差别化信贷政策是否能有效抑制房价？

陈柳钦

（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）

2009年12月以来，中央接连释放房地产市场调控信号。在2009年12月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，这虽在预期之中，但也被认为是对投机性购房行为的打压。不过，在业界看来，在当前楼市卖方市场的格局下，营业税的交易成本会转嫁到买方身上，房价依然上涨不止。在取消二手房营业税优惠政策仅仅5天后，楼市的另一只“靴子”终于落下。2009年12月14日召开的国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议提出，“未来的政策重点是，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。会议提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)。在房地产信贷政策方面，会议要求“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”这是中央政府2009年内首度对国内房价走势作正面表态。通读会议内容，最值得我们关注的字眼有两条： 一是“一些城市出现房价上涨过快等问题，应引起高度重视”；二是“加大差别化信贷政策执行力度”。前者是指出现象，后者是解决方案。当前的畸高房价已经引发一系列问题：正在扭曲中国经济结构，正在扭曲爱情婚姻人生，正在产生巨大泡沫、酿造巨大金融风险。畸高房价带来的隐患越来越大。2009年以来不断涌现的“地王”和一线城市飙升的房价是本次政策出台的一个重要原因。如果没有对高房价带来巨大隐患的深刻认识，如果不把认识统一到国务院常务会议的要求上，就谈不上执行力，执行“国四条”就没有内在动力。中央政府在短短一周时间里连续三次提及房地产问题，并且第一次公开表示要“遏制”房价，力度明显重于“抑制”，更甚于“稳定”。遏制房价过快上涨的势头，让房价尽快步入理性轨道是当务之急。可以预见，2010年房地产政策将收紧，房价下跌可能性加大。

“加大差别化信贷政策执行力度”，是国务院会议提出的“运用金融等手段加强和改善对房地产市场调控”的体现。根据这一原则，2010年银行将会针对不同类型的房地产开发和购房需求予以不同的金融对待。从开发贷款来说，银行会优先保证经适房、限价房的贷款需求，对高房价地区、高价住房的风险会充分考虑。从按揭贷款来说，银行信贷投放会区分高中低档住房，将对执行利率的优惠程度、首付比例等进行区别对待。

部分城市房价过快上涨，已是有目共睹。有的城市房价赶上了国外大城市，但居民收入远不及国外。土地拍卖价格屡创新高，竞拍的开发商甚至直言“没有最高，只有更高”。听任房价上涨似“脱缰的野马”，房地产泡沫必然不断堆积，最终危及整体经济的健康。因而，加大差别化信贷政策执行力度，是遏制高房价首先该用的“杀手锏”。遏制部分城市房价过快上涨，信贷政策的收紧没有悬念。2007年9月，央行、银监会联手调整房贷政策，当时的政策出台背景是针对部分地区房价上涨较快。该政策调整重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套（含）以上住房贷款的首付款比例和利率水平。此次政策同样包含两点：一是支持居民自住和改善型住房消费，二是抑制投资投机性购房。换言之，符合首套住房贷款条件的个人房贷，仍会得到政策支持。遏制高房价，被念“紧箍咒”的是投资投机性购房，如二套房贷。2008年10月提出的住房刺激政策，实质上是放松了对所有购房需求的信贷条件。而现在要求加大差别化信贷政策，理论上是保持对首次置业和二次改善性住房的优惠政策不变，对于购置多套住房的投资、投机行为，将提高按揭成数和贷款利率，这意味着个人房贷将对投资投机性购房收紧。

差异化住房信贷政策的关键在执行力。2005年国家就开始调控房价，然而，在地方政府和开发商的合谋下，这些政策都被化于无形，陷入了“两个凡是”式的尴尬：凡是中央调控房价的政策，很难得到执行；凡是推动房价的，都会加倍执行！再回顾2007年中央出台的一系列调控措施，是对症下药的，是有效的。2007年9月27日，为稳定住房价格，央行和银监会曾联合出台二套房贷款政策，抑制投机性购房，并延续至2008年全年。根据央行、银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）规定，第二套（含）以上住房首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。为进一步贯彻落实《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，以下简称《通知》），维护政策的严肃性和有效性，央行、银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，2007年12月5日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号，以下简称《补充通知》），进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定。然而，在全球金融危机爆发后，这些旨在抑制住房投资投机、防范信贷风险的政策都形同虚设了。为应对金融危机，2008年10月22日，财政部门推出房地产新政：对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。2008年12月17日，国务院常务会议研究确定了对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年含5年改为超过2年含2年转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。2008年12月20日的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）曾规定，对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。但在实际执行过程中，因风险可以“合理”确定，各大银行的二套房贷政策一度出现了松动。“改善型住房和商业银行自行确定”，使得原本行之有效的遏制投机的二套房信贷政策被彻底虚置了。

