谢逸枫:全国一线九月房价继续上涨
“二次调控”未出 房价上涨已成事实

  九月地王频现，房市“成交回暖”。但是，调控声声不息，房价依旧难控。这一轮楼市回暖轨迹，似乎与2009年如出一辙。彼时先有所谓的“小阳春”，接着京沪等城市出现多家房企争抢地王的局面，再之后就是房价突飞猛涨。不同的是，2009年房地产市场的激烈演进过程在今年被浓缩在“金九银十”之际了——8月底出现“真假回暖”之争，9月初全国地王频出，9月份房价出现上涨苗头。如相关调控政策无明确进展，市场预期或将发生改变。楼市在“黄金周”很可能获得较为宽容的政策环境，一手开发商将获得“喘口气”的时机，但“黄金周”后调控将随后而至。

  北京时间9月27日晚间消息，伦敦市场研究公司Hometrack周一公布电子邮件报告称，英国9月份住房价格环比下跌，跌幅创下18个月以来的最高水平，原因是所有地区的房价均告下跌。报告显示，9月份英国住房的平均价格比8月份下跌0.4%，至每幢15.76万英镑(约合24.9万美元)，连续第三个月出现下跌，跌幅创下自2009年3月份以来的最高水平。报告还显示，9月份英国住房需求跌幅创下自2009年1月份以来的最高水平。

  2010年9月28日，9月楼市全面回暖 房价出现上涨苗头。号称“10年来最严厉”的房地产调控政策已出台5个月，来自国家统计局的最新数据显示，8月份全国70个大中城市房价环比持平，同比上涨 9.3%。对此，国家统计局发言人盛运来表示，全国70个大中城市房价同比涨幅已经连续4个月回落，而且北京、上海、广州、杭州等一线城市的房价环比总体下降，房地产调控成效比较明显。不过，就在这组数据出台前后，全国土地市场风起云涌，地王接连而出。

  8月31日，经过52轮竞夺，广州越秀城建斥资23.8亿元，以近7300 元/平方米的单价夺得曾经遭遇退地的“番禺地王”番禺4-2地块，刷新了该地块的成交纪录。9月1日，合生创展以16488元/平方米楼面价夺下了上海松江单价“地王”广富林2-5号地块。9月8日，九龙仓以48.28亿元夺得黄浦江沿岸E18地块，楼面价高达35490元/平方米，创上海住宅单价之新高。近期开发商大量买地，尤其是土地市场上涌现多个地王，其根本原因是成交放大、市场回暖，开发商为避免踏空。9月初，绿地集团也在上海、北京等地参与了几宗地块的争夺，并以25.84亿元竞得北京朝阳区崔各庄乡大望京村一个地块。

  9月19日，南京临江老城改造建设投资有限公司以200.34亿元挂牌底价获得南京下关滨江两大型地块，据相关报道称，央企中冶置业持有该公司80%的股份。此地块创下今年以来全国总价最高，仅次于去年底由广州亚运城地块制造的255亿元记录。这仅仅是已经破壳而出的地王，事实上，全国一大批地王级项目都在金九银十之际待势而出。比如，位于北京国贸桥东北角的中央商务区12宗地块，8月份进行了第一轮投标，目前正在评估。

  例如，9月北京楼市成交井喷，房价涨幅环比超过70%。据北京房地产交易管理网数据显示，上周（9月6日—9月12日）北京商品房市场总成交期房为4191套，环比上周上涨了75.9%，而同比上涨更是高达266.7%。代表市场总量的住宅除政策性住房外的总成交为2403套，环比上周上涨幅度也达到了21.4%。在8月京城成交量大幅反弹的基础上，9月再次出现成交量的井喷，传统意义上楼市的“金九银十”似乎已经开始了。

