郑风田：40%二套房首付难治高房价

　　

　　为了治理高房价，国务院不能说不用心，但许多政策出台之后基本上在实际执行层面都统统被轻轻化解，成为纸面的调控。最近国务院办公厅出台的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，把二套房首付提高到40%，但我对这个政策的效力有多大一直抱悲观想法。原因很简单，推高房价的真正推手并不是普通的消费者，真正推高房价的主体绝对不是普通的消费者，而是地方政府、开发商、投机商。细看整个政策文件，感觉还是远难以解除高房价威胁。

　　

　　目前所有的调控政策其实都没有触动房地产涨价的真正主角的利益：地方政府与开发商。只有彻底斩断房地产涨价与地方政府之间的利益纽带，房价才有可能最终降下来。而目前的房地产调控政策，基本上是绕着走，中央干吆喝，地方政府其实并不买帐。最著名的当所南京那个被抓起来的局地产局的局长周久耕：谁降价我查谁！

　　

　　只有彻底斩断地方政府与房地产涨价之间的利益链，让地方政府不再从房地产涨价中获得收益，地方政府才会严格执行中央政府的调控政策，房价暴涨势头才能真正被扼制。通过中央政府统一征收土地出让金应该是一条最有效的手段。当然问责制也不错。至于扼制投机性购房，最佳手段其实很简单，那就是对其转让所得征收90%以上的所得税就可以了。其实用不着开征物业税 。

　　

　　为什么地方政府害怕房价不涨？

　　原因很简单：看一下一组数据就知道了。

　　中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告。报告指出，2009年中国土地出让金总金额达1.5万亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京以928亿元排名第三。业内人士指出，“地王”频出成为2009年土地出让金暴涨的最主要原因，而“卖地”也成为政府财政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。

　　  房地产业不仅牵涉钢铁、水泥等材料行业，还决定物业管理、中介、装潢等许多行业的兴衰。对房地产业的调控，可以说牵一发而动全身。

　　

　　地价节节上涨给地方政府带来太多的真金白银。我国地方政府带来了高达5.2万亿元的土地出让收入。1997-2008年地方政府仅从土地出让金5.2万亿，其实这个数据还是折了不少水分的。

　　

　　调控高房地产价格就等于动地方政府的奶酪。在房地产价格问题上中央政府与地方政府追求的目标某种程度上是相反的。

　　

　　中央政府追求的是民生与社会和谐稳定，而地方政府的利益与中央政府实际上是不一致的。从经济理性角度出发，地方政府应该是房地产涨价应该是狂喜的：地方房地产涨价，一方面可以使本地的GDP增高，这对晋升考核极为重视经济增长绩效来讲极为重要，另外一方面，房地产价格高涨，其实有很大一笔收入进入到政府政府部门的口袋，财政增收快速增产，何乐而不为？

　　

　　所以在上述目标相左的情况下，中央政府出台的各种房地产调控政策，到了实际执行部门：地方政府那里，基本上要被打许多折扣的。比如国土部反复声明打击囤地行为，但为什么屡次喊又屡次不管用？我所住的小区门前，有一块地已经6-7年一直没开发，估计地价早已翻了数倍，至今也未见什么查处与收回。所以表面上来看，中央已出台了许多看似有效的调控政策，但在地方政府基本上不被执行，或者顶多做做样子。这才是房地产调控光打雷不下雨的主要原因。

　　

　　未来要想真正地解决高房价问题，必须触及实质性的问题：斩断地方政府收入与房地产涨价密切关系。比如土地出让金完全归中央所有，这一招比什么者狠。如果没有此招，其他相对应的房地产调控措施，地方政府一般都不会认真对待执行。反正目前还没有一个城市因为房价上涨而受到任何处分。当然也可以采取问责制，某一地方房地产涨价多少以后要对首席地方长官进行问责，这也是一个管用的招。

　　

　　至于如何抑制投机性购房，目前的二套房信贷及营业税调整，其实只能对一般的小虾们有点作用，对真正的炒房族来讲是完全没有任何作用。与房地产暴涨的收益相比，那点费用实在是算不了什么。抑制投机性购房最要害的就是对购房转让所得征收高昂所得税，比如把投机所得的90%都给征走，估计就不会再有多少乱炒作的人了。

　　（评论者郑风田为中国人民大学教授）