陈真诚：下调资本金比例影响贷款约200亿
文/陈真诚
（内容导读：虽然计算、分析方法有些复杂，但无疑具有科学性，其结果当具有一定的可信赖性，具有一定的参考价值…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价）
方法复杂但具有科学性
国务院总理温家宝4月29日主持召开国务院常务会议，决定下调11类固定资产投资项目资本金比例，其中包括商品住房。不过，新政策到底可能为房地产开发增加多少开发贷款或带来多少投资增加？几乎所有的舆论大多数是凭感觉进行理论概说，一时难以找到有相对具体、准确的数据，无论是官方数据或是非官方数据。因此，不妨来计算下，尽管得出的只是个相对准确的数据，但也可给理论分析提供数据依据，甚至可能比纯感性上的理论性估计要有意义。
由于新政策是在4月29日才做出决定，其效果当是在“未来”才能发生，受金融政策、房地产形势、房地产金融中未来还有多少贷款可贷等诸多因素的影响，具有一定的不确定性，因此，有必要采用灰色系统理论、模糊科学方法等来进行计算：假设某些参数不变，进行定量计算，获得相关数据，再依据相关参数的可能变化性，对获得的数据进行相关调整、修正、分析、判断，以最终获得尽可能准确的相关数据，从而获得对下调资本金比例的效果的进一步认知。
综合来看，一季度的金融政策、信贷环境、房地产形势、已发放的房地产开发贷款量等，当为进行相关计算所需要依赖或考虑的几个重要基础要素。出台下调资本金比例这一新政策前，国家统计局已公布了一季度新增开发贷款等相关数据。本文作者陈真诚分析认为，依据该数据，可计算出一季度与开发贷款相对应的企业自有资金总额这个数据。然后，可以选择一季度与开发贷款相对应的企业自有资金总额为参数。以假设该相关参数不变为条件，分析资本金比例下调幅度的最可能变化规律，选择具有典型代表性变化为节点，再进行计算得出分析数据。所计算出来的系列分析数据，可以与国家统计局已公布的数据进行相关对比分析。进一步地，由于所假设不变的参数实际上会是变量，而且可能有更多影响结果的环境因素影响真实的数据，因此，最后还应考虑参数的可变性、影响结果的诸多环境因素等因素，对前面所计算出来的分析数据，再进行分析、判断、修正、调整。
这就是本文所采用的方法。虽然计算、分析方法有些复杂，但无疑具有科学性，其结果当具有一定的可信赖性，具有一定的参考价值。
一季度企业自有资金为1370.3846亿元
国家统计局发布的数据显示，一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，但比去年同期回落28.2个百分点。其中，占房地产开发投资比重超过七成的商品住宅完成投资3422亿元，比去年同期回落31.5个百分点。一季度，房地产开发企业本年资金来源中，房地产开发贷款2545亿元。
2545亿元，这是房地产项目开发贷款自有资本金比例为35%的前提下产生的新增开发贷款总额。由此可计算出，一季度，2545亿元新增开发贷款总额所对应下的与新增开发贷款相关的投入总额（包括贷款和自有资金）为2545亿元÷0.65=3915.3846亿元（比国家统计局数据公布的1-3月全国完成房地产开发投资4880亿元少约965亿元，比1-3月全国商品住宅完成投资3422亿元多约493亿元），所对应的企业自有资本金总额为2545亿元÷0.65×0.35=1370.3846亿元。也就是说，在企业自有资金总额为1370.3846亿元前提下，按照35%的自有资本金比例要求下，一季度新增的开发贷款才能达到2545亿元。
一季度资本金比例由35%降至34%能多增开发贷款115.1584亿元
在企业自有资本金总额为1370.3846亿元不变的前提下，按照34%的自有资本金比例要求，所对应的能贷款额为B，所对应的投资总额（自有资金+贷款）为C，那么，就存在如下关系， 1370.3846亿元（即2545亿元÷0.65×0.35）+B=C。同时还存在一个关系，那就是，在自有资本金比例下调为34%要求下，企业自有资本金总额为总投资的34%，即1370.3846亿元=0.34C，进一步推算可得出C=1370.3846亿元/0.34，代入上述关系公式“2545亿元÷0.65×0.35+B=C”可得到新的关系为2545亿元÷0.65×0.35+B=2545亿元÷0.65×0.35÷0.34，从而可计算出，在企业自有资本金总额为1370.3846亿元不变的前提下，按照34%的自有资本金比例要求，所对应的能贷款额B=（2545亿元÷0.65×0.35÷0.34）-（2545亿元÷0.65×0.35）=2545亿元÷0.65×0.35×（1-0.34）÷0.34=2660.1854亿元。