  例如，9月广州十区二市一手住宅成交套数破万套。刚过去的9月,广州楼市成交量再破万套。据阳光家缘网签数据显示,9月1日至29日,广州十区二市一手住宅成交套数高达11736套,而此数据尚未计算亚运城近日成交的2000多套单位。这一成交量已经突破2009年3月网签11331套的高位,加上亚运城的成交量,9月将创历年月度楼市成交量新高。开发商的大批量推盘,市民的跟风购房导致了9月楼市成交量激增。在价格方面,9月广州十区二市一手住宅均价为12268元/平方米,环比涨幅达到11.7%。除增城与从化,9月份全市十区一手住宅成交均价为13536元/平方米,环比上涨11.9%,成交面积更是达到98.7万平方米,环比涨幅高达106.5%,成交量相当惊人。

  例如，广州新房9月成交万套，创新高成真正“黄金月”。9月是“金九银十”传统销售旺季中最为重要的“黄金月”，事实上，在新政出台五个月后，9月份广州楼市终于摆脱了观望期，以迅猛的姿态重新变得火热起来。中秋三天假期是国庆长假的余热阶段，短短三天比去年国庆中秋黄金周共8天的成交总量992套还要多62套，日均成交超过351套。楼市“回暖”明显。尽管9月26日有一些新政出来，但是目前来看成效还没有显示出来。由于史上最为严厉的新政都没有多大成效，对于这个政策，持保留观望态度。

  根据阳光家缘网签数据显示，9月1日至9月26日，广州十区二县一手住宅成交面积达到101.1万平方米，环比8月1日-8月26日的57.5万平方米，涨幅达75.8%，成交面积为今年以来最高峰。除此之外，9月份成交套数更达到9883套，加上这两天成交的未显示的亚运城1000多套的成交量，预计9月超过万套成交量。在价格方面，9月份广州十区二县一手住宅均价为11975元/平方米，环比涨幅也达到9.6%。除开增城与从化，9月份全市十区一手住宅成交均价为13220元/平方米，环比上涨6.9%，成交面积更是达到82.9万平方米，环比涨幅高达89.7%，成交量相当惊人。区域情况来看，中心六区一手住宅均价为18856元/平方米，与8月相比上涨8.4%，成交面积为36.8万平方米，占广州十区二县交易面积的比例从32.5%微升至36.4%；新四区与二县市一手住宅均价为8037元/平方米，环比微涨2.7%，成交面积也大幅升至64.3万平方米，但占广州十区二县交易面积的比例从67.5%微跌至63.6%。

  随着“金九银十”的到来，开发商进一步加大供货量，9月份广州一手住宅新增供应出现大幅飙升，根据数据中心统计显示，9月份广州住宅新增货量达16365套，较8月同期大幅增加9338套，9月份新增面积达191万平方米，是8月份同期的2.89倍。截止9月26日全市未售货量达到70324套，未售面积为895.1万平方米。除此之外，9月全新上市楼盘共有29个，中心六区方面，天河区华景里、睿山、、合生颐景华苑、城建可逸家园、万科华庭、君华香柏广场、东山领汇等相继推出新盘新货。

  外围区域也颇为热闹，如亚运城、华南碧桂园、金山谷、碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、金地荔湖城、时代倾城、锦绣半岛、恒大绿洲、保利西海岸、海伦堡流金岁月、十年小雅等。其中，番禺区额外受瞩目，一方面来自亚运城8000套巨量已经推出2000套货量，遭到了抢购，另一方面华南板块的广州雅居乐花园“十年小雅”、南国奥园、金山谷、锦绣香江等大盘都将持续推货。

  此外，预计10月份有大量新盘新盘继续推出，如天河的亿泉尚园、瑞安创逸、保利中汇广场、帝景山庄等；海珠的利海假日轩、保利世贸公寓、罗马家园、印象琶洲公寓等；越秀荔湾的东方文德广场、御江苑、金润铂宫等；白云的一品湖山、东湖映月、卡布奇诺等；花都的颐和盛世、祈福都会花园等；萝岗的飞晟文汇、勤天智品上城、龙光香悦山等；增城的汇东国际花园、碧桂园豪园、碧桂园凤凰城等；番禺南沙的亚运城、庄士映蝶蓝湾、锦绣半岛、时代南湾、碧桂园豪庭等；金沙洲的万科I•dea住区、中海金沙湾等。

