高汉明

　　

　　自“国十一条”颁布后，全国大多城市的投资住房热立即消退，部分投资人开始转向投资商业地产。他们认为，现在住房价格不稳，调控后将会受到极大影响。商业地产受市场变化影响较小，比投资住房更靠谱些。

　　还有不少投资者经历了几次经济动荡时期，那期间生活得比较辛苦，所以想让孩子未来能少受些影响，遂以儿子的名义投资商业地产。那么，该投资商业地产？投资商业地产，有什么诀窍？

　　

　　对于投资商业地产者来说，从目前形势看，可投资的商业地产包括商铺（含各种类型店铺）、商场（含专业市场）、商业街（含步行街）、超市/大卖场（含仓储中心）、购物中心（含shopping mall）、酒店式公寓、底商等几种不同形式。

　　根据市场变幻因素，个人投资最好是选择商铺。投资商铺之前，最好了解一下商铺所属地域近年内的城市发展规划，如果会拆迁或改建，即使商铺当下收益率高，也会影响商铺的升值和转手。还有，要考察商铺的具体位置特性。好商铺都有共同特性，即交通便利、适用行业广泛、所处位置客流量大人气旺。从这点来说，一些商业楼的底层或地下层、低层商铺是好选择，一层的商铺投资性最好。

　　投资街铺前，一定要看准街铺门前是否有人流量，这个人流量不是交通人流，最好是休闲人流。当然，有休闲人流的街铺，也不是家家就会财源滚滚。如果街铺是在一排街铺的中间，被其他街铺包围，生意上相对难以突破。因为客流分散、人们购物兴趣下降、行走体力不支等原因，往往会令街道中间的商铺经营比较困难。

　　一般来说，十字路口、街两端和街角的街铺财气要旺一些，因为这些地方汇聚四方人流，人们立足时间长，人们有兴趣、有时间高密集度停留。从人的视觉上来说，这些地方的商铺更容易吸引目光。

　　好的商铺经营范围较广，无论经营餐饮、服装或者其他行业都可以。商铺平面结构也很重要，要有较宽的门面接触顾客，店堂格局方正。当然，铺面的布置也尤其重要，投资者可根据经营品种布置店面，让顾客赏心悦目，有购买欲望。

　　

　　目前，一些开发商意识到商铺很能吸引市民的眼光，于是大量建设，即使是一些临街的商品房，也将一楼或底下几层辟为商铺。这些开发商，一般是一边开发、一边销售、一边招商。对于这样的商铺，市民一点要慎重投资，因为其人气难以预测，经营回报周期可能太长，如果经营方向不对，市民的资金就有被套住的危险。

　　市民投资商铺，尽可能去选择成熟市场的商铺，这些商铺，一般赢利会有保证，比如电脑一条街、服装一条街内的商铺，其在开发商或管理公司数年经营下，有固定的经营商家，经营规模和效应都已具备，已有了旺盛的人气和商气，投资回报稳定。

　　为了让生意更扩大，投资者在经营时，可建设一个网上商铺。网上商铺有以下好处：树立企业形象；节约成本，实现营销利益最大化；网上商铺相当于企业的网上户外广告，其宣传和营销相结合，可谓一举多得；第一时间推出企业的最新产品，抢占市场制高点；利用网络销售，树立网上信誉，创造企业新的增长点。

　　在许多人的潜意识里，投资商业地产会稳赚不赔，可事实如此吗？近年来，有的人投资商铺，不等开业，就与开发商发生争执；有的人发现并不能“一铺养三代”。因此，投资商铺，要有风险意识。现在不是“一铺养三代”的时代，如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。尽量不买商场里的商铺，不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。

　　有的开发商居心不良，在商铺开发中过分炒作概念，比如夸大收益，周边规划没影的事，却给投资者描绘美好的蓝图。投资者一定要多请专业人士测算商铺的收益，而非依据广告炒作就匆忙出手。

　　还有，发达国家对于商铺开发、建设有一套严格的规划和审批程序，而我国在这方面有所欠缺，使商铺开发处于无序发展状态。商铺开发是高投资、高风险、高回报的“三高”行业，投资者要从未来城市的总体规划着眼，在一个大的着眼点上考虑商业物业的价值，从而保持理性投资。