谢逸枫:第四季房价继续“爬山坡式”上涨 
国家统计局:70个大中城市9月房价环比上涨0.5%

  现在房价已经是一线城市房价彩旗飘飘，不倒。二线城市房价直追猛赶，要超。三线城市房价蠢蠢欲动，上调。2010年第三季度以来，各地楼市再次“量价齐升”。国家统计局10月15日发布的数据显示，9月份全国70个大中城市房价环比上涨0.5%,成交量更是暴增五成。随着人民币汇率连创新高，境外资金绕道进入楼市的步伐明显加速。另外,CPI继续走高,通货膨胀导致越来越多的人投资不动产,海外热钱和国内资金及行业资金冲击楼市。同时，2009年以来到2010年国务院宽松的货币政策和不以降房价为目标的政策调控思想。虽然417新政和929新政及限购令实施，尤其是大部分城市和区域城市市场供应不平衡的情况下，2010年第四季中国楼市的房价将继续“爬山坡式”上涨。

  如果国务院的政策调控以417和929及全国大部分城市的“限购令”的终结，在房产税不可能开征的情况下，2010年中国楼市第四季度的房价有可能出现报复性反弹。不管是“国十条”还是“国五条”，虽然“国五条”关于第二套房、第三套房的限制更加清楚，但是政策存在调控目标的不准确性。对购房群体限制以及对投资和炒房部分的遏制具有局限效，仅仅能够遏制继续疯狂或不理性上涨的趋势，或者是短期之内控制一些冲动不考虑后果的投资或炒房者的心理。 

  最近，人民币对美元持续走高，升值预期再度升温。由于国内开发商融资被堵，对外部资金需求猛增，境外热钱将会绕道开发商再度回流，潜伏楼市。在房地产开发企业资金来源中，境外资金增幅很快，9月份利用外资冲上83亿元，比8月份的67亿元增加了24%。由于开发商境内融资被封，而且中国经济又一枝独秀，境外游资可能会乘机借道开发商进入楼市。

  据不完全统计，今年前8个月，包括金地、龙湖、远洋以及恒大地产在内的多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。在调控下，境外游资难以像以前那样凶猛地投资内地楼市。然而，“外资只要在中国持有不动产，即便是房价没有变化，也能获得等同于人民币升值幅度的收益。商务部统计数据显示，仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业高达95家，其中增资的达43家，新设立的有31家，并购为6家。这些数字均超出过去3年的平均水平。

  外储突增显示热钱加速涌入，近期来看,我国资金流入仍面临较大压力。一方面,我国宏观经济运行较为稳定,经济增长前景较好,本币存在升值预期,外资流入具有一定驱动力;另一方面,国际金融市场运行仍不平稳,国内宏观调控面临着管理通胀预期、抑制资产价格的过快上涨等难题,上述因素可能通过外贸、外资、银行等渠道传导,加大我国跨境资金流动的波动性。

  2010年10月13日,央行公布数据显示,9月末外汇储备余额为2.6483万亿美元,同比增长16.5%,三季度新增外汇储备1940亿美元,创单季纪录新高。在人民币升值的预期下,新公布的9月外汇储备创新高,显示热钱可能加速流入。  不仅如此,双节过后,股市的连连飘红也让很多分析人士为之吃惊。推高股市的部分资金来自于国内的房地产市场以及境外的一些热钱。

  三季度的国民经济运行数据将于下周四对外公布。数据包括三季度的国内生产总值(GDP)、居民消费价格指数(CPI)等重要数据，第三季度CPI会不会继续升高。在流动性进一步宽松的情况下,虽然欧美等国家纷纷预热货币政策进一步放宽,但包括中国在内的新兴经济体却可能采用截然相反的货币政策,出手遏制流动性。2010年10月,中国央行已对包括工、农、中、建四大行暂时性提高存款准备金率50个基点，为了抑制热钱的流入,年内加息的可能性较小。

  输入性通胀压力大CPI或再创新高，尽管8月份CPI已在7月份的年同比3.3%的高点上攀升至3.5%,但近期一系列迹象表明,这一趋势并没有改变,9月物价指数将有可能在此基础上再创年内新高。业内人士预计,9月份CPI将超过8月份3.5%的同比涨幅,最低也将与此持平。有机构预测是9月份CPI将达3.9%。或者是9月份以来,国内食品价格总体处于持续回升过程中,因而判断当月CPI同比增幅为3.7%左右,再次创出年内新高。  美元等货币不断贬值,导致全球流动性对货币市场开始失去信心,转而投资黄金、大宗商品等领域,无疑全球资源价格将被进一步推高。因此,中国面临的输入性通胀压力将加大。