  从整体上看，一方面，鉴于金九银十期间将有大量的新盘新货推出，成交方面也急速回升；另一方面虽然最近再度出台了政策想要抑制房价促进房地产市场健康发展，但力度明显比新政要弱，效果暂时无法显示，预计房价仍有继续上涨的可能性，到10月份或者将延续金九的火热，广州房价或会“稳中有升”。

  例如，盘新货带旺市场，9月广州量价齐升。9月份，广州十区成交7518套，环比上涨77.39%，成交面积为77.96万平方米，环比上涨78.09%；十区两市成交10364套，环比上涨78.75%，成交面积107.92万平方米，环比上涨78.82%。价格方面，十区成交价格为13298元/平方米，环比上涨10.14%，十区两市成交价格为11360元/平方米，环比上涨7.95%。本月整体市场成交量上涨幅度非常大，十区和十区两市均创今年以来新高，十区两市更是突破100万㎡的门槛，紧追去年上半年的成交旺势。多盘抢闸“金九”则成为了今年9月的一道靓丽的风景，新货供应量激增，其中不乏市区热点楼盘加推，及具有价格优势的郊区楼盘推盘，因而吸引了大批买家入场。

  价格方面，本月中心区域的楼盘价格略有升幅，周边区域在售楼盘则延续了之前的优惠促销活动，但全市成交均价较8月却有了一定的上涨，主要原因有二，一是部分成熟大盘新货价格较前期产品高，但因产品升级、配套成熟，即使价格较高同样受到买家的追捧，典型代表包括广州雅居乐、黄埔花园等；二是均价过万且成交较好的楼盘个数比上月有所增加，其中排行前20的楼盘中成交过万的就占了8席，比上月增加了4席，这也在一定程度上拉升了全市的均价。总体来看，本月签约量价齐升。随着市场反弹，成交量逐月增多。9月新盘新货大量上市，高品质项目价格略有升幅，自住消费者眼见房价再跌无望，面临较多货量可选时便纷纷入市；而通胀压力则刺激了更多投资客进入市场，进一步带旺楼市，推动成交量放大。

  例如，在新政出台5个月后，9月份广州楼市成交量再次攀升。数据显示，9月1日至9月26日，广州十区二县一手住宅成交面积达到101.1万平方米，环比增幅达75.8%，成交面积为今年以来最高峰，史上最为严厉新政的影响没有预期的严重。根据阳光家缘网签数据显示，9月1日~26日，广州十区二县一手住宅成交面积达到101.1万平方米，比8月同期的57.5万平方米增幅达75.8%，成交面积为今年以来最高峰。除此之外，9月份目前成交套数已达9883套，加上这两天成交未计入的亚运城1000多套的成交量，9月成交量有望超过万套。

  在价格方面，9月份广州十区二县一手住宅均价为11975元/平方米，环比涨幅也达到9.6%。除开增城与从化，9月份全市十区一手住宅成交均价为13220元/平方米，环比上涨6.9%，成交面积更是达到82.9万平方米，环比涨幅高达89.7%，成交量相当惊人。从区域情况来看，中心六区一手住宅均价为18856元/平方米，与8月相比上涨8.4%，成交面积为36.8万平方米，占广州十区二县交易面积的比例从32.5%微升至36.4%；新四区与二县市一手住宅均价为8037元/平方米，环比微涨2.7%，成交面积也大幅升至64.3万平方米，但占广州十区二县交易面积的比例从67.5%微跌至63.6%。

