解析物权法（22）
陈绪国
【原文】〖登记责任〗
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
【解析】〖侵权责任与行政责任〗
本条款，规定不动产登记的硬约束，即当事人由恶意登记引发的侵权责任、登记机构错误登记引发的行政责任。前一种责任是自担责任，后一种是分担责任。
本条前款规定“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”是当事人自担的责任，这是没有二话可讲的。
本条后款规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”应当是登记机构、登记人员分担责任，不能由登记人员个人包揽赔偿损失的责任。
◎〖如何看待赔偿损失〗
对于当事人提供虚假材料申请登记，这在各国的不动产登记法律中是一律禁止的；对于登记机构发生错误登记，这在各国的不动产登记法律中也是一律不允许的。
我国至今未出台侵权责任法，而现实中存在形形色色千千万万种侵权责任，包括物权法的侵权责任也是许许多多。本条款所回答的问题是“应当赔偿”，没有回答“如何赔偿”和“赔偿多少”的问题，是属于浅表层次的规定，不属于深入层次的规定。大多数的事项是要依靠被侵权人自我争取、自我救济的办法来解决。解决的办法，有双方协商、民事调解、申请仲裁、向法院起诉等多种途径。在这些办法、程序中选择对于自己有利的办法。其中，要注意不要超过仲裁时效或诉讼时效。
赔偿损失，包括赔偿直接损失、间接损失两部分。
直接损失，是由于虚假登记、错误登记造成的与本项有直接关联的损失。是土地权登记的，就从土地权登记之日起至发生纠纷时至，整个时间段的损失。如侵权人侵占他人宅基地盖商铺，并且出租此商铺谋利。计算损失的源头，应当从土地权登记之日起计算，而不是从商铺所有权登记之日起计算。假如，该侵权人登记土地使用权以后，出让了部分土地使用权，并且在其余宅基地之上盖了商铺，这里面的经济损失，是从两方面来计算的，不是单纯从一个方面来计算的。
间接损失，是仅次于直接损失的附加损失。是由于虚假登记、错误登记造成的与本项有间接关联的损失。被侵权人遭受侵害以后，可能会调查取证，寻找侵权人、当事人、证人并问证，可能会向侵权人要求赔偿损失和恢复物权，可能会找律师事务所和律师，为争取自己的权利四处奔走，可能会为此花费额外的费用，车费、差旅费、律师费、立案费、诉讼费等等费用是少不了的，可能会耽误大量时间和工作。算起来这间接的项目和费用也不少呢。
我国的法制体系，不是判例法系，执行法律的弹性比较大。因此有“法官嘴大，怎么说怎么有理”之说。不聘请律师，容易打亏官司，甚至容易打输官司。特别是涉及行政官司是如此。这一点应当注意。
本条前后两款，是分两个赔偿对象来规定的。起诉时，有可能要起诉侵权人和登记机构两者。但是分别起诉的，对于侵权人，适用民事诉讼法；对于登记机构，适用行政诉讼法。重点应当放在民事诉讼一面，不应当平分秋色，更不能将重点放在登记机构这一面。道理很简单，侵权人有故意犯错、恶意侵权之嫌，并且起因在于侵权人，需承担主要责任。登记机构是非故意犯错、无恶意侵权之嫌，只承担过失责任、较轻责任。有的人可能会认为，登记机构有的是钱，而且执行判决也很利落，而侵权人或者没有钱，或者有钱而不好讨，就把重点放在登记机构，这是错误的想法。比如，被侵权人总计损失30万元，分为两个案件两个对象来讨说法。如果起诉书中要求登记机构赔偿20万元，让侵权人赔偿10万元，即使侵权人的赔偿诉求得到全部满足，剩下的20万元由谁赔偿？法院判决下来，登记机构最多只能赔付10万元。结果，还有10万元的诉求就落空了。
本条款有利于被侵权人维权，至于具体维权的方法是不拘一格的，主要靠自己好好把握。
◎〖如何承担赔偿责任〗
执行本条款，有一定的难度，主要是关于登记机构、登记人员如何承担赔偿责任的问题。显然，给予登记人员过多的压力是不可行的，对于登记人员免除任何责任也好像说不过去。折中的做法是有的，需要大家参与研究。
我国关于登记机构和登记人员赔偿责任，没有明确规定。也许在将来的不动产登记法或者侵权责任法等法律中会解决这个难题。在目前的条件下，借鉴外国成功的经验，不失为一种选择。
如果将外国的某些成功经验，作以概括，就会发现其中一些规律性的东西，代表此类规律的东西就是原则或类原则。
关于登记机构和登记人员赔偿责任的原则与类原则大概有以下几种：
第一，区分初犯与再犯、屡犯的原则
在同一类登记项目中，登记人员第一次犯了错误，属于初犯；第二次犯了同样的错误观点，属于再犯；第三次及以上犯了同样错误，属于屡犯。涉及到经济赔偿时，如果以初犯为基数，对于再犯、屡犯以加权的形式进行计算赔偿额。至于怎样加权，是否要在全国统一加权标准，这需要大家一起来探讨。
[例]法国民法将登记人员的错误分为初犯、再犯两个档次，赔偿（处罚）程度相差悬殊。
《法国民法典》第2202条规定：“登录员在履行职务时，有义务遵守本章各项规定。如有违反，初犯者处200法郎以上、2000法郎以下的罚款（1964年8月47日第56-780号法律第94条）。再犯者，撤销职务，且不妨碍对当事人应给予的损害赔偿，损害赔偿金先于罚款支付。”[1]