也就是说，在一季度，假设企业自有资金总额不变，34%自有资本金比例要求下，能贷到开发贷款为2660.1854亿元，比35%自有资本金比例要求下能所贷到的2545亿元开发贷款多出115.1584亿元。也即使说，自有资本金比例下降一个百分点，能多增贷款115.1584亿元，即能因新政策而直接性增加开发投资115.1584亿元。
一季度资本金比例由35%降至30%能多增开发贷款652.5641亿元
假设在企业自有资金总额不变条件下，如果自有资本金比例要求降低5个百分点即由35%下降为30%，那么，一季度所对应的能贷款额为2545亿元÷0.65×0.35×（1-0.30）÷0.30=3197.5641亿元。
也就是说，在一季度，假设企业自有资金总额不变，30%自有资本金比例要求下，能贷到开发贷款为3197.5641亿元，比35%自有资本金比例要求下能所贷到的2545亿元开发贷款多出652.5641亿元。也就是说，自有资本金比例下降5个百分，能多增贷款也能多增房地产开发投资652.5641亿元。每降低1个百分点能，平均增加贷款130.5128亿元，即能因新政策而直接性增加开发投资130.5128亿元。
一季度资本金比例由35%降至25%能多增开发贷款1566.1538亿元
假设在企业自有资金总额不变条件下，如果自有资本金比例要求降低10个百分点即由35%下降为25%，那么，一季度所对应的能贷款额为2545亿元÷0.65×0.35×（1-0.25）÷0.25=4111.1538亿元。
也就是说，在一季度，假设企业自有资金总额不变，25%自有资本金比例要求下能贷到开发贷款为4111.1538亿元，比35%自有资本金比例要求下能所贷到的2545亿元开发贷款多出1566.1538亿元。也就是说，自有资本金比例下降5个百分点，能多增贷款也能多增房地产开发投资1566.1538亿元。平均每降低1个百分点，能增加贷款156.6154亿元，即能因新政策而直接性增加开发投资156.6154亿元。
下调至30%一季度开发投资理论上可能增加1305亿元
由前述计算可以看出，从基于数学计算的理论上来说，在一季度的信贷条件下，假设开发商自有资金总额不变，自有资本金比例每下降一个百分点，全国能增加开发贷款和因新政策而直接性增加开发投资达到115亿元以上。而且，自有资本金比例在35%的基础上下降得越多，每下降一个百分点全国能增加开发贷款也即能增加房地产开发投资则越来越多。
国家统计局发布的数据显示，一季度，全国新增房地产开发贷款2545亿元，完成房地产开发投资4880亿元。在这个数据中，新增开发贷款2545亿元与完成开发投资4880亿元之比约为1:1.92,接近1:2。考虑新政策的主要目的是刺激房地产开发投资热情，降低房地产开发门槛后，可能刺激一些新的资金进入到房地产开发领域。因此，经调整后的新增开发贷款与完成开发投资之比取1:2。
从计算所得的结果进行理论分析来说，一季度，在35%的基础上，自有资本金比例每下降一个百分点，最低能增加房地产开发贷款达到115亿元以上，能增加房地产开发投资可能达230亿元以上。
前面分析发现，新增开发贷款与完成开发投资之比约为1:1.92。考虑到新政策降低房地产开发门槛后，可能刺激一些新的资金进入到房地产开发领域。新增开发贷款与完成开发投资之比，经调整后，取1:2。
而且，综合各种信号和房地产等经济实际情况来看，房地产项目贷款的资本金比例，很可能下调至30%左右。
这样，如果在元月1日前将房地产项目贷款资本金比例由35%下调至30%，并从元月1日起开始执行，那么，在一季度，假设企业自有资金总额不变，开发商可能贷到的开发贷款为3197.5641亿元，比2545亿元增加652.5641亿元。每降低1个百分点，平均能增加贷款130.5128亿元，即能因新政策而直接性增加开发投资130.5128亿元。房地产开发投资，因新政策影响，可能在已完成的4880亿元的基础上增加约1305亿元，达到6185亿元。