  随着“金九银十”的到来，开发商进一步加大供货量，9月份广州一手住宅新增供应出现大幅飙升。根据网易数据显示，9月份广州住宅新增货量达16365套，较8月同期大幅增加9338套，9月份新增面积达191万平方米，是8月份同期的2.89倍。截至9月26日，全市未售货量达到70324套，未售面积为895.1万平方米。鉴于“金九银十”期间将有大量的新盘新货推出，成交方面也急速回升。虽然最近再度出台了政策想要抑制房价促进房地产市场健康发展，但力度明显比新政要弱，效果暂时无法显示，预计房价仍有继续上涨的可能性，到10月份或将延续“金九”的火热，广州房价会“稳中有升”。

  例如，9月沪新房成交创新高，业内称新政无法阻止楼市回暖。中国房产信息集团(以下简称“中房信”)公布的最新数据显示，9月前28天商品住宅的成交量已达108万平方米，超过4月的103万成为全年新高。9月29日，国务院出台调控政策，要求提高首套房首付至30%、二套房贷利率1.1倍、三套房停贷，同时还要求禁止抵押贷款用于购房以及加快房产税改革试点。这一系列政策不会给上海火热的楼市浇上一碰冷水。

  这次政策中的三套房停贷上海早已实施，主要起作用的是首套90以下二成的提高到三成，但是这类刚性需求本身就不是新房市场的主力。其它也都只是重提以往政策，所以对市场影响有限，只是放缓了楼市回暖的速度和力度，但是楼市量价齐升的回暖趋势不会改变。目前购房的主力是一些中高端投资客，他们购房的主要目的是通胀预期、为了保值，因为遏制投资客炒房、抑制楼市回暖的最好方法是大幅增加持有成本和转让成本。也就是房产税要适时出台，二手房的营业税要提高。

  例如，上海金九楼市火爆，9月成交量创全年新高。中国房产信息集团公布的最新数据显示，“金九”楼市火爆如前，截止到9月28日，上海本月商品住宅成交量已达108万平方米，超过4月的103万平方米成为全年新高。数据显示，9月前28天，上海商品住宅已成交108万平方米，较8月的70万平方米环比上涨五成，远高于5-7月的月成交量。保利叶上海、金地格林世界、新浦江城三项目领跑9月成交面积榜。

开发商扎堆推盘是成交量激增的重要原因。前期新政被逐渐消化，加上中秋和国庆长假带来的节日效应促使开发商加大了推盘力度。根据网上房地产数据，9月有69个项目推出了168万平方米新房源。日光盘和售楼处长队重现，热销的场景必然导致开发商顺势涨价。排名第一的保利叶上海比8月涨了500元/平方米左右，排名第二的金地格林世界9月初开盘比预期涨了1000元/平方米。

  “金九”的量价齐升预示“银十”楼市还将面临巨大压力。当前形势下，常规性调控难以震慑住房价，在前期政策被消化后，及时出台二次调控是顺应形势和民意。楼市从回暖走向过热，政府需要加大调控力度，出台更加严厉的政策抑制新一轮的回升势头，以免到11月时市场购买热情被全面调动而开发商可售房源却不多，那时就可能出现房价爆涨局面。

例如，上海商品房成交量破千，月成交量或创新高据。网上房地产数据显示，截至9月27日晚上22时，上海一手房签约套数为1094套，签约面积12.07万平方米，是9月以来成交量首次破千。成交量的上扬，同样也带动了价格上攀。据中国房产信息集团公布的最新数据显示，上周上海商品住宅成交均价为21140元/平方米，环比上涨7%；同时上周商品住宅成交量达到28.79万平方米，环比上升4.42%。