以上规定，对于再犯者的处罚过于严厉，竟然可以撤销职务。这在中国估计行不通。
第二，损害赔偿金优先支付的原则
如上述法国的做法就是如此，下面的条款中也是如此,中心意思是：损害赔偿金先于罚款支付。。
法国的做法，是对于责任人员是既罚款，又要赔偿损失。罚款的数额是明确的，赔偿损失的数额和比例则没具体规定。
《法国民法典》出台时，正值“所有权绝对论”论盛行时期，对于私人财产的保护相对严密，这基本上形成了一个传统。即使过渡到“所有权限制论”时期，到如今，对于保护私有财产仍然比较周密。
损害赔偿金优先支付的原则，基于被侵权者优先救济的原则，是比较合理的原则。因而是比较易行和有效的原则。
第三，依据岗位责任处罚的原则
《法国民法典》第2203条规定：“（
法国的做法，甚至于在登录页面留有空白，在字里行间添加文字，也被列入罚款、赔偿损失的范围。表面上，这些是“鸡毛蒜皮”的东西，实质上是工作岗位责任制的范畴。这里面，是些基本功的东西，同时也可以考量职业道德。显然，犯下这种低级错误，说技术不过硬是勉强，说违反职业道德的可能性更大一些。
第四，依据主观过失处罚的原则
其实，不动产登记人员的主观过失，有一些是可以感知的。如在同一项目屡教不改，总是出错，这是推定的主观过失。又如，别人（除非很熟悉的人）是否丢失了不动产证书，应该是不知道的，而登记人员自作主张，为申请补领证书者作证，当问题暴露了，有关部门可以拿登记人员是问、是罚。
日本《不动产登记法》第158条规定：“对登记义务人并不熟识而实行第44条规定的保证者，处一年以下徒刑或二十万日元以下的罚金。”[3]这是对于登记人员“渎职”严厉处罚的规定，甚至动用了刑罚的手段。
以上所称“第44条规定”，原文是这样的：“有关登记义务人权利的登记证明书灭失时，应将曾在该登记所进行登记的二名以上成年人保证登记义务人无误的书面二份，附具于申请书上。”[4]这里的登记证明书，相当于我们的“产权证”；这里的登记义务人，相当于我们的“权利人”。
在我国，补办产权证，是很随便的，不可能因为办错了产权证而连累到其他人坐牢或者罚大款。日本就将这种事情看得很重。那上面的罪名，相当于中国的伪证罪。
日本上述条款的处罚对象，不单单是针对登记人员的，凡是“作伪证”的，一律处罚。
第五，依据妨碍公务的行为处罚的原则
日本将当事人自觉登记不动产和接受相关部门检查，被视为法定的义务和责任，强制执行。否则，当事人就违法了。
日本《不动产登记法》第159条规定：“拒绝、妨碍或回避第50条第（2）款规定的检查者，处十万日元以下罚金。不提交同款规定的文书或提交虚伪文书、对讯问不予陈述或进行虚伪陈述者，亦同。”[5]
日本的上述条款，其内容有些与中国物权法第二十一条接近。如“提交虚伪文书”、“进行虚伪陈述”，与物权法“提供虚假材料申请登记”的意思相同，其他的有些不同。日本的是提罚款而且是明码标价的罚款，但未提赔偿损失；中国的提出赔偿损失，却未明码标价，正好做法有些相反。不过，法国的做法，比中国，甚至比日本严厉一些。
日本《不动产登记法》第50条，是关于“登记官的调查权”。日本的不动产登记，情形与中国不一样，登记官有权亲临现场对于所申请的土地、建筑物进行实地的实打实的调查，查个一清二楚，查个水落石出。不调查清楚不登记。如果申请人不配合调查官调查，妨碍调查官调查，这就犯了妨碍公务的罪名，对于当事人进行死死的罚款。
以上第159条，是妨碍公务性质比较恶劣的情形。第159之2条“怠为申请时的处罚”是妨碍公务程度不同的情形[6]，共有10种，包括获得了土地不申请登记、变更了土地权利不登记、土地种类面积变化了不登记、新所有权人未在规定的一个月内申请登记、土地灭失了不登记、新建的建筑物未在一个月内申请登记、应在其他登记所登记的未申请登记、变更新建筑物未在一个月内申请登记、应登记建筑物共有权的未申请登记、建筑物已经灭失未在一个月内申请登记。所有这些“怠为申请时的处罚”被处以一万日元以下罚款。
日本是市场经济国家，他们行政干预的程度和能力丝毫也不逊于中国，他们对于违法登记者，重则打五十大板，轻则打入大牢。
法国是市场经济国家，他们行政干预的程度和不动产监管能力丝毫也不逊于中国。他们对于违法登记者，一般为双重处罚：罚款加赔偿损失，甚至开除公职。
中国有些官员搞官商勾结则别出心裁，带头取消许多行政干预事项，甚至带头搞房地产自由化，还打着“市场经济”的幌子，反对国民经济计划，反对政府干预主义。
对于不动产登记的侵权责任、登记责任，《土地登记规则》中是轻描淡写的，《物权法》中是相当抽象的。简言之，我国离不动产登记的真正法制化水平，与先进国家相比，还有一段距离，还有很长的路要走，还有许多基础工作要做。本人对此发表了许多意见，能否抛砖引玉，八字还没有一撇。
注释：
[1][2]《法国民法典》（罗结珍译，中国法制出版社2002年7月第3次印刷）第509～510页。
[3] [5][6]《日本民法典》（王书红译，中国法制出版社2002年11月第2次印刷）第267页。
[4] 《日本民法典》（王书红译，中国法制出版社2002年11月第2次印刷）第219页。
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