2009年下半年“住房供给”决定房地产未来走势

       2009年下半年我国房地产走势牵动着众人的心，很多房地产业界、学界人士，与房地产相关甚或无关的人都时刻注视着我国房地产的发展动态。因为一旦你正确地把握住了房地产的发展趋势，就能够从中寻找到投资机会。

       最近，顾云昌、任志强、潘石屹等预测中国2009年下半年房市走势引起了很大的反响。还有很多专家或者业内人士都对楼市进行了预测，大多观点都把楼市寄希望于住房政策疏导、住房需求的转变，房地产楼市环境的改变上。个人就自己对房地产市场及房地产业的观察和思考，觉得我国2009年房地产走势关键在于住房供给上。

一、我国房地产业和房地产市场目前现状

继2009年三月的小阳春之后，我国房地产市场出现逆国际金融环境和中国经济发展轨道。房地产成交量增加，房地产价格上升迅速，房地产售楼处由2008年的门可罗雀变成了门庭若市，又重现了昔日的火爆场面。

房地产市场出现好转，房地产见底、经济见底等言论相继在房地产市场传出。这个时候，房地产市场预期和投资者的投资预期开始在房地产市场起作用。开发商拿地热潮高涨持续了近3个月，更加推动了房地产市场的好转。接着房地产二套房政策引起了很大的争议，最后经济适用房出租也引起一定的反响。

房地产市场发展到7月，房价上涨由过快转为平衡，房地产市场的成交量也放慢了脚步。而这个时候，国际金融环境有所好转，中国的实体经济是否真正好转还存在争议。正是因为对经济背景和市场未来的不确定，因而这个时候很多人对房市的未来充满着期待和预测。

二、我国房地产市场认识上存在的问题

1、房地产需求决定房价不正确。按照供求平衡理论，供求机制决定价格。房地产需求是引致需求，已经得到很多专家的认可，而根据土地自然供给无弹性，土地经济供给缺乏弹性。因而，很多人认为是需求决定着房价。个人通过学习和思考，认为这种结论不正确或者有待商榷。

我认为这种结论，即忽视了房地产供给的作用，同时也忽视了对房地产市场供给的分析。在我国的房地产发展才20多年，房地产市场的形成还处于初级阶段，何以谈土地自然供给无弹性，更无须谈经济供给缺乏弹性。谈这些对当前的住房市场上丝毫没有意义。因为我国现在的住房自有率已经达到80%多，比房地产市场成熟的美国还高约20%。中国的住房难问题，房价高问题还没有真正认清。

中国的住房供给更多的还是来自以前的福利分房，后面的房改房政策使得更多的人拥有房价权。现在真正需要住房的人主要还是一些要求改善住房质量的人群和一些进城发展的农民。更多的是住房投资和住房投机，也就是很多的“炒房客”。在市场不成熟的中国住房市场上，个人认为，现在还不是需求决定房价，而是供给决定房价。很多的供给都是无效的，都是隐形市场供给。

2、中国住房的供给是无效的供给。中国的住房供给都给了谁？中国住房改革之前，很少有人说住房难或住房贵。而就是在最近些年，随着住房建设得越来越多，反而有更多的人没有住房住。很多人把这个归于中国的住房需求太大，并且还强调是刚性需求。个人始终认为，有住房改善需要而没有住房改善支付能力的住房需要不是需求。因而出现了当前住房难的症结出在哪？个人认为就是出现了住房供给上。

有多少有钱人是只有一套自住的住房？任志强代表的开发商总是说中国富人太多了，因而需求大。但为什么还有住房难，房价贵的声音存在。

有多少人是没有住房居住的？不能买卖住房，难道就不能租房。可以租住有钱的空置房，这就是住房的经济供给。很多人认为有钱人住房的租金贵，租不起。这时候，还能怎么办？政府是不是该管管了。

3、政府在房地产市场上不作为或者政策力度不够。政府在这房地产市场及房价中所发挥的作用是什么？政府的宏观调控出现的结果就是每调一次，房价就涨一次。难道政府相关专家和领导还不值得反醒。要么通过存款准备金率，贷款利率控制需、扼制需求。要么通过抬高地价控制住房供给，这些到底是什么政策。还有就是通过市场税收政策打压住房投机者和投资者。这样的政策目标是什么？是维持中国房地产市场健康稳定的发展。

个人认为，发展制造业是最好的外需经济。而发展房地产就是最好的扩大内需，这才是振兴我国房地产经济的最本质措施。为什么要控制需求。个人觉得控制需求的效果是适得其反。它的政策效果是控制了真正需要住房的需要，反而促进了投资需求。

抬高地价，土地的最高最佳使用。但是这种政策效果不仅没有控制住房供给，反而增大住房成本，促进了供给，使开发商的拿地预期更加高涨，推动了房价的上涨。使得更多的中低收入人群达不到那条供给平衡线。

打压投资者和投机者的力度不够。如果把住房政策当作计划生育政策来抓，彻底地把住房投资者和投机者给摁住，打住它的七寸。还会有那么多的投机者和炒房者？

三、中国房市的未来预测和猜想

       2009年下半年，中国“住房供给”决定房地产未来。

1、房地产市场住房的整理和清理将是国家住房整顿过程中的重点。从住房的自有率来看，中国完全不存在住房难问题。关键是这个住房有没有真正在生活中得到有效地利用。而问题就是要把现在市场上的空置房清理出来，把空置率降到最低。这一举措实施非常艰难，但是个人相信政府一定会拿出一个很好的方案，解决住房投机和投资问题，这是住房市场的重点和重要方向。

2、新建住房供给结构在加大力度调整。2009年中国政府的9000亿加大建保障性住房，还有大量的国企拿地热潮，这都是政府在调整住房供给的举措，因为这些住房供给都有一定的时间滞后性，所以，在未来的楼市上，会出现大量的保障性住房和价格相当的住房。很多高价房会受到一定的冲击。

3、建高档住房的思路会有所调整。建高档房的投资回报率会下降，这样会有更多的开发商会扭转开发思路。现在市场上，很多开发商开发经济适用房和低价房的投资回报率反而不错，而且投资风险大大降低，经过2008年房地产市场的拐点教训，更多的开发商会朝着政府引导的方向去发展，虽然现在还有很多开发商表面上在跟政府进行博弈。但是最终还是胳膊扭不过大腿。

4中国的住房价格会有下降的可能。很多学者及业内人士，都说住房是供过于求，事实上我国房地产市场也就是这种局面。当市场供过于求时，并且还有大量的增量房的增加，存量房必定会有调整。供过于求，房价就得下降。在这个时候，调整需求是不可能的了，不会主动是逼迫投资者放弃需求，而是让投资者被迫将空置房释放出来。住房供给将是我国房地产市场下半年的决定性因素。