商业地产一词和这个行业的历史比要短暂得多，在《关东大先生》中风光无限的哈贝勒就是民国商业地产的代表人物，北市场是城市综合体加商业步行街的典范，而坐拥北市场的哈贝勒论气势和收益一点也不亚于今天的东方广场，哈贝勒收取租金的模式从本质上看和今天的商业地产并没有多大区别，相反其人性化的管理哲学倒值得今天不少商业地产同仁学习。而《武林外传》中的佟湘玉用银子为吕秀才赎回同福客栈成为老板娘，也和今天众多投资SOHO商铺后自我经营的小业主并无二致。

勇敢直面惨淡现实

    但北京商业地产的火爆无疑是最近的事，而冰火两重天是近两三年开业的大型商业地产真实的写照。除个别占据优势地段的明星项目外，招商难、招优秀的品牌更难成为众多商业地产共同的体会，国际大牌商户提出的各种苛刻条件堪比《辛丑条约》。而开业后由于运营业绩不佳，商业地产从业人员频繁跳槽已成常态，没在几个项目混过，你都不好意思对人说自己是做商业地产的。

    市场上赚得脑满肠肥的明星商业地产项目屈指可数，新光天地年销售额轻松突破20亿，大悦城更有后来居上的气势，这样的好事只能说可遇而不可求。而饿的瘦骨嶙峋甚至一命呜呼的失败项目却屡见不鲜，谁也不知道下一个会是谁。更多的项目依然处于看不到尽头的养商期，如果你胆敢问何时才能盈利并收回投资,你会得到一句头也不抬的反问：Are you crazy？相比较漫长的运营期，新开业的商业项目只能说是刚刚迈入青春期，不经历青春期的青涩，又怎能成功卡位赢得明天，这算是商业地产成长的烦恼吧。

    商业地产好比是村子里的一个小卖店，要想多卖些东西提高收入主要有两个源头，一是村民打工赚的钱更多了，出手自然就大方了；二是每个村民花到小卖店的钱占可支配收入的比例提高了，小卖店也能卖更多的东西。而老百姓的收入随着GDP的稳定增长越来越多，而如何让他们将更多的钱用在消费上，却是一个难以攻克的世纪难题。北京苓创商业地产顾问机构冯总表示：只有当全民消费时代真正来临时，才是商业地产的黄金时代。而对这一天什么时候到来，他却表示了悲观态度，因为这牵扯到更复杂的国民收入分配问题。

    根据国家统计局7月16日发布的数据，我国上半年GDP为139862亿元，社会消费品零售总额58711亿元，社会消费品零售总额占GDP比例约为42%，这与发达国家社会消费品零售总额占GDP总额70-80%的比例相去较远，更可怕的是随着经济的飞速增长，这个比例却在数年内几乎没有明显提升。北京的情况同样如此，近几年来，北京的社会消费品零售总额以超过10%的速度提升，2009极有可能突破5000亿大关，但北京的社会消费品零售总额占GDP的比例同样是在42%左右，而这5000亿中大部分来自于政府和企业的消费，老百姓似乎天生练就了一身超级的捂钱袋功夫。

    即便如此，占据优势地段，定位清晰，规划合理的优秀商业项目受到了各方的追捧。大悦城的争夺战一波三折，差点引起国际纠纷，最终被背景和实力同样雄厚的中粮收入囊中。而从中环世贸、凯德大厦到SK大厦，这栋国贸对面的优秀物业也在短时间内上演了帽子戏法，而在每次的并购中，各方都喜笑颜开，这充分证明了地段在商业地产项目价值构成中的重要性。频繁的并购使得某些品牌商户在与商业项目谈判合约时，总会满怀狐疑的问一句：你们真的会自持经营吗？当然，他们总会得到一个肯定的答案，但仅此而已。

乐观对接灿烂未来

   从长期看，北京商业地产正处于跑马圈地的阶段，如果想等等再出手其实就等于将机会拱手让给别人，上幼儿园时小朋友不带自己玩的恐惧感降临在大多数匆忙出手的商业地产开发商身上，许多资金、人员、思路并没有做好充分准备的商业项目举步维艰。卖吧，卖不出好价钱，自持经营吧，连开业都是问题，叫人怎么不抓狂。

   其实看待北京的商业地产项目，要用发展的眼光，在一个高速成长的经济体中，物业本身升值和提升经营性收入是商业地产价值提升的两个方面。因此，即使目前苦哈哈的商业地产项目，也完全有咸鱼翻生的机会。就像10年前没有人相信中国会人手一部手机，3年说中国汽车销量将超过美国是痴人说梦一样，只是谁也不知道还要挺多久，冬天过后当然是春天，问题是冬天能扛的过去吗？

   中国经济经过了30年的高速增长，在未来依然有着强劲的增长性，而当人们更加富足以后，必然会增加购物、餐饮、娱乐、旅游等消费支出。而随着第三产业在国民经济中所占比例的不断提升，写字楼、酒店等行业也必将高速发展。商业地产项目只有今天成功卡位，才能赢得未来，而代价就是今天的坚持和磨难，没有勇气去“赌”明天，那今天也将不复存在。