新快报记者 石勇

　　特邀议员

　　王则楚 广东省政府参事

　　韩世同 广州知名房产研究专家

　　信力建 白云区政协委员

　　本期议题

　　日前，广州市国土房管局公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见》（下称《意见》），在原来改造拆迁通常只按市场评估价的基础上，增加了改造奖励金。这使得旧城改造补偿标准大幅上升，有望与一手楼价持平。同时，大规模的旧城改造是否会导致广州历史积淀的文化遗产的消失，也成为关注的焦点。

　　议员建言

　　“拆改留”不应该是三种模式，而应该是一种模式，就是“拆改留并举”的模式。这种模式就是要事先就明确哪些该拆、哪些该改、哪些该留，然后才系统规划、逐步实施。应该有各界专家和政府、开发商一道来共同完成旧城改造的工作，各自分工合作。但对开发商一定要有效地监管和约束，毕竟企业是以赚钱盈利为目的的，如果无利可图他们是不会干的，但为了牟利而损害公众和社会利益也是不能允许的。

　　老城区搞生态化都市恐不切实际

　　新快报：按照《广州市旧城更新改造规划纲要》，旧城改造拆迁涉及60万人，补偿额如何与社会稳定息息相关。而根据《意见》，旧城改造的三种补偿安置方式似乎都照顾到了拆迁户的利益，具有一定的吸引力。各位对此怎么看？操作时应注意些什么？

　　王则楚：这是一种尊重旧城居民对居住权选择的《意见》，是一种可以选择又可以协商的《意见》。但操作时，对于周边地区一手楼价格的认识要一致，不一致时应更注意用实物对换的形式去替代货币对换的形式，使人民群众真正能够改善居住环境，得到实实在在的好处，把好事办好。

　　韩世同：我认为，补偿标准大幅提升，标志着政府的管理能力、经济实力和社会的进步。原来我比较担心补偿标准问题上找不到好的解决方案，可能会导致三旧改造难以实施和落实。所以，上次议政厅有关三旧改造问题，我提出关键在于合理的拆迁补偿。

　　那么，现在推出的三种补偿安置方式是否合理呢？我认为应该是比较合理的。当初，越秀区东濠涌改造补偿标准提高到1.3万元/平方米，我当时不理解认为太高了，会影响旧城改造的进程。果然，后来新电视塔广场拆迁等项目遇到很大阻力。现在看来，应该不是东濠涌补得高了，而是其它的补偿依然偏低。

　　为什么？因为仅仅按照市值来补偿是不足以弥补被拆迁人损失的。被拆迁人的补偿是被动性的、非自愿的，如果仅仅按市值来补偿，尚无法弥补被拆迁人失去赖以生存家园的所有损失的。因此，法律界人士认为应该在市值的基础上加以补偿（或者奖励），才能达到合理补偿的要求和目的。这就是为什么东濠涌拆迁要容易很多的原因所在。

　　但我原来担心的问题依然存在，拆迁成本加大影响旧改进程的问题如何解决？我认为这是必须面对和解决的另一个问题。应该在符合城市规划发展的前提下，尽可能地提升建筑密度和容积率。

　　而目前的做法，大多是要抽疏老城区、降低人口密度、搞生态化都市，我认为这样做可能过于奢侈和不切实际。我们不应该要求市中心与郊区同样的人口密度、建筑密度和同样的生态环境。

　　补偿标准提高对二手房影响不大

　　新快报：补偿标准的大幅上升，随之而来会产生一个人们关注的问题：对广州的房价会有什么影响？

　　信力建：房价是肯定会上升。这就产生问题了，在这个过程中，政府是以商人的身份和角度去介入的，容易利用土地的拆迁影响楼价上涨，并赚取可观的暴利。

　　韩世同：补偿标准的提升主要是对二手房价带来影响。应为被拆迁的主要是二手物业，而且大多是市值较低、年代较长的物业。

　　目前，老城区的二手物业与一手物业的价值差距很大，例如类似越秀区东濠涌补偿1.3万元/平方米的二手物业现在可能也不到这样的二手价，但同区的一手价已经至少高达2万-2.5万元/平方米的水平，甚至荔湾区也都有2.5万元/平方米的一手房价。

