物业税又称财产税或地产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要是针对一定土地、房屋等不动产，要求其所有者每年都要缴纳一定的税款，征收物业税的前提是首先政府必须保护国民的不动产财产，同时，国民缴纳一定的税金，以支持政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的政府提供公共资源费用的补偿。

2003 年10 月，党的十六届三中全会就提出“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税 费（《中共中央关于完善社会主义经济体制的若干问题的决定》）。”2007 年1 月25 日，国家税务总局《2007 年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案”，继续进行房地产模拟评税试点。                                                  目前，物业税改革的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，然后借鉴国外征收物业税的做法转化为房产保有阶段统一收取的物业税。物业税涉及面广，在规范税制、增加收入、防范金融风险、调控房地产等方面都被寄予厚望，已成为各界热烈讨论的问题。

对于开征物业税的讨论已久矣，无论是赞成者还是反对者都有足够充分的理由，概括起来，支持物业税的观点有:

（一）扭转目前土地批租制度的弊端

我国目前实行土地批租制度，土地批租制实际上是将土地50 至70 年的土地收益一次性收取，存在的问题是，本届政府为追求政绩，往往大兴土木，靠“寅吃卯粮”搞建设，不考虑城市的可持续发展，当房地产开发的高潮过后，后届政府可能面临财源枯竭的危机。其次，土地批租制提高了开发商的建设成本，开发商又可通过税负转嫁抬高了消费者的置业门槛，导致房价虚高，房地产市场难以全面走活。

　（二）、稳定税源，促使土地资源合理利用。物业税的开征将土地财富收益平均的分配到每一届政府手中，为地方政府提供了稳定的资金来源。土地出让金的后移和分期缴纳税费，有利于帮助地方政府改变短期短视行为，优化投资环境，提升城市繁荣程度，夸大税源，形成良性循环；同时，可以克服土地利用率低下、浪费严重的问题，合理利用有限的土地资源。

 （三）平衡现有税赋结构

首先，目前我国房地产业保有环节课税少，负担轻，房地产持有成本低，所以，炒房者可以以较低的成本保有房地产，等待价格上涨再出售，只要炒房者不进入流通环节就不必为占有的房地产纳税，这无异于助长了投机行为。

其次，目前我国采取的税收政策主要是针对供给者，直接对卖方征收营业税、个人所得税以及对房地产企业征收土地增值税，而对需求方征收很少。对供应者征税，直接抬高了供给者的成本，在其他条件不变的情况下，供应者会将税收成本附加在房屋价格上，所以会助推房价的提高。而对需求方征税（如物业税），税赋几乎是不可转嫁的，税收不反映在房屋价格上，换言之，房屋价格不会因为对需求方的征税而上涨。需求方税赋的增加可能会引起需求的下降，即刚性需求有可能减少，这样可能会达到抑制房价的调控目的。

  （四）平抑房价及调节房地产市场供需平衡

近些年来，我国房地产业发展迅速，已经成为国民经济的支柱产业。但是有些地区房地产炒作比较突出，房价上升过快，出现了房地产过热，很多地区出现了房地产泡沫，房地产商手中的空置商品房过多，积压了大量的信贷资金，严重浪费了社会资源，贫富差距继续拉大，这些问题都需要运用税收杠杆加以调节。物业税的开征改变原有的体制，将以往在房价中一次性交纳的税费改成按年收取。改革后房屋的成本下降，房地产的初始价格也将有所下降，进而降低居民的购房门槛，增加老百姓改善住房的机会和能力，有益于中低收入的消费者。同时，炒楼者不能再坐等房产升值，每年一大笔物业税形成巨大的房产持有成本，对炒楼者是巨大压力。中低收入消费者购房能力增强，购买自住房相对增加也使房地产投机性购房相对减少，同时由于物业税的开征将影响到房地产开发企业的开发成本和经营利润，同时影响到房地产价格，直至影响到整个市场的供需平衡和利益分配，很多老百姓寄希望于开征物业税能平抑目前飙升的房价，及至在宏观调控方面，物业税也被寄予厚望。

对开征物业税持反对意见的主要理由有：

   1、可能会刺激土地投机。  改革房地产税制，购房者的购置成本降低，而开发商的开发成本则降得更直接明显。政策极大地刺激了购房者的需求，市场对土地的需求增加可能会出现新的圈地运动，使更多农民失去土地。开发商不用一次性交付土地出让金及税费就能拿到土地，可能会产生少数人垄断土地、哄抬地价，抬高房地产市场价格的现象，成为房地产市场的不健康因素，并造成土地资源的滥用和浪费。 

