住宅土地使用权续期问题50年后将集中涌现，城市中的每一套商品住宅在将来都可能遭遇续期问题。而这个老百姓最为关心的问题，中国相关法律规定，官方表态，至今都没有给出明确说法。
更何况，在北京市场，已经流传出1300元/平方米价格续期的说法，有些人已经为如此高的再收费而感到恐慌。
而且，现在就已经有商品住宅正面临土地使用期限将到期而可能需要再交费的问题。
据《半岛都市报》报道称，春节过后，山东青岛开发区阿里山小区的业主就开始为土地使用权到期发愁，由于住房只有20年的土地使用权，今年6月份就要到期，住房的土地使用权“续期”成为摆在众多业主面前的现实问题。目前相关部门已制定出临时解决方案：“土地使用权到期将自动续期，但业主需要提前一年提出续期申请，并按照房产证上的土地面积缴费续期。”确定续期费用所依据的土地评估价格，将委托有资质的专门评估机构进行评估。而土地使用权的定价则按照一年前的地价评估，大概是每平方米土地面积1000元，另外土地面积和房产面积也不一样，就阿里山小区来讲，大概是建筑面积的60%。如此算来，一个100平方米的住房续期的话约需要6万元费用，这对每个家庭来讲都不是小数目。据悉，这是全国首例住宅用地“续期”事件。这个一个100平方米的住房需要交纳6万元续期费的消息，近日已经立即引起了业主反对，也影响了该小区房屋的转让交易。
据悉，有人想卖掉阿里山小区的房子，但准备购买者在得知房子土地使用权20年以后，就没有了下文。即便按照目前同一地区新房价格的五折甩卖，阿里山小区的房子都没人要。当然，其中也可能有卖主想趁机赚一把的可能：当初买房的价格也许根本就没有目前同一地区新房价格的五折那么高。退一步来说，即便当初买房的价格有目前同一地区新房价格的五折那么高，但该旧房可能存在设计、质量等方面的旧不如新的质量问题。
从上述这个案例和北京的传说的反应来看，在商品房土地使用期限可能有偿续期这种因素的影响下，对购房投资升值预期形成的打击可能不小，对房地产市场造成的影响也可能不小。甚至还将直接影响到当前消费者的购房决策，进而改变目前房地产市场的发展走势和未来格局。
房市或变得更复杂，逼迫开发商尽快开发尽快卖房
客观而言，目前正在经过的这一风波及其产生的舆论传播，实际上在起到提醒大家一个平时被忽略的严重问题：我买的房子还有多少年土地使用权？因事实上，市场几乎少有房子还剩有70年的土地使用时间，那些囤地时间越长、剩余土地使用时间越短的房子，其价格当越低。这个问题，一直不被人们所重视。本文作者陈真诚分析认为，如今，尚无定论的是否有偿续期，无疑必然引起更多人去关注它，自然就会给房地产市场带来不小的影响。
事实上，有媒体曾做过调查发现，广州几乎没有商品房的土地使用期限还剩有70年，有的土地使用期限实际只有40多年。这种情况，在全国普遍存在。这是因为，不少商品房，在开工建设之前，一些企业、机构甚至个人，拿到土地后，一直没有开发，而是在囤地或用做他用，等到正式开发出售时候，其土地是已经消耗使用期限多年的“老”土地。可以说，即便到现在，仍然有不少土地是已经出让多年也是已经消耗使用期限多年的囤地。而同样，对于二手房来说，尤其是对那些准备出售的房改房来说，无不遭遇剩余土地使用期限“缩水”的问题。在这种情况下，其结果是，无论是二手地而是二手房，都很可能贬值，购买者的心理价格也就会缩水。
因此，可以说，尽管到底是不是土地使用有偿续期、如果有偿又会采用什么标准等问题还未形成定论，但这也意味着在未必有偿的同时也未必无偿，那么，购房者就不可能不担忧土地使用有偿续期和费用多高等问题。这样，购房者在准备购房时就很自然地要去了解所购房屋的剩余有效土地使用期限与70年差多远等问题，然后再来结合其他情况来衡量价格问题。而且，即便在同一地区同类商品房来说，由于不同项目的土地使用期限“缩水”情况不一样等原因，房价的可比性或参照性就会下降。在这种揭箱底心态、行为等影响下，未来房地产销售和房价参照等问题将变得更为复杂。有调查显示：80%网友对有偿续期持反对态度，7成受访者称会影响购房决策。对那些长期囤地、囤房或长时间积压的房子来说，其可能遭遇的影响尤其如是。同样，一些原本准备低价购买二手地的开发商，其积极性也可能因土地使用期限“缩水”使得开发出来的房子“贬值”而受打击。本文作者陈真诚分析认为，这样的话，就必然逼迫开发商在拿到土地后尽快开发，尽快卖房。
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