新年伊始，广州土地市场上打头阵的是一批“库存”土地——3宗没能在2009年顺利出让的土地，再次待嫁闺中。然而，这些土地的二度出让之路也并不容易，据知情人士透露，目前还没有开发商相中这些土地，原因之一是土地款首付比例提高到5成，市场出现观望情绪。
与土地政策一样，受调控信号频出的“强冷空气”影响，元旦的广州楼市也骤然“冷”了下来。利空政策所导致的观望情绪，不仅体现在新房市场，二手房市场中也少有成交的案例，1月1日至4日，4天仅仅成交156套。不少投资客急流勇退。
开发商对土地市场“观望”
根据广州市国土资源局近日发布的土地出让预告，二次待嫁的土地中，不乏一些条件不错的宅地。
“虽然地块条件不错，但现在还没有开发商有拿地意向，反而都在观望，”一家上市房地产公司高管李总认为，“按照土地出让新政，土地款首付比例必须达到50%，原则上一年内付清，小开发商拿不起地了。而对那些资金实力比较雄厚的开发商来说，大多已经在2009年拿了地，手中有粮，拿地热情也就不高。”
2010年出让的土地，是否严格按照土地款首付5成的新政执行？业内的猜测是，列入2009年土地出让计划的土地，仍然按照首付20%的政策，而列入2010年土地出让计划的，按照新政执行。来自广州市国土资源局的消息则表示，具体事宜还在研究中，目前无法确定。
“现在的土地市场处于一个非常微妙的阶段，新政不但影响开发商的资金链，更是一种政策信号，影响开发商对后市的预期，”李总说，“开发商会比以前保守一些，观望是非常正常的。”
2010年土地市场或将走冷
回顾近年来广州的土地出让市场，对比目前的五成首付新政，2009年的土地出让金支付政策确实优惠。记者从广州多家知名房产公司了解到，老政策首次支付的土地款只需两成，全部款项在18个月内付清即可。而往年，一般来说，出让方交出净地后，开发商3个月内就需要付清土地出让金。也就是说，按照两成首付的政策，只需两成资金，就可以拿下更多土地，如果后期开发及时跟进，开发商自有资金的回报率会更高。这笔划算的买卖，显然降低了拿地门槛，让更多开发商有实力参与夺地角逐。
“相当于土地出让方为开发商拿地提供了很优惠的按揭政策，这也是造成今年广州土地市场疯狂的重要因素，”广州某地产代理机构总经理张先生说，“现在政策紧了，对房产开发商这样资本运作型的企业来说，影响不小。”
张先生还分析，今年的广州土地市场，有一个很明显的特点，就是央企和上市公司疯狂圈地。背后的原因很简单，这些公司不管是通过股市融资还是银行贷款，手上的钱不少，按照两成首付拿地，底气十足。而现在首付一下子提高到五成，开发商的钱花起来没那么容易了，疯狂拿地的游戏也就无法继续下去。因此，明年的土地市场肯定要冷一些，不会再出现2009年的疯狂行情。
投资客目光转向二线城市
“但与上次开盘一号难求的场面相比，这次场面明显要冷清很多。”广州临近佛山南海某楼盘销售部相关负责人告诉记者，“政策的频繁出台对购房者心理打击是最大的，尤其是投资客，持币观望的情绪非常明显。原先有很多操着温州、台州口音的客户就是冲着早城楼盘的地铁概念及金沙洲板块概念来投资的，而现在客户基本上都是首次置业的年轻人，或者是有改善型需求的置业者。”
据该楼盘粗略统计，当时近1000多个意向客户中，投资客占了将近40%的比例。而2010年1月9日开盘后，投资客明显少了很多，自住需求增加，即使是用来投资的，客户在选房过程中，也开始对楼层和户型有一定的犹豫，与两个月前“有房就买，不论楼层，不论户型，甚至不看楼书”的疯狂场面相比，冷却了很多。
疯狂的市场使得很多投资者出现了惧高。一名身家过亿，自今年年初起，便屡次出手在广州和深圳两地购置商品房的温州投资客告诉记者，一线城市上涨过快让他觉得房价的上升空间已经很小了，优惠政策终止后投资持有成本将会增加，而内地很多二线城市，譬如重庆、福州、武汉、合肥、长沙等市中心房价虽然也开始出现上涨的势头，但单价依然很低，投资成本不大，发展空间也不错，很多像他一样的温州投资客，都把目光转到了二线区域城市如佛山、中山等城市。
据记者了解，国内不少二线城市继续采取房产优惠政策，吸引了不少投资客的目光。
商铺投资成了投资香饽饽
楼市火爆时，投资客和自住者并无严格的区别，你抢我也抢；但行情稍微转淡时，一定是投资客先跑。在二手房市场上，虽然没有出现大面积的抛盘现象，但很多投资客不再进货是个不争的事实。
“本来每年的1月份就是楼市的淡季，现在这个行情也属正常情况，毕竟优惠政策到期后，税费的增量还是比较大的，买卖双方都需要一个适应过程。倒是去年11月、12月上旬这段时间的火爆行情与以往比起来有点反常，目前二手房市场并未出现大量抛售的现象，有个别豪宅因为房东年底急需回笼资金有抛售的情况，但接盘的人确实不多。一些房东不愿意调低价格，买卖双方都屏住呼吸僵持着。”21世纪不动产某置业顾问郑徐苹告诉记者。
记者从中介公司了解到，一些嗅觉敏锐的投资者早在去年11月份就完成了高位出货，目前手头已持有大量资金，等今年行情调整，市场出现下行趋势后，再低位进入。
“投资客一收手，二套房贷受影响肯定明显。”广州一家商业银行的房贷业务员告诉记者，如今可贷的钱多了，而申请房贷的人却少得离奇，原因也许是去年12月上旬房贷业务在传统淡季火爆，提前透支了一部分今年房贷业务的量，主要受当时购房税费优惠将取消的因素影响。
而商铺市场并没有受到任何政策调整的影响，其成交量一直保持着平稳态势。“很多投资客现在一门心思找商铺，因为商铺投资回报率比较高，这两年涨势也比较喜人，受政策波动的影响不大，但就是苦于找不到好一点的商铺。像金沙洲不少这种小区的商铺配套一出来就被抢光了，很多楼盘的商铺也都是只租不售的。”郑徐苹告诉记者。
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