地段相同的一块地，如何比别人赚到更多？

■不同使用功能面积配比

    同一地块、相同规划条件下，住宅、商业等面积配比不同，最后的销售总价一般不同，最后的利润有所区别。

    合理确定一个地块内各种业态的面积配比，将会带来更多的销售收入：

    销售收入＝住宅面积×住宅单价＋店面面积×店面单价＋写字楼面积×写字楼单价＋车库面积×车库单价＋…

    根据土地规划条件，求解上式的最大值，就是理论上的最佳面积配比了。再结合其他因素，适当调整，便可作为设计原则。

    上述式子的最大值，可以根据土地规划条件等，确定变量的边界条件后，借助Excel电子表格软件，用软件的模拟功能求解答案。

■迎合娱乐休闲潮流

    随着社会整体经济水平的提高，对娱乐休闲产品的需求开始显著增加，地产开发也不例外。地产界未来一段时间的新问题，将是娱乐休闲地产的研发和推进。

    娱乐休闲地产属于地产业的高端产品，售价自然也是高端。

■挖掘地下空间

    地上空间基本都会在规划条件下被用至极限，地下空间往往没有被给予应有的重视。

    未来城市发展，地下空间的利用会越来越多样化、精细化。就目前而言，许多楼盘地下空间仅停留在车库、人防的使用上，单就商业方面来说，地下空间就有很大的拓展余地。

■产品创新

    创新是所有产品增加附加值的最有效方法。

    创新可以在最终产品上，也可以是在建造产品过程中的某一个链节上。楼盘是开发出来的，开发二字和建造、制造的最大不同，在于开发带有强烈的创新涵义。只有在开发楼盘的每一个步骤，时时秉持创新的理念，才能做精一个楼盘。

    近几年偷面积成风，但这样的创新经常意味着品质的下降。在楼盘交付使用以后，二次装修对房屋的改动杂乱无序，快速降低房屋的价值。这样的低层次创新，未来应该越来越少。

    今后一段时间，建筑材料的创新、施工工艺的创新力度会有所加大。

■拔高定位

    这个地段大家都做普通住宅，但有人把盘子做成了豪宅、甚至类别墅等。这样在建筑成本增加十分有限的情况下，提高了销售单价。

    拔高定位的做法有许多成功的例子，如深圳的第五园，广州的锦绣香江，厦门的银聚祥邸、圣地亚哥等楼盘。但失败的例子也不少，不再列举。

    拔高定位成功的关键在于度的把握，无限制的拔高就是死掉。

    通常市中心区的小盘可以拔高定位，越往郊区的地段如果要拔高定位，需要越大的地块。

■销售

    毫无疑问，合理销售增加额外价值，但这不属于本文探讨的重点，若细细说来话太长，在此不赘述。

■其他

    开发一个楼盘，除了上述一些原则问题外，还要考虑众多主观和环境因素。但无论如何，上述基本问题研究透彻以后，攫取超额利润即是水到渠成之事。