  在宽松的流动性和膨胀的资产泡沫面前,CPI走高与对通胀的预期恐怕将是一把长期悬在头顶的利剑。这把利剑使得人们开始不断猜测,央行可能会在未来某一时点突如其来的加息。未来维持较快的经济增长比控制通胀预期更容易实现,不能完全排除年内加息的可能性。日本的降息及美国进一步实施量化宽松措施的可能,不仅导致中国面临热钱涌入的风险加大,更进一步导致中国货币政策的被束缚。因为,一旦央行加息,无论是常规加息还是只加存款不加贷款的不对称加息,都将导致中国与美国之间的息差再度扩大,这将会让本已憧憬人民币升值的热钱,更有动力涌入内地进行套利交易,进一步捣乱内地的金融市场。在欧美未开始停止量化宽松措施前,内地加息的可能性不大。

  进入年底,央行刚出台差异化存款准备金率,对市场过剩的流动性进行调控。日前,9月信贷数据出炉,显示信贷投放有冲高的态势,外汇占款也同时创了季度新高。而另外一边,一直纷纷扰扰的地方融资平台清查工作,也严格按照监管部门的进度开展。目前清查结果显示,全国有万亿元融资平台贷款存在风险,下一步监管部门将严格督促银行做好拨备提取和坏账核销工作。四季度监管重点或是严控流动性风险。 

  央行15日公布了第三季度金融数据,9月新增贷款5955亿元,比上月和去年同期都上升。中长期贷款、居民户贷款、居民户中长期贷款占新增贷款的比例都比上月上升,市场分析认为主要是房贷因素。新增贷款数据接近6000亿元,按照全年7.5万亿的目标来计算,剩下来的三个月将控制在4000亿元/月的水平,货币投放压力仍然比较明显,这可能也是央行本周对6家放贷较多的商业银行采取差别准备金率的原因所在。

  此外,15日公布的数据中,9月末,国家外汇储备余额为26483亿美元,同比增长16.5%。9月新增外汇占款2896亿元,新增外汇占款已连续3个月上升。兴业证券分析认为,“超季节性的新增信贷与外汇占款构成了下半年整体流动性充裕的基础。全国地方融资平台贷款清查基本结果显示,结束截至6月末,地方融资平台贷款余额为7.66万亿元,其中发现有问题的地方融资平台贷款2万余笔,涉及贷款金额约2万亿元。

  地方融资平台的风险隐患主要集中于地方财政的代偿性风险。去年地方政府投融资平台及其债务迅速增加,部分地方政府投融资平台资本金很少,但杠杆率很高,大部分资金使用在自偿能力比较低的基础设施和其他公共建设项目上,给地方留下隐性赤字和债务负担,造成财政结构性风险。

  2010年10月15日国家统计局对外公布前三季度全国房地产市场运行情况。数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点;环比上涨0.5%;新建住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比8月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.5%。

  2010年9月份新建商品住宅销售价格上涨12.6%，其中普通住宅销售价格上涨11.9%，高档住宅销售价格上涨15.2%;经济适用房销售价格上涨1.1%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.5%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.7%;经济适用房销售价格上涨0.2%。9月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平;环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。2010年9月，房屋新开工面积1.46亿平方米，同比增长44.3%;房屋竣工面积4527万平方米，增长8.3%，其中，住宅竣工面积3701万平方米，增长3.6%。房地产开发企业完成土地购置面积3392万平方米，增长20.3%，土地购置费1094亿元，增长80.1%。

  2010年10月15日,国家统计局发布，首三季度房地产市场运况显示，前三季度，全国70个大中城市房地产开发企业本年资金来源50,504亿元(人民币，下同)，同比增长32.5%;其中，国内贷款9,398亿元，增长27.2%;利用外资452亿元，增长26.0%;自筹资金19,123亿元，增长49.7%;其他资金21,531亿元，增长22.3%;在其他资金中，定金及预收款12,185亿元，增长18.7%;个人按揭贷款6,391亿元，增长19.6%。

