高地价如何演绎？

近日，北京、上海等几个大中城市地王层出不穷，不断翻新。如： 2009年9月10日下午，中海地产以70.06亿拿下上海普陀长风地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达129%。2009年9月7日，万科与中粮地产以22亿元联手拿下北京市房山区长阳镇起步区1号地块，溢价162.6%，该地块的楼面地价达到6443元。2009年9月10日，绿城地产以12.42亿元的价格拿下位于北京通州区的一块商业金融、办公项目地块，溢价率为292.2%。面对不断刷新的高地价记录，人们自然要问：高地价能支撑多久？中国的老百姓能承受这么高的地价吗？地价涨了，房价是不是也将跟着上涨？我想这些问题还是将落脚在高地价如何演绎的问题之上。

让我们分析一下高地价的几种可能的演绎方式：

第一种演绎方式：单边上扬式。犹如击鼓传花一样，你方唱罢我方来，今天是万科地产、明天是中海地产、再到后天又是别的地产大公司，大家伙齐上阵把土地市场搞的红红火火。这种方式开发商表面上光彩、地方政府打心眼里高兴、有房的欢呼雀跃、没房的心里郁闷，地价越来越高，今天的价格比昨天高，明天的价格比今天高。人们抱怨高地价的声音不断，地价也在人们的质疑声音中不断地攀升，好象永远没有尽头。新闻媒体也忙得不亦乐乎，整天忙着做此类种种的节目，为此类演绎方式推波助澜。据我了解，这种演绎方式至少在一定层面上是有拥护者和赞同者的，不是有专家声称中国某些大城市的房价再过几年将会有20万一平米或者30万一平米的情况出现，那么试想想如果房价到这个程度，地价还不是要持续涨下去吗。

就这种单边上扬的地价演绎方式，个人认为其要存在需要具备如下条件：第一：土地价值出现持续性的、快速上涨。那么什么是土地的价值？我认为本身价值这个东西无论从经济学还是从哲学上都很难有一个量化的界定概念，本身的概念基本上是模糊和非量化的，强调价值对人的意义，强调使用价值的范畴。谈到土地的价值，人们往往又绕到土地价值的表现形式上来，比如说租金或者出让价格。所以，要严格界定和明确土地价值是否正出现持续性的、而且快速上涨，我想是非常困难的。但是从感性认识上，我们只能简单地进行佐证。比如，我国目前的国情正处在城市化的进程之中，可能从现在到未来的几十年内，农村人口将会越来越多地涌向城市，城市人口或者长期居住在城市的农村人口将会越来越庞大。那么城市土地由于其本身的不可移动性和不可再生性，决定了城市土地将要越来越发挥更多的生产功能、居住功能、商业消费功能、各种服务功能，从这个角度上讲，土地将对人类越来越有意义，越来越有用，土地的价值应该是持续性上涨，至少在未来的几十年内和一定的规模范围内可以这么讲。土地价值能否实现快速地上涨，通过土地价值的表现形式价格是很难说明的，特别是在当前全球性的金融危机之中。所以，我们只能简单地说土地价值在未来几十年内应该是持续性上涨之中。第二：货币的价值不断地降低。这个问题也好理解，只要我们手中的钱越来越不值钱，那么我们购买商品的货币才能越来越多，我们要花更多的钱来支付。个人认为，虽然我国目前的CPI还比较低，但是因为CPI中并没有考虑土地、房产等大宗商品的价格波动，所以单纯看CPI并不能说明什么问题。另外，目前全球正处于金融危机之中，以美国为首的许多国家打开印钞机，我们手中的纸币应该是越来越不值钱了，人民币票面额度越来越大也反映了这一事实的存在。第三：收入水平持续快速提高。每年我国政府都会公布中国老百姓的收入水平的变动情况。只要老百姓的收入水平能够持续大幅度地提高，我国的消费作为经济的三架马车之一将会发挥对经济发展更多的积极意义。但是现实情况是，我国居民的收入水平长期低位徘徊，而且贫富差距越来越大。看来，这一点将要影响土地价值持续上涨，也是我国政府集中精力要解决的根本性问题之一。

第二种演绎方式：暴涨暴跌式。犹如虎头蛇尾一样，出现阶段性的暴涨和阶段性的暴跌。譬如：去年同一个地段和地块17亿出现流拍，今年50亿的价格有大企业高调获得，明年、后年该地块可能迟迟不开发，最后由政府收回，再以20亿重新组织招拍挂土地。

就这种暴涨暴跌式的地价演绎方式，个人认为在我国这样的国情下更容易出现和发生，犹如中国的股票市场一样，多年来的暴涨暴跌，不断地重复演绎。实际上，在地产领域土地价格暴涨暴跌并不新鲜，早在中国上个世纪八十年代末九十年代初的时候，中国就出现过一次土地暴涨暴跌的剧烈惨象。土地价格的暴涨暴跌在我国存在一定的条件，第一：地产领域出现了一大批新入行的“央企”大军，这些企业有些是从是地产上下游的产业，有些甚至原本和地产毫无关系，这些企业普遍的特点是第一有银子，第二新入行、专业性不强；那么试想想一批专业性不强、但手中拥有大量非自有资金的企业进入到这个领域，地价被抬高是可以想象的。第二,与我国的人口众多，城市土地资源稀缺和有限，有很大的关系。由于城市化的发展，城市土地的价值快速显现，土地这种特殊的商品发挥其独特的作用和价值。第三，社会财富的分配不均衡以及收入差距的悬殊，导致高房价也有相当的市场，高房价和高地价的互动作用，也会导致地价持续高位运行。

第三种演绎方式：稳定发展、渐进变化的方式。今天土地价格的持续暴涨，可能正孕育着土地价格下跌的开始，在下跌的过程当中，由于刺激内需的需要，由于潜在需求的原因，由于经济发展的需要，导致地价也不可能有大的变动，最后导致的结果是围绕着市场能承受的价格作一定幅度的波动变化。这种方式可能是政府愿意看到的方式，但是个人认为这种稳定发展、渐进变化的方式在中国目前正处于快速转型的阶段是很难出现和持续的。

总之，地价的演绎方式不会长期脱离一个国家宏观经济的发展形势，也不会脱离一个国家的基本国情，特别是在当前全球性金融危机的今天。地价的演绎与居民的消费水平、生产力的发展水平以及其本身的价值有决定性的关系。就目前的形势而言，我国还不具备高地价持续快速上涨的条件。现在地价的演绎方式短期上看很有可能是暴涨暴跌的演绎方式，长期来看应该会回归理性，呈现稳定和渐进变化的方式。