供应式下滑即将结束，九月行情至少企稳

    我一直都和朋友们表达这么一个观点，在前期部分博文中也有所谈及：目前市场之所以下滑是供应式的，随着九月以及四季度供应的逐步增加，市场终究会企稳的。

    正如我们去年年底预测，如果外部环境不变的话，市场预期将会是在三季度回暖，最后虽然由于信贷政策的放宽，使得市场回暖提前到二季度，但在当时的环境下，我们所听到的绝大多数的同行专家都预判是2010年甚至2011年市场才会有所起色。

    我同样相信，我今天说这个观点，很多朋友还会是抱着将信将疑的态度来看，那下面我来谈谈我的理解。先谈观点，再用数据论证。

    在之前，很多同行及基金（也包括券商朋友）都会和我谈及，现在好像价格太高了，市场观望氛围好重，所以，很明显的成交量大幅下滑。对于这个观点，如果不仔细思考的话，我相信大多数人都会点头赞同，而且我也相信截止到目前还是有很多朋友式这么认为的。但是呢，我通过连续两个月的跟踪和研究，我发现，其实近期典型城市成交量之所以下来，价格因素是一个方面，但更重要的原因就是在于市场供应的不足，尽管这个供应可能有主动性的也有被动性的。

    一方面，我不知道大家有没有发现另外一个有趣的现象。近期新开盘的楼盘中，如果不是企业刻意的抬高价格（压根就不想卖的那种），大家就会看到，基本上都是热销。价格呢？依旧！那这是价格因素吗？不是！供应才是主因。

    此外，从大家所关心的深圳行情波动来看，比如说我们看看为什么深圳一手房成交量下滑得这么厉害？你看看六月、八月仅仅都只有20万出头的供应量就知道了，还有人也会说难道二手房成交量下来也是供应原因吗？对的！的确是，就我所接触到的一些要抛售二手房的朋友和中介机构的信息而言，都会表达这么一个观点：今天很多要抛二手房的业主，往往都是希望通过抛售置换大房型，从而改善居住环境，但是呢，他们却总是发现，由于行情太好，可能在抛的时候很多人都会来表达购买意向，那自己也会相应跳价（提价），但是，如果说自己跳价两次抛出，反而是人家跳价三次自己买入，相对而言，自己还是亏的，既然市场看样子很火而且价格没有下来的趋势，那就暂时不抛比较稳妥，至少不亏。这个现象出来后，挂牌量（供应量）自然也就下来了，二手房的成交量下来也就正常了。

    从上面的观点，我想大家应该是理解由于一手、二手市场的供应全面下滑，所以，市场出现萎缩，那随后怎么看。我的观点就是由于九月份开始供应开始放量，市场成交会不会反弹是个问号，但至少会稳住。如果大家关心的话，可以看看我们在二季度（大概是五月份）的时候

的有些报告和观点，那个时候我们就明确表示过三季度末及四季度将会是供应的集中期。（具体怎么算的，以后有机会再和大家交流）   

    大家看看下面这张表即可，这是最新的九月上半月与八月份的数据比较表，不排除和最终有些偏差，但基本上不会太大，所以，仅仅是从数据面来看的话，基本上这些典型城市九月上半月的数据表现良好，这点和我们近期行业里一些专家和部门基金/投行等极度唱空恰恰相反。如果不出意外的话，九月的数据至少能够站稳，这也正印证了我们一直以来的判断：房地产业发展趋势相对乐观，市场（基金/投行/同行）过于看空下半年楼市。

      当然，如果你问我明年市场怎么走？对不起，暂时我没这个能力预测，但有一点是可以确认的。既然今年有这么多土地放量和这么多在建工程加快进度，明年供应量肯定不少的。具体明年房地产市场走势，还要看经济基本面和由此而衍生出来的政策取向，因为房地产市场终究是“政策市”。