物业税：不可行还是不想行？

 

总有朋友咨询我购房事宜，有自住的，有投资的。我是这样回答的：仅供参考，风险自担。

如果是自住，量力而行。能够承担现在和未来十年以上的将来，那就出手买吧，有钱百万买宝马就不要念叨着宝马天天在贬值了。当然，住不起、买不起，那就等着呗。

如果是投资，一定要谨慎。房价虽然不断的在上涨，但是现在无疑已经处在高位运行。已经投资的可以变现了，再涨上去的价钱就不是你我能赚的钱了，这跟投资股票一个道理，不能幻想在最高点抛出。如果新进这个投资市场，最重要的是把握好“物业税征收”和“农村宅基地自由流转”这两条政策。总体上风险在上升之中。如果觉得对现在的生活比较满足，就选择稳健的投资方式；如果承担风险能力较强，还想让生活跨越式发展，投资房产跟投资股票现在是一样的风险。

“农村宅基地自由流转”将在“土地交易环节”彻底打破地方政府的垄断，它对中国社会的长远意义更胜于我们有生之年的现实意义。

“物业税征收”却是可以立竿见影，并极大的改变“商品房交易环节”的微观结构和宏观预期。

毫无疑问，物业税将是楼市政策取向博弈的关键之关键。

物业税在试点城市空转了六年，今年准备向全国实施空转。“空转实”不知道什么时候实现，本人却并不抱着乐观的期盼。估计五年内能转实就不错了，而且很可能还是试点。

物业税为什么这么难落实，就在于物业税将会彻底改变了中国人的财富结构。重资产轻流动性已经无疑是中国家庭的首选。在中国还能投资什么呢？股票过山车，储蓄越存越少，基金保险搞不懂。就买房子实在，而且这么多年越是调控越是暴涨。事实胜于雄辩。

财富结构的快速改变如果不是建立在市场化引导的基础之上，那么必然意味着财富（可能原本就是不公平的财富）将在政治和公众的强制意志支配下重新分配。这是调整中国社会利益格局的大事。那么，既得利益群体或者集团，必然要阻挠改革的进程，为自己的利益“抛头颅洒热血”。

但是，如果这样的投机者或者某个行业绑架了中国经济的整体利益，抑或事实确凿的严重阻碍了中国社会民生的改善和社会发展进步的要求，那么，代表人民利益的政府，是不是该勇敢的推动改革的进程呢？

正如中国经济的症结在于结构性严重失衡和矛盾一样，中国楼市的症结同样在于结构性失衡。保障性住房占比微不足道，中低收入群体又太多。如此的楼市矛盾怎么能不激化呢？房价的暴涨不具备可持续性，但是地方政府迫不得已还是要继续饮鸩止渴，否则胃口日益膨胀的地方政府就要破产。政府是不能破产的，如果不想让楼市因为结构性失衡走向崩溃的边缘，那么最终只能让楼市中富有的投资投机者们付出巨大的代价，反哺出多年的既得利益。这也将是最终利益博弈的最佳结局，但是却不一定是最终结局。（笔者对此并不乐观，因为中国社会的利益集团已经能量极大，而公民的力量尚未释放。这是一个大力士和睡眠中的巨人之间的拔河比赛，只要巨人不醒来，结果显而易见。）

美国的情况很有趣。美国楼市原本健康，成熟的市场化机制和社会结构造成了楼市基本的平衡。但是小布什“给穷人造房子”的美丽政策催生了大量的购房需求，同时也催化了华尔街的毒资产。毒资产暴涨，制造出的资金再刺激购房需求的暴涨，如此循环到极点的时刻，就是危机爆发的时刻。也是“美国楼市的特色”。

但是中国的情况完全相反。中国的房地产市场是极不平衡甚至是垄断的，中国的城市化率不足50%，社会结构还很不成熟，贫富差距迅速扩大。城市正在以世界罕有的速度容纳着越来越多的人口，而这些人口没有土地没有住房。他们跟楼市的投资投机者共同争抢着有限的市场供给。一旦遭遇银行信贷放松导致的资金泛滥，就必然造成市场供需的严重失衡，推动房价的暴涨。中国的中低收入者没有美国人大胆消费的观念，中国也没有“小布什”那样的总统，因此几乎很难制造出“房价下跌导致穷人买房子造成破产”的“美国楼市特色”。富有的投资投机者吹大中国的资产泡沫直至跟泡沫一块破产，同时殃及中国经济和无辜的中低收入者，这才是“中国楼市的特色”。如果说“美国楼市的特色”起码还有政治家“美丽的、让大众痴迷的梦想”，那么“中国楼市特色”就是赤裸裸的掠夺和疯狂的游戏，早晚将是中国经济的噩梦。

我是楼市健康发展的坚定支持者，也是房地产市场改革的坚定支持者。同时也坚定的认为房地产行业毫无疑问是中国的支柱产业。但是，所有一切的肯定都不是让楼市恶性膨胀的理由。因为不健康的发展必将葬送我们所有人的未来和利益。