  这已经是上海楼市成交量持续第8周上升，与此同时，9月前26天商品住宅的成交量达到98.7万平方米。预期整个9月的成交量将达到115万平方米，创下今年以来成交量最大的月份。成交量的上扬也使得开发商们纷纷紧抓“金九”尾巴，据悉，中秋节的上周全市有17个楼盘推出了46.6万平方米，是自去年6月中旬以来的近66周新高，预期黄金周到来的本周供应量还会再创新高。从而推动10月楼市成交量再攀高峰，市场也可能从回暖演变成过热甚至暴涨。

  自4月新政以来，每个月都有不同的补充政策加强调控。但到9月份，原先“盘整向下”的行情已经变成了“盘整向上”。前期实行的高价盘限制入市政策，只在短时间内出现效用，一些项目在“金九银十”之际伺机涨价，接近调控前期的价格。就当前形势看来，10月房价全面上涨已成定局，要是调控没能有效压制住市场的过快回暖，11月房价就会有暴涨可能，那么就会迫使政府出台“房产税”和房地产商品房项目资本金上调30%这个杀手锏，因此对于未来房地产的走势还需密切关注政策动向。

  例如，北京9月楼市成交均价同比上涨，分析称房价仍会涨。统计显示，9月6日至12日监测的35个城市楼市交易情况显示，多个重点城市成交量连续上涨。其中，北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上。 成交的放量增长使得开发商们都暗暗舒了一口气。主要是因为8月份成交的上涨，促使更多的观望人群采取购买行动。”与此同时，房价却依然坚挺不下。亚豪机构统计显示，截至18日，北京9月成交均价为19897元/平方米，尽管环比8月同期略降了4个百分点，但比去年同期14002元/平方米的成交价格，上涨幅度超出了四成之多。

  在被称为史上最严格的政策调控下，却在四个月后爆出这一波看似“回暖”的行情，似乎让一直表示“调控政策不松动”的决策层有些措手不及。而深究回暖起因，似乎早就有迹可循。事实上，房地产调控进入7月之后，中央层面决策层的态度显得尤为微妙。 政策观察期内，政策执行的各个链条上并没有被严格执行。而在7月份，住建部的一次表态让楼市“调控松动”有了相对具体的表述。7月11日，住房和城乡建设部一高层公开表示，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，引发市场关注。

  虽然之后该高层立即做了澄清，认为该言论属于误读，但似乎也同时给了处在政策执行层面的地方政府、银行等具体操作部门一个猜想空间，一面谨慎揣测政策的细微变化，一面调整政策执行的力度。 其中，“新国十条”中曾明确要求“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停第三套房贷发放”。7月份以后，北上广深等热点城市的各银行在操作第三套房贷时都有“放水”行为，即借道“抵押消费贷款”进行第三套房贷，更有部分商业银行一直都未执行暂停第三套房贷的规定。

  例如，9月30日，深圳领先指数报告，9月该指数为309.3点，深圳185个样本楼盘成交均价为18002元/平方米，环比上涨1.76%，不过较上半年指数最高点4月，环比下跌5.70%。报告认为，即使在政策压力下，不少业主对市场依然信心十足，刚性需求非常活跃。9月二手房价反弹的原因是，刚性需求释放，造成“金九”成交量大幅上升。另外，受深圳盐田区、宝安区结构性成交的影响，二手大户型和豪宅的成交比例增加，抬高了全市均价。185个样本楼盘中，65.43%样本楼盘价格相比前三月均价出现上涨，其中约7.45%的样本楼盘涨幅大于10%，14.89%的涨幅在5%-10%之间，43.09%的涨幅在0-5%之间。目前房地产市场处于新政后调控的关键时期。预计下月二手房价将会在高位振荡，振幅将取决于有否新政策出台及政策的执行力度。