  前三季度，全国房地产开发投资33511亿元，同比增长36.4%，其中，商品住宅投资23512亿元，增长33.8%，占房地产开发投资的比重为70.2%。9月当月，房地产开发投资5156亿元，增长35.0%。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米，同比增长28.1%;房屋新开工面积11.94亿平方米，增长63.1%;房屋竣工面积3.69亿平方米，增长10.4%，其中，住宅竣工面积2.99亿平方米，增长8.1%。

  前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平方米，同比增长35.6%，土地购置费7111亿元，增长83.7%。根据国家统计局提供的“七十个大中城市房屋销售价格指数 (2010年9月)”图表显示，除上海、海口有所回落外，其余所列城市新建住宅价格指数环比均有不同幅度上升。

  例如，2010年9月，上海二手房价格指数为2549点，较上月上升6点，环比上涨0.23%，调整幅度达到0.54个百分点。二手房指数在经过三个月的下行走势后，9月止跌反升，市场出现震荡现象。

  例如2010年9月深圳全市二手房成交达11010套，月度中的4个周，深圳二手房周成交量呈现出连续上涨反弹的走势。在9月的最后一周，深圳二手房日均成交量更是达到了754套一天的高水平，其中9月30日深圳二手房日成交量也达到了961套一天，这正显示出庞大的市场需求，促使楼市成交强劲回升，曾经因为二手房阴阳合同等因素的影响而不被看到的9月楼市，再度显示出强劲的回暖态势。而且这回暖之势并不仅限于二手房市场，在一手房方面，来自深圳国土局统计数据显示，过去的9月份深圳新房共销售5416套，日均180套，与8月份相比成交量大幅增加82%。而且新房的反弹之势，尽管在国家系列政策的轰炸下，依然表现火爆。在今年国庆的6天中，更是取得喜人的成绩。

  国家统计局15日房价数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比继续上涨0.5%，同比则上涨9.1%。北京、上海、广州、深圳等一线城市表现不一，上海的房价基本得到了遏制，新建住宅价格同比出现了一定的下跌，广州、深圳房价仍然出现了较大的上涨，北京同比幅度大升，但环比仅仅微增。

  例如广州阳光家缘网签数据显示，9月1日至9月30日，广州十区二县一手住宅成交面积达到127.7万平方米，环比涨幅达75.9%，成交面积创下年内新高，成交套数更达到12470套，环比涨幅达79.6%，年内成交套数首次突破万套。除此之外，在价格方面，9月份广州十区二县一手住宅均价为12376元/平方米，环比涨幅也达到12.7%。从成交看可谓名副其实的“金九月”。除开增城与从化，9月份全市十区一手住宅成交均价为13644元/平方米，环比上涨10.5%，与去年同期相比涨幅更高达39.6%。成交面积则达到105.4万平方米，环比涨幅高达91.6%，即使与去年金九相比涨幅也达到16%，这表明新政后的“金九月”比去年同期更加火爆。

  从区域成交情况来看，中心六区9月一手住宅均价达18884元/平方米，环比上涨7.42%;成交面积为48.1万平方米，环比增加111.78%，占广州十区二县交易面积的比例为37.69%，比上月占据的比例增加6.38%。新四区与二县市一手住宅均价则为8437元/平方米，环比上涨8.03%;成交面积则为79.6万平方米，环比增加59.58%，占广州十区二县交易面积的比例下跌至62.31%。

  北京市房地产交易管理网数据统计显示，9月份商品房成交总面积196.72万平方米，其中期房141.84万平方米，现房54.88万平方米;商品房成交总套数18765套，其中期房13467套，现房5298套。份商品房日均成交6.56万平方米，环比8月份的4.02万平方米，上升63.18%。商品房日均成交套数625套，环比8月份的410套，上升52.44%。

  在商品房住宅方面，9月份住宅成交总面积135.25万平方米，其中期房114.76万平方米，现房20.49万平方米。住宅成交总套数12248套，其中期房10824套，现房1424套。住宅日均成交面积4.51万平方米，环比8月份的2.64万平方米，上升70.83%。住宅日均成交套数408套，环比8月份的212套，上升92.45%。较8月份而言，本月北京房地产市场整体呈现较大幅度上升趋势。受近期开发商整体打折促销刺激，以及货币政策变动影响，9月中，北京房地产市场整体回暖。