　　因此我认为，对二手房会有一定影响，但也不会太大，而对一手房价可能不会有太大影响，因为目前市场的一手房价已经很高。

　　而且，老城区的改造和拆迁也不可能全面开展，马上要拆迁的二手物业可能会升值，而还没有进入拆迁程序的物业可能就难以升值。另外，老城区二手房价虽然已经与一手房价差距拉大，但二手房价也不可能升到与一手房价同样的水平，否则就不会有人愿意购买和接手。

　　因此，老城区将要拆迁的二手物业的房价可能会上升，上升的幅度大约会在同区二手房价和一手房价之间的中值。但目前一手房价和未被拆迁的物业则不会有大的变化。

　　须警惕以多数名义对物权的剥夺

　　新快报：根据《意见》，为了防止钉子户的出现而影响旧城改造，规定如签订补偿安置协议的被拆迁人的户数达到或超过总户数的2/3的，对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序。这里好像还值得辨析：原来产生钉子户，很可能是补偿标准低而存在利益侵害，钉子户可能是为了维护自己的利益。但在补偿标准提高后，如果有钉子户存在，不一定是因为钱的问题，而是对自己的房子或居住的区域有感情之类。当然，根据《意见》，他不搬或不及时搬也会影响到愿意拆迁的人的利益。在这种情况下，又该如何看待？在操作中如何最大限度地兼顾各方的意愿和利益？

　　信力建：我认为拆迁必须尊重被拆迁人的产权和意愿，拆迁应该有第三方的介入评价，为什么拆、凭什么拆，都应该进行论证和讨论，不能以政府意愿为根本。

　　被拆迁人不愿意拆就不拆，没有比群众的产权和利益更重要的。群众的物权是最大的，并不能一味主观强制性执行。除了关系到国家的根本利益、迫不得已必须进行改造工程外，其他的拆迁改造都应该与群众商榷，一旦群众不同意，就应另想办法解决。

　　王则楚：虽然对逾期未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁人，拆迁人可向旧城更新改造项目所在区的国土房管部门申请启动拆迁裁决程序，但不能因此就无视被拆迁人的现有居住权和其合法的物权，应该做好相应的回迁协议，保证其能够在原址得到居住环境的改善。

　　用所谓多数愿意拆迁的人的利益，去强行剥夺少数人的合法权益，是十分危险的民粹思想，用启动拆迁裁决程序去满足这样的民粹思想，不利于和谐社会的建设。

　　保护历史文化慎防表面化走过场

　　新快报：此前，广州市规划局也向社会公布了旧城更新改造规划纲要和历史文化遗产名录，向社会各界和民众征求意见。有人担心，在政府主层下由开发商介入改造，看到的是利而不是文化，社会的“意见”恐怕也难以阻挡开发对历史文化遗产破坏的脚步。对这个问题，各位怎么看？

　　王则楚：就像广州协同和机器厂的原址在注明为“要保护”的情况下依然一夜被拆，如果没有历史文化方面的专家介入，是难以有效制止的。历史文化方面的专家介入，是《文物保护法》明确规定了的，不是可以安排，而是必须安排！只怕就是安排了，也会一不小心被拆了！

　　所以，还必须有相应的自愿者主动介入，有相应的古建筑爱好者的主动介入，媒体及时曝光监督，才会不断提高人民群众的保护意识，使我们的历史文化得以延续！

　　韩世同：这次公告的方案，提出了需要保留的一些历史文物，也希望社会民众再补充，我觉得这种做法很好。

　　但列入名录也不一定保险，像新河浦的别墅也早就列入保护范围，一样可以被“合法”地拆掉。关键是要落到实处，不能表面化和走过场。但这仅仅是“留”的部分，还有“拆”和“改”的问题，现在的三旧规划方案显然太简单和粗糙，似乎随便用各种不同颜色一画，就决定了未来广州发展变化的命运。

　　应该逐个区域、逐个地块由三旧改造专家团来研究确定哪些该拆、哪些该改、哪些该留，拆了之后该如何规划建设，改的要如何改、留的要如何留，而不是很写意地在图纸上大笔一挥就完事了。

　　信力建：由历史文化专家介入也应担心，毕竟在中国的现有国情下，很难说专家们会代表什么样的群体利益，一旦成为拆迁者的代言人，就失去了原有的意义了。

　　所以，拆迁必须以群众利益和意愿为宗旨，也应该切实考虑到老城区的文化保护，拆迁与否都应该考虑得慎重和长远，避免因小失大。