供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素

　　

　　    1996年以来住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素，同时，鉴于工程造价上涨幅度很小，商品房销售价格的上涨主要是由需求和工程造价之外的其他因素拉动的。但鉴于不同地域商品房的供求状况存在较大差别，并不排除个别地区需求快速增长对商品房销售价格起到了较大拉动作用。

　　    我过房地产业的现状与存在的问题

　　（一）我国房地产业的现状

　　危险的中国房地产

　　美国达拉斯的房子真便宜，很羡慕！3000多尺的房子才卖20万，这在洛杉矶是不可想像的事情。在洛杉矶，一尺是700到800块钱，3000多尺要卖200多万，达拉斯简直是天堂。看见报纸上的一则消息，一栋四千八百尺的房子，外带一个网球场，一个游泳池，才卖十五万，这简直是白送啊，在洛杉矶二百万都买不到。可是，上海的房子比洛杉矶还厉害。我曾听说过这样一个故事：一个医生，在美国是做脊椎整形的医生，生意很赚钱。他说，现在上海的房子卖的很好，一套3房的公寓才卖50万美金。要投资去买两套。当时他的好朋友们都跟他说，不能买。他说，不行，大家都抢购，不买是傻瓜。他真的回上海买了，还要排队买。后来，在上海呆3个月就回美国了。之后说，他原本要买两套，后来退了一套，说不退不行，因为他发现他们骗他。他说，当他去买房子的时候，人家告诉他没房子，要排队。当他拿着机票给他们看的时候，说他在美国有生意，马上要回去。结果人家又告诉他有两套房子，要卖给他。他说，不能让别人把他这上海人看得太傻，他要亲自看看去。结果发现房子都有人买，却没人住，这很奇怪。当时就买了一套，另一套房子的定金就不要了。最后他说，“我发现他们买房子是假的，我找了个人去查，发现他们员工一个人就贷款买了十几套房子，买了之后再卖给我们，自己在炒。把我们美国人都当傻瓜了。”中国房地产的状况就是这样。上海的房地产商在中国银行上海的一家分行就贷款了1.8万亿人民币，而中国大陆人民总共储蓄额只有将近10万亿。我们想一想，光上海一家银行就贷款了1.8万亿，中国老百姓怎么有可能去支付这个房价？实际上，北京、上海的房子已经超过纽约、洛杉矶了。洛杉矶好莱坞才不过800元一尺，上海多少？两万块人民币／米啊！那是公寓啊，而不是独立的房子啊?房地产商与政府的博弈。中国大陆的土地价格是在房地产商与地方政府双头之间的博弈与合谋中决定的。房地产商可以“经济适用房项目”为承诺向政府要求低廉的土地资源，在此基础上积年累月地囤积土地，多购置少开发，将截留的土地作为与政府讨价还价的有力筹码，使自己立于不败之地。

　　  银行信贷仍旧暗度陈仓。“温州炒房团”近年来铁蹄踏遍四方，西抵新疆，南至越南，北拓外蒙古，所到之处尘土弥漫。温州的民间资本向来雄厚强劲，追逐利润，踔厉风发。据统计，目前温州至少有10万之众卷入其中，多半是投资性购房，资金量逾1000亿元。不过，温州购房军团就像1219年成吉思汗统率劲旅第一次西征，版图覆盖中亚，足迹触及奥匈，但只是地球上的一支流动兵团，疾风过后并不能留下什么深刻的痕迹。真正能够搅动一池深水的还是各地政府与房地产商及其二者的关系。

　　三、解决我国房地产业问题的主要措施

　　金融调控政策加速展开是近期的亮点。去年一年内5次加息，并提高第二套房首付，提高利率水平……然而，金融调控的着眼点还是经济发展全局，毕竟不是完全针对房地产市场和控制房价涨幅。 

　　如今，处处充斥着房价飞涨，乃至“一天上调几十万元”的神话或曰怪事，在房地产市场一马平川、飞速发展时少而又少的行政措施，不得不又被祭上前台。严打土地违规逐步升级，地方稳定房价措施加码，住房保障制度覆盖面扩展，住宅法和先行的《住宅保障条例》也在酝酿…… 楼市博弈，各方都是高手，高手正面相争，需要有亮剑的勇气和信心。这把行政利刃既已出鞘，看来是真的要割除一些不法的毒瘤了。割除这些毒瘤的措施有一下几点： 

　　严格控制开发用地的供应总量。政府必须根据商品房的市场需求量，来确定土地的供应总量，避免盲目扩大商品房开发规模，才能稳定地价、房价，开发商、投资者和消费者等市场主体才会有投资信心。