下调至30%8个月能增加开发投资实际上可能仅400亿元
从前述计算、分析来看，从理论上来说，下调房地产项目开发贷款资本金比例对开发贷款的影响并不小。不过，在对前面的计算数据、结论分析进行必要的求真实性调整时，不能不考虑到下面一些情况。
首先，新政策是4月29日才公布，新政策效果所需要的可放贷总额环境需要在一季度环境中进行大量修正、调整。
事实上，尽管中央政府已采取适度宽松的金融政策，取消了信贷规模控制，但也要看到的现实是，一季度已经用掉了4.58万亿元信贷，更由于客观上存在着统计时尚未办结的“在途”贷款等贷款当时并未被统计进去，加上4月份的放贷量。到4月底，估计全国新增信贷总额可能达到了6万亿元人民币左右，至少达到了5万亿元人民币以上。另一方面，银监会不久前已经公开否认了今年新增信贷总额将超过8万亿元人民币的说法。因此，接下来，今年5-12月里，可再新增信贷总额实际上已经有限，其中用于新增商品房开发贷款部分也并不会太多。而且，国家统计局发布数据显示，一季度，房地产开发贷款新增2545亿元，占比总的新增贷款不到5.6%。
其次，今年以来，“适度宽松”的货币政策，尤其信贷政策，在执行上实际上已经由“适度宽松”变成了“宽松”或甚至是“过度宽松”。可是，宏观经济形势，总体来看，虽有一定的改观，但实际上并没有太大的改变，将来可能面临经济增长有限而投资再次过热的风险。在这种形势下，如果还继续保持“宽松”甚至是“过度宽松”的信贷政策不变，就可能给经济带来负面影响，导致资产市场的局部泡沫，其结果，对经济的有效复苏造成不利。关于这个问题，决策层不可能不做考虑。
事实上，2009年5月6日，中国人民银行发布的《2009年一季度货币政策执行报告》指出，下一阶段，要坚定不移地落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，在引导信贷结构优化的基础上，采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展的需要。本文作者陈真诚分析认为，这意味着，为追求货币政策的可持续性，避免信贷投放的大起大落对整个宏观经济带来的可能冲击，避免可能对银行业未来经营带来的压力，决策层很可能将对今年以来在实际执行上已变成了“宽松”或甚至是“过度宽松”的货币政策进行矫枉过正，使货币政策在实际执行上回到真正的“适度宽松”上来。这种向真正的“适度宽松”的回调，相对于其前事实上的“宽松”或“过度宽松”而言，实际上变成了“适度从紧”。
第三，房地产作为资金密集型行业，这本身意味着商业银行发放开发贷款可能面临着一定的风险。尤其是在目前房地产形势下，由于房地产依然处于深度调整中，市场走势并未得到根本扭转，下调资本金比例，商业银行向中小开发商增加发放开发贷款的风险可能加大。因此，在下调资本金比例后，商业银行自然会提高向大量中小开发商增加发放开发贷款的风险防范意识。
再则，4月29日公布新政策后，房地产市场形势与有一季度有了很大的不同，特别是政府所出台的系列刺激经济增长、刺激房地产消费的政策的效果已经大为不同，因而对开发商的房地产投资心态的影响力也将不大为不同。
这样，客观上来说，对于以一季度为基础进行计算、分析的下调资本金比例所带来的增加开发贷款、房地产开发投资数据，就有必要进行比较大的求真实化修正、调整。根据前面的种种分析估计，实际上效果，可能会是前面计算出的数据的30%左右。这样来看，4月29日后，下调房地产项目资本金比例，假设由35%下调至30%，在5-12月共8个月时间内，开发商因新政策而增加的贷款可能为652.5641亿元的30%左右即约200亿元。每降低1个百分点，平均增加贷款和因新政策而直接性增加开发投资可能为20亿元。在新政策的影响下，考虑直接增加贷款和受政策降低房地产开发进入门槛等刺激部分资金新进入开发领域等因素，房地产开发投资的总增加量，可能约400亿元。
只是，要明白的是，可以说，4月29日后下调房地产开发贷款的资本金比例后，由于新政策将主要有利于大开发商贷款，对大多数中小开发商影响不大，大多数中小开发商依然难以贷到款，因此，从整体意义上来看，整个房地产行业的资金形势，或难发生大改变。
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