《李子·地产论语》之七

 

空手道的威力在于空手夺刃

——房地产财富神话可行性简析

 

 

经：

为什么房地产骂而不羞？打而不倒？控而不死？

因为不断有开发的企业，和购买的集团、个人的资金源源不断

地涌入。

为什么那么多人对房地产趋之若骛？

因为房地产暴利惊人。

房地产为什么暴利从何而来？

因为房地产利润高而成本低！

为什么房地产成本低？

因为开发资金中自有资金在地产项目的总体成本中所占比例

过小！

为什么这么说呢？

因为开发商玩的是“空手道”：通过行贿拉拢巧借银行的贷款；

通过广告利诱骗取顾客的预售款；通过合同威逼强占供应商和建筑商的保证金、赊欠货款、垫付资金！

 

典：

大道理太抽象，小比方很易懂：

爹对儿子说，我想给你找个媳妇。儿子说，可我愿意自己找！爹说，但这个女孩子是比尔盖茨的女儿！儿子说，要是这样，可以。然后他爹找到比尔盖茨，说，我给你女儿找了一个老公。比尔盖茨说，不行，我女儿还小！爹说，可是这个小伙子是世界银行的副总裁！比尔盖茨说，啊，这样，行！最后，爹找到了世界银行的总裁，说，我给你推荐一个副总裁！总裁说，可是我有太多副总裁了，多余了！爹说，可是这个小伙子是比尔盖茨的女婿！ 总裁说，这样呀，行！

----生意就是这样做成的！奇迹就这样创造了！

 

解：

真正的武林高手对武器的依赖性不大，资深的地产开发商对自有资金的依赖程度也很低。商业地产尤甚。

面对地价壁垒，开发商会游说地块的主人地方政府说，我将在这块土地上建起一个地标建筑，如最适宜居住的样板住宅区或最高级的商业中心或最吸纳著名企业入驻的总部大楼！总之，能给地方政府带来极其可观的财税收入和社会效益；能成就官员的显赫政绩！籍此，你应该给较低的地价和轻松的付款方式以及优惠的配套政策比如税、费减免、行业管制等等。而付一部分款获得土地证后，立即能得到银行的贷款。

面对土建成本壁垒，开发商会对建材、建筑、装修、设备等提供者说，我这么大这么好的名盘，你们还怕没钱赚吗？！你们还怕我付不起钱吗？！现在竞争激烈，谁的条件（报价、付款方式）好我就给谁，胳膊拧不过大腿，想接活的无不就范。

面对销售壁垒，开发商请来相对来说廉价的策划公司把项目包装得冠冕堂皇；再挥舞广告大棒指挥早已取消财政拨款的媒体（党的喉舌）为自己项目大吹大擂，混淆视听，误导决策，麻痹消费者，商品远未完成就开始收取全额售房款。实在不行，自己抬高房价，自己购买商品房骗取银行按揭，收取大量资金——假定房屋单方综合成本为3500元/M²，自制合同价为10000元/M²，则开发商可得10000元/M²×70%=7000元/M²，开发商仍有7000-3000-3500=500元/M²的利润！

 

这样一来，开发商通过“空手道”，空手夺取“银行”、“政府”、“顾客”、“上下游企业”四把利刃。

 

 

李  霖

2010年1月15日于书房