　　针对我国区域经济发展的不均衡性，应通过政策缩小东西差距、南北差距，要鼓励东部较发达地区的各类房地产企业积极参与西部相对落后地区房地产的开发建设，同时还要为培育这些相对落后地区的房地产市场创造更加宽松的投资环境。

　　房地产行业内，则要真正研究市场，防止市场出现由结构性过剩和板板性“房地产泡沫”。少些贵族化，更多大众化、平民化。

　　加快推进相关体制和制度方面的改革。房地产业关联性、综合性很强，导致房地产业的独立性差，依附性高。政府部门有必要对现行的体制和制度进行合理的改革。

　　进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

　　7、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

　　我国房地产业的发展趋势

　　（一）新加坡与香港地区房地产状况探析与借鉴  

　　新加坡:政府主导楼市

　　新加坡就是一个由政府大规模发展房地产并建立了有效内循环体系的典型。在新加坡,政府就是最大的发展商,新加坡的楼市大部分由政府控制,政府兴建的房屋占整个市场的90%,而私人发展商建的房屋只占10%。

　　根据新加坡建屋发展局提供的资料,新加坡建屋局是法定机构,不以赢利为目的,提供房屋的规划、建筑、分配、出售、租赁等一条龙服务。建屋局可以自行决定组屋的售价,使组屋价格游离于市场之外。在过去47年,建屋局共建造了约90万间组屋。

　　我国房地产业的发展趋势

　　房地产市场价格与消费者的购买力之间出现了严重错位，特别是土地交易中的投机因素，引发了土地价格上涨，加大了房地产开发成本，导致房价上升。另外，由于房子价格和其他商品不同之处就在于，其价格并非主要由成本和效用决定，而是在很大程度上由级差地租决定。级差地租的客观依据不过是一种社会约定，用句咱们普通老百姓常说的一句话就是今天这个房子的某种特点为社会承认，它就很值钱，明天社会不承认这种特点了，它就不值钱。因此，我们认为房地产业是市场风险很高的产业。除了一般认为的资本密集、建设周期长等原因之外，风险还主要来房产价格的特殊形成机制。所以，只要是市场经济，这种风险在这个产业中是必定客观存在的。既然说风险是一个客观存在的事实，那么需要关注的就不仅仅是有没有风险、风险大小的问题，更重要的是要关注这个风险应当怎样配置、应当由谁来承担的问题。毋庸置疑，这个产业、这个市场的所有参与者都应当承担相应的风险责任，这就可能包括资金供应者（银行等）、开发商、建筑商以及购房者。

　　房地产业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点，房地产业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。

　　一、房地产业对经济增长的作用不断增大

　　从生产方面看，房地产业创造的增加值在GDP中的比重逐步提高，房地产业对经济增长的作用不断增大。1953-1978年，我国GDP年均增长6.1%，其中房地产业年均增长5%，对经济增长的贡献率为1.83%。1978-2005年，我国房地产业增加值占GDP的比重平均为4.1%，比改革开放前提高了2.1个百分点，期间我国GDP年均增长9.6%，房地产业年均增长11.4%，对经济增长的贡献率为2.39%。

　　二、房地产业的产业关联影响面广泛

　　从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中绝大部分产业都与房地产业有关联关系，在投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，但不同产业与房地产业的关联度有所不同，房地产业对金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等产业的关联影响比较突出。

　　从房地产业的直接带动系数看，总的带动系数为0.5435，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、社会服务业、非金属矿物制品业、建筑业等7个行业。从房地产业的完全带动系数看，总的带动系数为1.4161，其中带动系数高于平均水平的产业有金融保险业、商业、建筑业、非金属矿物制品业、化学工业、社会服务业等16个行业。

　　三、房地产业对居民消费的双重影响

　　房地产投资可以带动住房消费、建材消费和耐用消费品的消费，以及建筑工人特别是农民工的日常消费，但也会挤占居民其他消费支出。

　　1.投资房地产会带动住房消费、建材和耐用消费品消费以及建筑工人特别是农民工的日常消费。房地产投资与住房消费关系为每100元的房地产投资约可拉动30元的住房消费，对建筑装饰用品消费的拉动作用大约为购房支出的1/10，对建筑工人特别是农民工的日常消费的带动作用为100元投资可增加消费40元左右。

　　2.投资房地产会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民约0.7的边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70%的相应消费支出。粗略估算，每年还贷金额约占当年房地产开发投资的8%，则相应挤占居民消费约占房地产投资的5.6%。