  例如，调控之后，深圳9月楼市价格和成交量均创新高。经过5个月的调整期，深圳楼市出现了反弹行情。来自深圳权威部门的统计数字显示，9月深圳楼市价格和成交量均创新高。然而，有资深的深圳房地产商表示，深圳楼市此轮回暖只是通胀瓦解了购房者观望的心理底线，才再次出现的购房热情。经历了严厉调控，如今深圳房价反扑没那么容易。根据深圳市规划和国土资源委的成交数据，8月30日至9月5日深圳一手房市场共成交852套，环比上升5.1%。这一成交量创下了深圳楼市自4月份房地产新政以来的单周最高成交纪录。在成交价格方面，深圳一手房成交均价为22204元/平方米，环比上涨12.8%。该价格也刷新了深圳楼市5月以来的单周最高均价。

  与此同时，深圳二手房成交继续呈现价量齐升势头。深圳中原三级市场成交数据系统显示，9月的第一周，深圳二手房成交均价为17962.79元/平方米，较8月的最后一周增长9.2%。世联地产统计数据显示，9月的第一周，深圳二手房成交量为4293套，与8月的最后一周相比保持大幅增长，环比大增25.9%，创下近八周来的新高，基本与调控前周成交水平相当。近期深圳楼市成交均价的上涨主要是受宝安区结构性成交的影响，大户型和豪宅的成交比例增加，抬高了全市均价。而另深圳楼市此轮回暖只是通胀瓦解了购房者观望的心理底线，才再次出现的购房热情。经历了严厉调控，如今深圳房价反扑没那么容易。

  随着深圳秋交会的临近，后市新房成交量将会继续出现成交量增大的态势。整个9月份，深圳将有26个楼盘项目入市，新房供应量将持续增加。而由于上半年深圳大多数房地产商预定年销售额未能过半，年底资金回笼的压力，将进一步推动开放商加大推盘力度。而且在销售不理想的情况下，可能推出有更多价格适中的楼盘，并给予更多折扣。在定价方面与置业者的实际购买力更加主动接轨，客观上促进了这种反弹局面的出现。

  深圳楼市成交的触底反弹有人为因素，这并不意味着市场的回暖。深圳楼市近期集中交易登记致成交量大增，而眼下的楼市反弹“量涨价平”的特点比较突出。从深圳市规划国土委公布的信息可以看出，部分楼盘集中大批量申请住宅预告登记，造成了近期成交量的明显上涨。此举不排除在金九银十传统销售旺季到来前，开发商用集中登记手法造势的可能性，给低迷中的楼市打气，这种“人造回暖”已经在以前的调控中屡屡上演。

  9月1日《深圳市房地产市场监管办法》正式实施，赶在此前到房地产权登记中心过户的业主激增好几倍。8月23日-29日，二手房成交3409套，环比增长34%，其中日成交量在8月30日激增，高达1885套，是正常日成交量的4至5倍。不能认为楼市已进入上升通道。据分析，自7月开始至8月，深圳楼市价格稳定，成交量上升，但实际价格上涨幅度不大。

  随着京沪等地先行启动空置房调查，争论已久的空置房再次成为市场关注的焦点。有关第二轮调控的猜疑，也因近期部分房企逆势提价而愈演愈烈。二次调控是否出台要看9月房价。如果9月房价会否明显上涨，也即等到10月份，才是决定追加政策。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%；经济适用房销售价格同比上涨1.1%。自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后，连续第4个月出现回落。今年剩余月份，这一增幅将基本保持回落和振荡态势，预期明年一季度出现负增长。

2007年以来我国房屋销售价格指数同比增幅走势

  8月份，70个大中城市房价环比继续基本持平，其中，商品住宅销售价格、普通住宅销售价格和高档住宅销售价格均与上月持平，经济适用房销售价格上涨0.1%。二手房价格环比增长0.1%,由于二手房市场敏感度高于一手房市场，所以反映出房价基本企稳，而且有小幅上涨的冲动。预期9月份房价将出现小幅的环比正增长。但鉴于政策压力很大，如果未来两个月房价出现明显上涨，则将有新的调控政策出台，所以我们依然认为四季度和明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。

2007年以来我国70个大中城市房价环比增幅走势