严格执行二套房贷政策，实行差别化利率，投资投机性购房的热度应该会下降。按现行基准利率，5年以上二套房贷利率上浮后是6．534％，而七折优惠利率可降低至4．158％，两者相差2．376个百分点，相当于一半贷款利息成本。显然，投资投机性购房者不是不会算账，其之所以大手笔炒楼，与贷款成本偏低有很大关系。加大差别化信贷政策执行力度，首先要严格执行监管政策，不对二套房贷“网开一面”。过多的银行资金进入到房地产领域无疑会埋下一定信贷风险。有些开发商从银行获得贷款后，不是用在了支付工程款等开发领域，而是投入到土地市场，用来在土地市场上拿地，拖欠了工程款不说，还推高了土地价格，加剧房价上涨压力，最终加大了房地产信贷风险。房价若再大幅上涨，银行房贷就将面临巨大的系统性风险。如果银行贷款无法按期偿还，就会进一步加剧银行的呆坏账，从而引发银行业的动荡。迪拜危机以及此前的香港楼市泡沫、日本楼市泡沫都表明，房地产开发过度依赖银行信贷容易带来信贷风险。因此，银行能否执行好“差别化信贷政策”对于抑制投机性购房是一大关键。这项政策伸缩性很大，要很好地区分改善性购房需求和投资投机性需求，才能达到抑制投机、鼓励自住的目的。

加大差别化信贷政策执行力度，要从“两头走极端”：普通居民购买首套自住房要实行特别的优惠政策，比如说，首付可以一成，基准利率下浮30%；而对于购买第二套以上住房的首付必须严格执行40%和利率1.1倍的规定，并随套数增加而“大幅度”提高。在这里有两点必须引起高度重视，也是实践中操作难度较大，最容易将二套房政策变形的关键点：一是要把握好“改善型住房消费”的执行问题。中国央行和银监会于2007年12月11日下发补充规定：可比照首套自住房贷款政策执行的改善型住房要求，借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。监管部门必须要有严格措施监督商业银行严格执行。二是中低价位、中小套型普通商品住房必须尽快出台具体明确规定。2007年规定的新开工项目90平米占到70%的规定应该继续执行，然后，根据差异化信贷政策要求，据此制定相应房贷政策。只要能够不折不扣、不走样、不掉链子、以一贯之地执行既定政策，那么差异化住房信贷政策就完全可以给住房炒作投机以“沉重打击”。

至于“加大差别化信贷政策执行力度”中的差别化是否仅仅局限于理解为首套和二套房之间的差异，还有待于进一步解读，如是否应将个人按揭贷款与房地产企业开发贷款在导向上予以区分，是否应该在中央统一房地产金融政策框架下让各大银行在执行时有一定的差异化和弹性，这些表述如何理解还需等待配套细则落实。

为保持房地产市场的平稳健康发展，“差别化信贷”不是抑制房价的“最后一根救命稻草”，只是“国四条”之一。“国四条”是对金融危机以前国家抑制房价过快上涨一系列措施的重申和完善。“国四条”是从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳。接下来要做的是迅速对“组合拳”进行分解细化，使其更具操作性。其一，在土地供应上，不能再采用“价高者得”的招拍挂制度，而是应该根据居民的收入和消费能力，用居民可接受的房价来倒推地价；其二，在信贷政策上，必须严格控制第二套房政策，严格界定改善性住房的条件，抑制房地产投机行为；其三，将保障性住房的完成情况纳入地方官员的考核指标，扭转在保障性住房上执行不力的现状；其四，强行规定收取土地出让金的至少20%用于弥补保障性住房建设资金之不足。唯有如此，才能确保房地产公共政策的民意基础和实质正义，重建房地产公共政策的信誉。如果“国四条”执行中不走样，不出状况，不掉链子，并且有强有力的措施包括问责制度来保障执行力，笔者认为畸高房价一定能够被降服，房地产泡沫带来的一系列社会、经济风险将得到极大缓解。