　　3.房地产业是财政收入的重要来源。房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源：第一，通过出让土地使用权，政府能获得大量的财政收入。上海、北京、深圳等发达地区的土地收益占每年财政收入的比重高达25%左右，部分地区甚至超过50%，成为名符其实的“第二财政”。第二，房地产业税收是地方政府税收收入的重要来源。2004年，我国房地产业税收收入为1369.88亿元，占当年各项税收的5.44%。第三，房地产业能带动众多关联产业的发展，间接创造大量的财政收入。

　　4.房地产业对就业的影响。根据2004年经济普查统计，全国经营房地产的法人单位就业人数为396.3万人，全国房地产的个体经营户就业人数为91020人。同时，通过产业关联的影响，房地产业的发展对其他产业的就业增长也有重要影响。

　　结构变化：个人已成商品住宅购买主体

　　一、房地产投资完成额中住宅投资持续快速增长，占比不断提高

　　住宅投资是我国房地产开发投资的主体。从房地产投资完成额的增长态势看，1997年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动的。1998-2005年期间住宅投资年度增长率均在21%以上、年均增速高达27.53%。与住宅投资的持续快速增长相对应，1995-2005年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势，从1995年的55.78%提高到2005年的68.33%。

　　二、 地产投资资金主要来自国内贷款、自筹资金和定金与预售款等其他资金

　　国内贷款在房地产开发投资资金来源中所占比重比较稳定，1995-2003年期间介于19.09-23.87%之间， 2003年以后有较大幅度下降，2004年降为18.4%，2005年进一步下降到18.11%。自筹资金所占比重在1995年以后有较大幅度提高，从1996年的21.1%提高到2005年的33.24%。定金及预售款等其他资金占房地产投资资金来源的比重最高、且呈上升趋势，1997年占比只有38.11%，2001年提高到47.69%，2004年进一步提高到49.87%，2005年回调到47.38%。此外，利用外资在1997年以前曾是房地产投资的重要资金来源，1995-1997年期间利用外资在房地产投资资金来源所占比重曾高达11.7%，但1997年以后占比持续下降，2000年以后占比不足2%，到2005年已降为1.19%。

　　三、房地产销售面积以住宅为主，个人已成为商品住宅的购买主体

　　我国房地产业始终以住宅作为主要投资领域。从1987-2005年我国商品房销售面积的构成看，住宅销售面积占商品房销售面积的比重平均为88.24%。近年来商业营业用房销售面积增长相对较快，占比趋于提高。但办公楼和其他商品房销售面积增速相对较低，在商品房销售面积中所占比重趋于下降。从购买主体看，个人购买商品住宅面积持续快速增长，占比不断提高，2003年个人购买住宅面积占比已达到96.43%，个人已成为商品住宅的购买主体。

　　需求因素并非房价上涨的决定性因素

　　我国商品房平均销售价格在经过1993-1999的持续回落调整后，从2000年开始再次恢复上升趋势，2004年和2005年进入大幅度提升状态。导致近两年商品房销售价格大幅度提升的主要因素是工程造价之外的其他因素，需求因素并非价格上涨的决定性因素。

　　一、我国商品房平均销售价格发展状况

　　我国商品房销售价格的上升过程大致可分为三个阶段：

　　1.1988-1993年的持续上升阶段。这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从1988年的23.21%提高到1993年的29.84%。

　　2.1993-1999年的持续下降阶段。这一时期商品房销售价格增速持续回落，到1999年降为-0.47%。

　　3.1999-2005年的持续上升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到2005年提高到19.46%。但在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓慢提升阶段，从2004年开始大幅度提升。

　　二、不同用途商品房销售价格增长状况

　　在不同用途的商品房销售价格中，住宅销售价格增速远高于商业营业用房销售价格增速。

　　1.住宅销售价格：1991-2004年期间年均增长9.8%。1995年以后增速逐年下降，从1995年的26.37%降为1999年的0.16%。2000开始恢复上升态势，2004年提高到16%。

　　2.商业营业用房销售价格：1995年以后不断提高，但增长平稳， 1995-2004年年均增长5.24%。即使在2004年商品房平均销售价格大幅度提高时，商业营业用房价格增速也只有7.91%，远低于住宅价格16%的增速。

　　3.办公楼销售价格：1995-1998年期间销售价格持续上升，年均增长27.54%。1998年以后办公楼销售价格出现持续大幅度回落，1998-2003年期间年均下降5.45%。2004年办公楼销售价格再次大幅度提高，达到31.86%。