  2、可能导致地方政府当期建设资金困境。物业税的实施将目前的土地出让金分摊到以后的50甚至70年收取，在短期内会引起政府财政收入的大幅减少，城市建设可能面临资金困境。这将会降低政府改善公共服务和城市基础建设的能力，导致相当部分城市因缺乏市政资金投入而产生配套设施建设滞后的情形。

  3、房屋的使用成本增加，老百姓不堪重负。  虽然物业税的开征降低了购房成本，但其使用成本却增加了。目前大多数购房者都是通过银行贷款的方式买房，在以后的使用阶段按月归还贷款。实施物业税后，购房者在还贷款的基础上又增加一定税收负担，且税收随物业的增值而不断增加，有可能会使许多经济实力不强的家庭出现“买得起住不起”的情形，同时也会增大银行个人房贷业务的坏账率，引发新的金融风险。

　4、旧房的重复征税问题。  从土地批租制过渡到物业税模式，要经过一番复杂的演化过程。土地批租制已实行了20多年，不少城市即将度过建设高峰期。批租制盛行时期，相当数量房地产已经一次性交纳多年土地税费。房地产业的税负主要集中在开发和交易环节，因此新法实施前的大量“老房”的价格中，已经一次性包含了几十年的年金以及其他税费，并且已经纳入财政。而物业税一旦开征，对所有的房地产一律按新法收税，也就意味着重复计征，将使大量“有产者”承受额外的税收负担。

5、可能发生财富分配的逆向调节。  鉴于城乡、地区贫富的差别，物业税税率不会太高。对富人来说，这一税负并不会影响其置业决策和生活质量；而对于普通老百姓而言，攒钱买房只是负担的开始，在负担按月还款、物业管理费等费用之后，再加上物业税，无异于雪上加霜。就大多数人的收入水平而言会导致“买房难养房更难”的不利局面，这有悖于开征物业税的初衷。

   真是仁者见仁智者见智，从技术层面上讲，能不能征收物业税还取决于以下二个基本前提条件是否具备：第一个前提是必须理清物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件。征收物业税的前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵牾。要认识到，物业税决不是对于购房投资者的惩罚税，更不是单纯为了增加政府财政收入。还有，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1%还是征收3%，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。

   还有，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府城市管理能力和财政透明度的挑战。

物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

  客观的说，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。以发达国家为参照，物业税在国家税赋结构中，是与消费税、所得税并存的三大支柱之一。征收物业税，一方面可以让政府在土地出让后，有源源不断的财力来提供公共服务，改善居住环境；另一方面，可以在调节居民收入分配方面发挥重要作用。在中国当前形式下，开征物业税还被寄希望于调剂房价，即增大过多持有住房者的成本，打压过度的商品房投资、投机行为，挤出房地产泡沫。

所以， 就我个人而言，我是主张并且鼓励尽快出台物业税的，在开征初期，物业税税赋的确定应当循序渐进，贯彻好如下以下几个原则：一是考虑量能负担因素，经营性房地产税负应略高于居住用房。二是开征物业税后，原有房地产税或城市房地产税纳税人总体税负应保持大体一致或略有增长，变化幅度不宜过大；对个人住宅的税负应当相对较轻。三是对高档住宅征税，对普通住宅应确定一定期限的免税期，暂缓征税，尤其是小户型自住房。四是要特别照顾到物业税对城市低收入家庭的影响。

但是，期待是美好的，现实是残酷的，在目前现状下，我敢断言，五年或者更长时间之内，物业税是不会出台的，最主要的症结，所有我们总结过的支持与不支持都不是理由，包括在技术上都不是问题，开征物业税，很明显会触及到政策的执行者和被执行者的利益，中国的政府官员具体办事能力是一流的，但其政治眼光多属于三流水平，让他们放弃眼前利益，着眼未来的城市战略发展有点勉为其难；生活在最底层的老百姓的利益通常较少被顾及，所有也会有反抗，某种程度上，民意在此种状态下会被放大会被利用，所有，基本可以下结论，物业税的命运，正如目前的现状，就会被无限期的搁浅，虽然，讨论将永远会继续、、、、

 《物业税》，一个美丽的传说！