物业税，可以在宏观层面破解楼市当下的主要矛盾。（现行的所有调控政策都是既不治标也不治本，严厉的回收楼市流动性可以治标，但是根本无法解决楼市发展的根本。）

1、房价暴涨跟人民收入背离的矛盾

2、地方财政过度依赖土地出让金的矛盾

3、被资产泡沫绑架导致的内需不振和投资增长过快的矛盾。

但是有很多专家学者似乎更加关注一些细枝末节的担忧。如谢百三教授担忧这几点情况：

1、为了避税，中国家庭“妻离子散”，离婚率暴涨

2、地方财政没了土地出让金将会破产

3、遗产继承也要缴税

4、像日本一样低迷十几年。

这些担忧是必要的，但是我敢肯定，这些都可以在物业税实施的细节中有效的化解掉。

某位同行细心的草拟了《物业税征收实施细则》，附在后面，供大家参考。通过技术上的精心安排，政策就能更加有针对性，并保证平稳的过渡。假如按照同行的细则实施，可以看到专家的担忧是毫无必要的。

1、家庭正常可以拥有两套免税普通住房，担心征收物业税拉高离婚率的可以放心。至于为避税逼着子女早婚、包办婚姻的情形，相信中国社会还没倒退或者愚蠢到如此地步。

2、夫妻离婚后三人可一共持有三套免税物业，这种情形在全社会的占比会微不足道，即使有，也是炒房的市场风险和道德风险。

3、正常持有物业或者组建家庭前已经分别持有一套物业、婚后又购置物业的，最多出售一套物业，也有利于改善家庭资产配置。

4、税率不高，不含土地使用费，现行的土地制度继续。将来改革了，再把土地税加进来就行了，但是肯定没有免税的情况了，很简单。

5、不会造成中国经济的太大负面影响。理由有二。一是GDP可以通过保障性住房建设保证不降。二是投资客短时间内抛售不出去，地方政府有了富人投资客的物业税这个聚宝盆，也不会破产。如果不够就提高最高税率水平。长远的利好一定是实实在在的。

6、法人的商业用房跟民生的关联度低，暂时不大幅征税，有利于企业的正常经营。自然人通过注册公司变相炒作商业用房，可根据实际变化予以调整税收政策。注册公司变相炒作住宅的，可建立个人独资公司法人代表跟自然人联系监管征税体制。

7、继承得到的物业或者出售，或者被征税，这也是合情合理的。

8、日本经济低迷十余年的根源不在于房地产泡沫破灭，而是日本社会提前老龄化造成的内需不振和国家创新能力的不足。这跟中国经济外在的表现基本一致，但是中国内需不振的根源在于国民收入占比太低，购买力太弱，而资产价格又太高。日本房地产泡沫破灭是在城市化进程结束，社会保障和人民生活达到发达国家水平的情况下发生的。而中国在城市化进程最为的关键的时刻爆发严重的资产泡沫必将阻碍城市化进程和中国社会民生的进步。

几亿中国人从资产泡沫、货币贬值和住房的忧虑中解放出来，可以更好的发挥聪明智慧，创造具有国际竞争力的实体经济奇迹。给子孙留下些像日本汽车、家电和机器人那样精彩而且值得自豪的现实而不是泡沫化资产、好逸恶劳的美妙幻觉。

政策方向问题才是最重要的，这取决于主政者的决心和意志，取决于大多数公民的呼吁和要求。别老用困难敷衍和愚弄老百姓了。

不是不可行，就看想不想推行！

NO EXCUSE!

 

附：非官方制订的《物业税征收实施细则》（民间讨论稿）

 

物业类型	数量	所有人	所有人认定规则	征税基数	每套年征税率	备注
普通商品房（住宅）	1	个人	产权登记人和身份证明一致	市场评估价值	0
	1	共有	同上	同上	0
	2	共有+其中之一个人	同上	同上	0	其中之一为非普通商品房或商业用房，该商品房年征税率为1%
	上述基础上每超一套税率提高5%，进而认定最终征收税率。		同上	同上	5%-10%
非普通商品房（住宅）	1	个人	同上	同上	1%
	1	共有	同上	同上	1%
	2	共有+其中之一个人	同上	同上	1%
	上述基础上每超一套税率提高5%，进而认定最终征收税率。	个人或共有	同上	同上	6%-11%
商业用房	1	个人或共有	同上	同上	1%	确实用于居住用途的，比照住宅标准认定。土地和规划部门须出示证明并在部门网站和当地主要媒体上公示。
	上述基础上每超一套税率提高5%，进而认定最终征收税率。		同上	同上	6%-11%
备注： 1、此物业税不包含土地税。 2、以上是针对自然人持有物业征税的情形，法人持有商业用房的物业不征税，但是持有住宅用房的比照自然人的标准征税。