　　4.其他商品房销售价格：波动幅度较大，但总体上呈上升趋势，1995-2004年期间年均增长3.88%，远低于住宅与商业营业用房的价格增速。

　　三、商品房销售价格的影响因素

　　从近年来不同因素对商品房销售价格的影响看，商品房销售价格上涨主要是由需求与工程造价之外的其他因素拉动的。

　　1.我国商品房平均销售价格的构成：土地成本占商品房平均销售价格的比重在8-13%之间，工程造价占比在62-68%之间，销售费用和利税等其他因素在商品房平均销售价格中所占比重在32-38%之间。

　　2.工程造价之外的其他因素是价格上涨的主要拉动力量。工程造价虽然在价格构成中占比很高，但对商品房销售价格上涨的影响较小。从增长幅度看，2000-2004年期间商品房销售价格提高了30%，土地成本提高了50%，工程造价提高了20%，利润与销售费用等其他因素提高了30%，土地成本和其他因素的涨幅远超过工程造价的涨幅。

　　3.工程造价上涨对住宅与非住宅销售价格上涨的影响远小于土地价格上涨和其他因素价格上涨的影响。2000-2004年期间，工程造价上涨幅度占住宅销售价格涨幅的比重为46.2%，其余53.8%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的；工程造价上涨幅度占非住宅商品房销售价格涨幅的比重为33.3%，其余66.7%的涨幅是由工程造价之外的其他因素价格上涨拉动的。

　　四、土地价格上涨对不同用途商品房销售价格的影响

　　1.土地价格指数上涨对住宅销售价格影响最大。2001-2005年期间，住宅土地交易价格指数上涨幅度最大，2005年比2001年上涨49%，销售价格指数上涨幅度也最大，2005年销售价格比2001年上涨30%。

　　2.土地价格上涨对非住宅价格上涨影响较小。商业营业用房土地交易价格上涨了34%，比住宅土地交易价格上涨幅度低15个百分点；销售价格上涨了17%，比住宅销售价格涨幅低13个百分点。其他商品用房土地交易价格上涨幅度最低，2001-2005年期间仅上涨26%，销售价格上涨幅度也最低，仅上涨14%。

　　五、供求因素并非商品房销售价格上涨的决定性因素

　　1996年以来住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。因此，从全国范围看，商品房的需求并非商品房销售价格上涨的决定性因素，同时，鉴于工程造价上涨幅度很小，商品房销售价格的上涨主要是由需求和工程造价之外的其他因素拉动的。但鉴于不同地域商品房的供求状况存在较大差别，并不排除个别地区需求快速增长对商品房销售价格起到了较大拉动作用。

　　房地产开发投资的影响因素分析与发展趋势预测

　　在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积(人均住宅建筑面积)将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求增速将由2004年的5.77%递增到2010年的8.4%，2005-2010年期间年均增速为7.35%。预计2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%。

　　一、我国住宅投资的影响因素分析

　　房地产投资之所以持续快速增长，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事业单位逐步退出了非个人住宅投资领域，使房地产开发企业逐步成为社会商品住宅的供应主体。鉴于2004年房地产住宅投资在城镇非个人住宅投资中所占比重已达到88%，在全社会非个人住宅投资中所占比重也达到84%，房地产住宅竣工面积占城镇非个人投资住宅竣工面积的比重已接近98%，在全社会非个人投资住宅竣工面积占所占比重也达到近86%，房地产住宅投资已基本替代企事业单位成为城镇住宅投资的主体，房地产住宅投资的未来发展趋势将完全取决于城镇居民住房需求的发展趋势，决定城镇居民住房需求的因素亦即决定未来房地产住宅投资发展趋势的因素，这些因素包括住宅投资的周期性波动、居民可支配收入、城镇人口与城市化进程以及住宅销售价格和房屋租赁价格和宏观调控政策等。

　　二、我国住宅投资的周期性波动状况及其未来发展趋势

　　我国非个人住宅投资存在波长为18年的长周期波动现象，1988年是住宅投资长周期波动的波谷，1994年为波峰，2005年达到新的波谷，2006年进入周期性波动的复苏期。在没有重大外部冲击的情况下，预计2012年将达到下一个波峰。

　　在不考虑城市化进程、收入等其他因素对住宅投资长期发展趋势影响的情况下， 2004年以后我国住宅投资的长期趋势将保持1996年以后的下降趋势，从2004年的13.15%逐年下降到2010年的7.41%。短期发展趋势值在2004年以后也将保持持续下降态势，到2010年将降为8.17%，2017年进一步降为5.52%，此后恢复上升态势。