23日还有3块住宅用地也不错的，九堡板块2块，华丰板块1块，对华丰板块的研究下简单分析。对是对九堡板块旗下的2块地做深入的分析。

华丰板块：作为大城北的一部分，毗邻丁桥板块，给我感觉是华丰，丁桥是今年的价格洼地，但由于嘉里桦枫居近期销售均价在13000元/平方米，这销售价格对板块内其他在售房源受益匪浅，如果明天地块这样的土地也创新高，这对华丰板块、丁桥板块乃是星桥板块的影响力是巨大的。由于近期市场火爆，有钱的开发商也有很多，土地稀少，追求者众多，这样你争我抢，土地价格也随之上涨，在争夺中，创出一个新高的机会还是很大的。本地块有2块地组成，总建面积也不到6万方， 住宅、商业金融用地各占半壁江山。住宅地块面积偏小，跑量才能有利润空间，产品设计以人为本，跑得快才能，把商业办公金融用地慢慢研究，从而让鸡肋地块利润“咸鱼翻身”。

九堡板块：万科让九堡板块销售价格触底，九堡板块在售楼盘去年的日子都不好过，还好进入2009年的春天，杭州楼市开始回暖，九堡板块在售楼盘个个都开心的笑了，到现在不是担心卖出去，而是担心卖的太快，利润一下子都跑没了……还好明天土地拍卖都在售或即将销售楼盘涨价提供有力支持，有地价的支撑，开发商有理有据，涨你没商量。如果明天拍卖激烈程度与余杭天价地块有拼的话，那么拍卖过后，销售楼盘价格或许真的会直接到”涨停”。

地块swot分析

优势

Ø         客户对本地块所属板块认同度高，不用做过多引导性。

Ø         地块所属大城东范畴内，交通优势，配套优势，发展优势。

劣势

Ø         地块内部没有可用资源，没有什么景观资源可讲，所以没有做中高端物业的潜质。

Ø         由于万科降价事件导致板块整体抗跌性差，如果杭州楼市由热转冷，九堡板块又是走跌的“排头兵”。

威胁

Ø         本项目不仅板块内有竞争，下沙板块，乔司板块，丁桥板块，滨江板块都是本项目的主要竞争对手。

Ø         起拍价高开，成交地价也高，那么在九堡板块做所谓豪宅，所谓的精准修，能否最大化打动客户最为关键。

机会

Ø         竞争是激烈的，地块未来走差异化是必然的。怎么样发掘差异化的最大价值，就是本地块的最大机会。

地块价格预测：

如果是一家独享本地块有2块地组成，总建面积不到20万方， 应该在九堡板块算大盘之一了，如果是2家各拿一块，那么2家公司是竞争对手，还是合作者呢？容积率2.3、2.4。如果没有限高，是否可做高层+花园洋房（或城市排屋），还是常规套路高层与小高层的完美结合。

根据杭州市住宅房价的自然增长速度，保守估计每年住宅销售价格自然增长幅度在8-10%，因此，预计本地块开发的住宅在未来2-3 年内销售价格（相对比较乐观）13000元/平方米左右，商铺销售价格20000元/平方米左右，车位14万/个。
19号地块

20号地块